اخذ سند مالکیت از طریق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸قانون ثبت
قانون ثبت اسناد به منظور خاتمه دادن به دعاوی مربوط به اسناد املاک در ۱۳۹ ماده وضع شده که از جمله مهمترین مواد آن، ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ با اصلاحات زیاد به شرح زیربیان شده است:
ماده ۱۴۷:
برای تعیین وضع ثبتی اعیان ملکی که اشخاص تا تاریخ ۱۳۷۰/۱/۱ بر روی زمین هایی ایجادکرده اند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آن ها میسر نبوده است، همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق های زراعتی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهری و حریم آن مورد بهره برداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ یاد شده خریداری نموده اند و به واسطه ی موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آن ها ممکن نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف می گردد:
۱- در حالتی که بین متصرف و مالک توافق بوده پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف، توسط کار شناسی منتخب از اداره ثبت و نداشتن معترض، رئیس ثبت دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت می دهد.
۲- هر گاه انتقال به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده باشد و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد پس از کار شناسی و تهیه نقشه کلی از ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن قطعه و احراز تصرف بلامنازع مشروط بر اینکه مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشترنبوده و سایر مالکین هم مراتب را تأیید کنند. رئیس داره ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقیمانده آن را به منظور صدور سند مالکیت مفروز می دهد و الا عملیات ثبتی به صورت مشاعی ادامه پیدا می کند و در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی یا وصول اعتراض، مراتب به هیئت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می گردد.
۳- در مورد مناطقی نظیر مازندران که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بودند و مورد معامله اکثراً اعیان ملک است و آخرین منتقل الیه متقاضی سند مالکیت می باشد هیئت موضوع ماده ۲ به این گونه تقاضا ها رسیدگی کرده و در صورت احراز واقع و توافق طرفین طبق بند ۱ این ماده عمل می شود، و الا با حفظ حقوق مالک عرصه، رأی بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل می دهد.
۴- اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه کند، هیئت موضوع ماده ۲ با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی درصورتی که هیئت توافق طرفین را احراز کند و مدعی بلامعارض باشد مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام می کند.
۵- چنانچه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراضی برسد و یا اتخاذ تصمیم برای رئیس اداره ثبت مقدور نباشدو همچنین درصورتی که مالک عرصه، اوقاف یا دولت یا حتی شهرداری باشد موضوع به هیئت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می گردد.
۶- درموردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی را دارد موضوع به هیئت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می گردد .هیئت حل اختلاف رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام نموده تا در دو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضی و موثر آگهی کند.در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراضی واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می گردد و اقدامات ثبتی، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنانچه اعتراضی نرسد اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت را صادرمی کند . وصدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نمی شود.
۷- در صورتی که مساحت قطعات تصرف شده در باغ ها، کمتر از میزان مشخص در ضوابط ابلاغی (حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا کشاورزی) باشد و با رعایت مقررات تبصره1ماده 4 قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی رویه درخت مشمول این قانون نخواهد بود.
ماده ۱۴۸ قانون ثبت :
در هر حوزه ثبتی هیئت یا هیئت هایی به عنوان هیئت حل اختلاف در ثبت تشکیل می گردد.اعضای این هیئت عبارت است از: یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضاییه و رئیس اداره ثبت یا قائم مقام او و یک نفرکارشناس ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
نحوه تشکیل جلسات و اختیارات هیئت و سایر موارد اجرایی آن مطابق آیین نامه این قانونمی باشد. هیئت مذکور می تواند برای کشف واقع از متخصصان امور ثبتی استفاده نماید و همچنین با تحقیقات و یا استماع گواهی شهود رأی خود را صادرکند ، رأی مذکور به وسیله اداره ثبت محل به طرفین ابلاغ می شود در صورت عدم وصول اعتراض ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ رأی، ادارات ثبت مکلف به اجرای است. در صورت وصول اعتراض معترض به دادگاه هدایت می گردد ، رسیدگی به این اعتراضات در دادگاه خارج از نوبت است.
تبصره1: هیئت ها مکلف اند تا حداکثر ظرف سه سال از تاریخ ارجاع، رأی خود را صادرکنند.
تبصره2: در صورتی که اعیان کلاً یا جزئاً در اراضی موقوفی احداث شده وهیئت با موافقت متولی منصوب شده باشد و اطلاع اداره اوقاف و رعایت موارد وقف نامه و در صورتی که متولی نداشته باشند تنها با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفادمندرج در وقف نامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات ممکن نسبت به تعیین اجرت زمین اقدام کرده و در رأی صادره تکلیف اداره ثبت را نسبت به صدور سند مالکیت کل یا جز اعیان با قید اجرت زمین مقرر و معین خواهد کرد.
