سرقفلی چیست؟

حتما تاکنون در سطح شهر مواردی همچون فروش و یا اجاره سرقفلی در ملک های تجاری مشاهده کرده اید ، برای اکثر افراد ممکن است سوال ایجاد شود که سرقفلی ملک های تجاری چیست ؟ تفاوت ان با مالکیت ان ملک چیست ؟ داشتن سرقفلی یک ملک چه کاربردی دارد ؟سرقفلی در اصل مقدار وجهی است که مستاجر به مالک ملک تجاری پرداخت میکند و در ازای ان تمام سود ان ملک تجاری در طول مدت قرارداد برای مستاجر خواهد بود . ولی به این نکته باید توجه داشت که مالکیت حتمی ملک در اختیار موجر باقی خواهد ماند و تنها در طی مدت قرارداد ثبت شده بین طرفین معامله منافع به مستاجر خواهد رسید .

قانون سرقفلی و یا همان قانون روابط مالک و مستاجر اولین بار در خرداد سال 1339 مصوب شد .

سرقفلی، مبلغی است که موجر در ابتدای مدت اجاره از مستأجر دریافت میکند و در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه کردهو به مستأجر بازمیگرداند.
سرقفلی به مبلغی گفته میشود که موجر ملک تجاری، در ابتدای مدت اجاره از مستأجر ملک دریافت میکند و طبق قانون در پایان مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه کرده و به مستأجر بازمیگرداند.

برای فروش سرقفلی یک ملک، باید موارد زیر را رعایت کرد
اطلاع به مالک در صورت نبود حق انتقال به غیر: در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کردهاید یا حق کسب و پیشهای که برای شما حاصل شده است، واگذار کنید، بهتر است این موضوع را رسما با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شوید.
br>
اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضایت: درصورتی که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی )مستاجر( میتواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی به انتقال سرقفلی )حق کسب و پیشه( اقدام کند.
توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال: درصورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه کنید که آیا مدت اجارهاش منقضی شده یا خیر. در صورت انقضای مدت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجارهنامه را مطرح کنید و سپس انتقال ملک را انجام دهید.
انتقال اختیاری سرقفلی: سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل میشود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی. انتقال قهری سرقفلی: زمانی انتقال قهری مطرح میشود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره )حق کسب و پیشه( به ورثه او انتقال یابد. انتقال قضایی سرقفلی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده میشود، این انتقال را »انتقال قضایی« میگویند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال میدهند، مرتکب تخلف شدهاند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه )سرقفلی( آنها حتمی است. اگر سند سرقفلی عادی بوده و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی میتواند آن را منتقل کند؛ مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی )حق کسب و پیشه( نمیتواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند. در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر. اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، میتواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند البته حتی با ًوجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمیتواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاما باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند. انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط میکند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال میدهند، مرتکب تخلف شدهاند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه )سرقفلی( آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد. برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است این عبارت به صراحت در سند ذکر شود »حق انتقال به غیر را دارد.« بنابراین مسکوت گذاشتن موضوع انتقال و ذکر نشدن این عبارت، بهمعنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. درصورتیکه در سند سرقفلی، عبارتی
مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را ندارد

گاهی اوقات افراد از برخی حقوق طبیعی و انسانی خود اگاهی ندارند حال در این موضوع و قانون که دارای ریزه کاری ها و جزئیات زیادی هست شما نیاز دارید تا از افراد و وکلا برای رسیدن به حق و منافع خود بهره ببرید که در این زمینه وکیل سرقفلی میتواند کمک شما کند .

حق کسب و پیشه در سرقفلی به چه معناست؟

افرادی که طی سالیان زیاد در یک حوضه کسب و کاری دارند به وسیله اعتبار مهارتی که برای خود جمع کرده اند جدا از مستریان روزمره تعدادی مشتری همیشگی و یا به اصطلاح مشتری ثابت دارند که به نوعی سرمایه هر کاسب محسوب میشود . حال حق کسب و پیشه اینگونه تعریف میشود که به دلیل اعتبار و سرمایه هر کاسب مالک تا زمانی که مستاجر بخواهد اولویت اجاره ملک را باید با او قرار دهد و به فرد دیگر اجاره ندهد و تنها در هنگامی که :

• 1. ملک قصد نوسازی و یا تخریب ملک را داشته باشد .
• 2. مالک بخواهد خودش و یا نزدیکانش در ان ساکن شوند .
• 3. مالک ملک را برای کسب و کار خودش نیاز داشته باشد .