تبصره3: در مورد آن دسته از متقاضیانی که مستحدثات و بنا متعلق به آن ها در اراضی متعلق به دولت یا شهرداری ها ایجاد شده باشد هیئت پس از دعوت نماینده مرجع ذی ربط و احراز وقوع آن به شرح زیر رأی به انتقال ملک صادر می کند.
الف- در مورد واحدهای مسکونی احداثی، چنان چه متقاضی واجد همه شرایط باشد(فاقد واحد مسکونی یا زمین متناسب با کاربری مسکونی ) تا مساحت ۲۵۰ مترمربع زمین به قیمت تمام شده و نسبت به مازاد مترمربع تا سقف (۱۰۰۰) مترمربع به قیمت عادله ی روز.
ب- تمامی مستحدثات غیرمسکونی تمام عرصه به قیمت عادله روز.
ج- هر گاه متقاضی واجد شرایطنبوده باشد ، کل عرصه مورد تصرف به قیمت عادله روز.
د- تصرف مازاد بر (۱۰۰۰) متر مربع در صورتی که دارای تأسیسات ساختمانی متناسب باشد کل آن به بهای قیمت عادله ی روز و در غیر این صورت، متصرف بر اساس مقررات مربوط، مکلف به خلع ید و رفع تصرف است.
ه- اراضی تصرف شده در محدوده قانونی وهمچنین در حریم استحفاظی شهرهای بزرگ با جمعیت 200هزار نفر و بیشتر به شرط آن که متصرف واجد شرایط مندرج در بند الف یادشده باشد تا میزان 200متر مربع به قیمت منطقه ای و مازاد بر آن و همچنین افرادی که فاقد شرایط بند مذکور باشند و مشمولان جز اول بند (د) به بهای قیمت روز ارجاع امر به کار شناسی. تقویم بهای کار شناسی روز و تعیین زمان ساخت بنا به عهده کار شناس واجد جمیع شرایط می باشد. در صورت اعتراض هر یک از طرفین به نظریه کار شناسی، هیئت حل اختلاف به تقاضای معترض، گروهی مرکب از سه کار شناس از بین کار شناسان واجد شرایط انتخاب کرده و معرفی می نماید. نظر اکثریت این گروه قطعی می باشد. پرداخت هزینه کار شناس در مرحله اول، به عهده متصرف و هزینه گروه کار شناسی به عهده معترض می باشد.
تبصره ۱: متصرفین موضوع این قانون فقط برای یک پرونده تشکیل شده در ادارات ثبت اسناد و املاک می توانند از مزایای مندرج در این بند استفاده کنند.
تبصره ۲: در صورتی که از تاریخ ارجاع امر به کار شناس تا تاریخ واریز بهای تعیین شده توسط متقاضی بیش از یک سال زمان بگذرد کار شناسی تجدیدمی گردد.
تبصره ۳: کاهش درآمد دولت از تغییر قیمت اراضی یادشده از کار شناسی روز به قیمت منطقه ای از محل تقلیل میزان 250مترمربع به200 مترمربع و درآمد حاصله از نقل وانتقال این گونه از املاک تأمین خواهد شد.
و-هیئت ها باید قیمت تمام شده زمین (شامل بهای منطقه ای و سایر هزینه های موجود) و واجد شرایط لازم بودن یا نبودن متقاضی را از سازمان مسکن و شهرسازی استان استعلام کنند و در صورت موافقت دستگاه، صاحب زمین سند انتقال را به نام متصرف صادرکند.
ز-قیمت عادله زمین موضوع این تبصره به وسیله یک کار شناس رسمی دادگستری و در صورت نبودن کار شناس رسمی، توسط خبره محلی به انتخاب هیئت، تعیین می گردد.
ح-در تمامی موارد بالا، چنان چه اراضی مورد تصرف در معابر و یا کاربری های خدماتی عمومی بستر رودخانه ها و همچنین حریم آن ها و خطوط فشار قوی برق قرار داشته ودر صورتی که تصرف متصرف قانونی نبوده و خطوط فشار قوی قبل از تصرف وی ایجاد شده باشد، از شمول این قانون مستثنا است.
ط-به منظور جلوگیری از تصرفات غیرقانونی اشخاص در اراضی دولتی و شهرداری ها، تنها تصرفاتی معتبر شناخته می شود که تا تاریخ ۱۳۷۰/۱/۱این احداث مستحدثات و بنا شده باشد.
ی-آیین نامه اجرایی این تبصره ظرف مدت 2ماه به وسیله وزیر دادگستری و همینطور با هماهنگی وزیر مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب هیئت وزیران می رسد.
تبصره ۴: چنان چه ملک سابقه ثبتی نداشته باشد و همینطور متقاضی به عنوان مالک ،متصرف می باشد و هیئت به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه مربوط به واحد ثبتی مربوط ابلاغ کند ،ثبت مکلف است پس از تنظیم اظهارنامه مراتب را ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماده ۵۹ آیین نامه قانون ثبت به اطلاع عموم مردم برساند، تحدید حدود این قبیل از املاک با درخواست متقاضی به صورت تحدید حدود اختصاصی انجام می گردد.
تبصره ۵: اگر ملک در جریان ثبت باشد و سابقه تحدید حدود را نداشته باشد واحد ثبتی طبق قسمت اخیر تبصره ۴ اقدام می نماید.
تبصره ۶: درصورتی که ملک قبلاً ثبت دفتر املاک شده باشد و طبق مقررات این قانون با رأی هیئت باید سند مالکیت به نام متصرف صادر شود، مراتب در ملاحظات دفتر املاک قید شده و در دفتر املاک جاری به نام متصرف حسب مورد ثبت خواهدگشت.
تبصره ۷: رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه مستلزم رعایت تشریفات خاص آیین نامه استملاک اتباع خارجه در ایران می باشد.
تبصره ۸: چنان چه در خلال رسیدگی محرزشود که مورد تقاضا جزو حوزه ثبتی دیگری باشدو متقاضی اشتباهاً تقاضای خود را تسلیم نموده باشد، استتقاضاً به واحد ثبتی مربوط ارسال شده که حسب مورد در ردیف هم عرض مورد تقاضا رسیدگی می گردد.
سوالات متداول درباره سند مالکیت 147 و 148
سند مالکیت 147 و 148 چیست؟
سند مالکیت 147 و 148 به نوع خاصی از اسناد مالکیت در قوانین ایران اشاره دارد که برای املاکی صادر می شود که شرایط و ضوابط خاصی را رعایت کرده باشند. این اسناد معمولاً برای املاکی که با مشکلات ثبتی مواجه بوده اند، پس از رفع مشکلات صادر می شوند.
چه شرایطی برای دریافت سند مالکیت 147 و 148 لازم است؟
برای دریافت سند مالکیت 147 و 148، ملک باید از نظر شهرداری و دیگر مراجع ذی صلاح تایید شود. همچنین باید مدارک مورد نیاز مانند نقشه های دقیق و تأییدیه های مربوطه ارائه شوند. این اسناد به ویژه برای املاکی که در گذشته با مشکلات ثبتی مواجه بوده اند، صادر می شوند.
فرایند ثبت سند مالکیت 147 و 148 چگونه است؟
فرایند ثبت سند مالکیت 147 و 148 شامل تهیه و ارائه مدارک مورد نیاز، تایید از سوی شهرداری و مراجع دیگر، و نهایتاً ثبت در دفاتر اسناد رسمی می شود. این مراحل نیازمند دقت و پیگیری مستمر می باشد تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.
تفاوت سند مالکیت 147 و 148 با سایر اسناد مالکیت چیست؟
تفاوت اصلی سند مالکیت 147 و 148 با سایر اسناد مالکیت در نوع و شرایط صدور آنهاست. این اسناد معمولاً برای املاکی صادر می شوند که در مراحل اولیه ثبت با مشکلاتی مواجه بوده اند و پس از رفع این مشکلات، سند نهایی به آنها اعطا می شود.
آیا می توان با سند مالکیت 147 و 148 ملک را خرید و فروش کرد؟
بله، املاکی که دارای سند مالکیت 147 و 148 هستند، قابل خرید و فروش می باشند. این اسناد از نظر قانونی معتبر هستند و مالکان می توانند معاملات ملکی خود را با این اسناد انجام دهند. با این حال، توصیه می شود قبل از هرگونه معامله، از صحت و سقم سند اطمینان حاصل شود.
مدارک لازم برای درخواست سند مالکیت 147 و 148 چیست؟
برای درخواست سند مالکیت 147 و 148، مدارکی مانند نقشه ملک، تأییدیه شهرداری، و سایر مدارک مربوطه لازم است. همچنین ممکن است نیاز به ارائه اسناد مالکیت قبلی و مدارک هویتی مالک نیز باشد. تهیه و ارائه دقیق این مدارک می تواند از بروز مشکلات در فرایند ثبت جلوگیری کند.
مشکلات رایج در دریافت سند مالکیت 147 و 148 چیست؟
مشکلات رایج در دریافت سند مالکیت 147 و 148 می تواند شامل عدم تایید شهرداری، نقص در مدارک ارائه شده، و تأخیر در فرایند ثبت باشد. برای جلوگیری از این مشکلات، توصیه می شود با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید و تمامی مدارک مورد نیاز را با دقت تهیه و ارائه نمایید.