در قانون سال 1356یکی از نکات قابل ذکر این بود که حق کسب و پیشه در هنگام ثبت قرار داد به صورت خودکار پس از بسته شدن قرارداد وجود داشت و نیاز به ذکر ان در متن نبود .



تفاوت های حق پیشه و کسب نسبت به سرقفلی:

گفتنی است داشتن وکیل سرقفلی اشنا به قوانین سرقفلی به شما کمک شایانی میکند.

سرقفلی در پایان مدت توافق قرارداد را به صورت خودکار تمدید نمیکند و چنانچه دو طرف معامله به یک توافق نرسند مستاجر باید ملک را تخلیه کند .
سرقفلی به خودی خود مانند حق کسب و پیشه در قرارداد وجود ندارد و در صورتی که در متن قرارداد ذکر نشود ملک اگر درخواست تخلیه در پایان قرارداد کند مستاجر توانایی هیچگونه اعتراضی ندارد .




تعیین مقدار ارزش هریک از موارد حق کسب و پیشه و سرقفلی با وکیل سرقفلی:


 در تعیین ارزش سر قفلی به مواردی همچون موقعیت ملکی ، تجهیزات و لوازم ، سال ساخت و نوع بنا توجه میشود که مالک قیمتی را تعیین میکند و در صورتی که طرفین به توافق نرسند ارزش گذاری توسط دادگاه صورت میکیرد .
 هنگام تعیین حق کسب و پیشه مواردی همچون شهرت مستاجر و نوع کسب و کار و مدت قرارداد ملاک است و ارزش گذاری توسط دادگاه صورت میگیرد .


شباهت ها و تفاوت ها میان سر قفلی و حق کسب و پیشه:


داشتن یک وکیل سرقفلی خوب در این راه به شما کمک خواهد کرد زیرا این فرد سال ها مطالعه در اینباره داشته و اماده مشاوره در ضمینه سرقفلی است

شباهت ها


• 1. هر دو قابل اتقال به غیر هستند .
• 2. هر دو قابل انتقال به ورثه هستند .
• 3. هر دو دارای وجه ی مالی بوده و قابل تبدیل به ارز هستند .
• 4. هر دو قابلیت اجرا و توقیف مشارک دارند .


تفاوت ها

• 1. سرقفلی را یک امر صحیح از نظر شرع اسلام میدانند اما در مورد حق پیشه و کسی شنیده میشود که حلال نیست .
• 2. ارزش گذاری در سرقفلی ابتدأ توسط مالک صورت میگیرد اما در ارزش گذاری حق پیشه دادگاه تعیین کننده است .
• 3. سرقفلی در متن قرارداد ذکر میشود اما حق پیشه و کسب را دادگاه تعیین میکند .
• 4. سرقفلی برای ملک است ولی حق پیشه و کسب برای تجارت در نظر گرفته میشود .


گروه حقوقی رضا عبد المحمد
به همراه مجرب ترین
وکلای ملکی
همراه شماست در تمامی ضمینه های ملکی خواهد بود.


کدام مرجع صلاحیت رسیدگی به پرونده های حق کسب و پیشه و سرقفلی را دارد ؟

اجاره بهاها دردسترس باشد و به صدور حکم قطعی ختم نشده باشند با ‌رعایت کردن صلاحیت به دادگاه های بخش ویا شهرستان محل وقوع ملک و پرونده‌هایی که در هیات های تجدیدنظر طرح شده اند به مراجع پژوهشی دارای صلاحیت از سوی اداره‌ ثبت اسناد و املاک ارجاع خواهند شد تا مطابق مقررات این قانون بررسی و رای متناسب صادر کنند و همینطور رای هایی که هیأت ها و یا کمیسیون های بدوی پیش از‌ اجرای این قانون صادر کرده اند و قادر به تجدید نظر باشند طی 10 روز بعد از ابلاغ در دادگاه های دارای صلاحیت قابل بررسی پژوهشی هستند .
در رابطه با پرونده‌های مرتبط به محل کسب و پیشه و یا تجارت که پیش از اجراء این قانون حکم قطعی مبنی بر تخلیه صادر و مستند حکم سازش ‌نباشد در صورتی که حکم اجراء نشده است و همینطور نسبت به اوراق اجرائیه که از سوی دفاتر اسناد رسمی مبنی بر تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت صادر شده است و‌هنوز به قرار اجراء درامده است به درخواست یکی از طرفین دادگاه موضوع را به بخش داوری ارجاع خواهند داد تا داور با توجه به مقررات این قانون ‌حق کسب و پیشه و یا تجارت فرد مستأجر را مشخص کنند و بعد از از پرداخت آن از سوی مالک فرمان به اجرای حکم با ورقه اجرائیه از سوی دادگاه صادر‌خواهد شد . رأی داور در این موضوع قطعی و غیر قابل اعتراض میباشد .
در تمامی مواردی که از سوی دادگاه امر ارجاع به داوری خواهد شد هر کدام از طرفین که داور اختصاصی خود را مشخص میکنند مکلف است ‌قبولی کتبی وی را طی 1 هفته به دادگاه تقدیم کنند و در صورت عدم تقدیم قبولی کتبی داور و یا عدم معرفی فرد دیگری که داوری ‌اختصاصی طرفین را کتباً قبول کند در حکم ممتنع به حساب خواهد امد و دادگاه به قید قرعه داور اختصاصی برای وی مشخص خواهد کرد .
تمامی راه و روش های مستقیم و یا غیر مستقیمی که هر کدام از طرفین برای جلوگیری از اجرای مقررات این قانون بکار بگیرند بعد از اثبات بی اثر ‌و باطل اعلام میشوند .


مهمترین قوانین در رابطه با مالک و مستاجر در موضوع سرقفلی:

مالک ملک تجاری هنگام اجاره ملک خود میتواند مقدار پولی را از مستاجر خود به عنوان سرقفلی دریافت کند . و ایذا مستاجر نیز این قدرت را دارد که خود او نیز در ضمن قرارداد اجاره با تحویل حق خود به مستاجری دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی بگیرد مگر انکه در هنگام عقد قرارداد اجاره این حق یعنی حق انتقال به غیر از مستاجر اول گرفته شود .نکته بعدی اینکه با فرض این مسئله که مالک برای ملک خود سرقفلی نگرفته باشد و ان را اجاره دهد اگر متاجر برای ملک سرقفلی بگیرد و انرا اجاره دهد به مستاجر دوم در پابان مهلت قرارداد مستاجر اول حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد .
هنگامی که کالک از روش شرعی سرقفلی را به مستاجر بدهد ، در زمان پایان قرارداد مستاجر حق مطالبه سرقفلی به ارزش روز را دارد .


انواع مختلف سرقفلی

• انتقال ملک با سرقفلی

• اجاره ملک و واگذار کردن سرقفلی

• اجاره ملک بدون واگذاری سرقفلی

در موارد 1 و 2 فرد دارای سرقفلی این حق را دارد تا سرقفلی را به هر شخص دیگری انتقال دهد و به قیمت روز انرا به فروشد و یا در صورتی که ملک تخله شود طبق مورد 2 قیمت سر قفلی را طبق قیمت روز از مالک مطالبه کند .
در مورد 3 مستاجر میتواند در هنگام تخلیه ملکاز مالک حق سرقفلی رامطالبه کند در این مورد اجاره های پرداخت شده بخش کمی از سرقفلی میباشد .در صورتی که در هرکدام از مراحل در رابطه با انتقال سر قفلی با مشکلی روبرو شدید میتوانید از وکیل سرقفلی مشاوره دریافت کنید .


منتقل کردن حق سرقفلی به ورثه

چنانچه ملکی در احتیار مستاجر باشد و وی فوت کند حق سرقفلی به صورت قهری به وراث او منتقل میشود .
گاهی ممکن است مستاجر بخواهد حق سرقفلی را بفروشد یا منتقل کند که در صورتی که حق فروش نداشته باشد میتواند فقط انتقال دهد که برای این امر باید ابتدا از مالک به وسیله اطهارنامه رضایت بگیرد و در صورتی که بدون رضایت و اطلاع مالک این انتقال صورت بگیرد مستاجر مرتکب تخلف شده است .

در بعضی از موارد انتقال به وسیله دستور و حکم قضایی انجام میگیرد که به ان انتقال قضایی گفته میشود .
چه اقداماتی موجب لغو سرقفلی میشودانتقال سرقفلی بدون اطلاع و اجازه مالک و یا تفریط در نگهداری ملک از مواردی است که میتواند موجبات لغو سرقفلی را فراهم کند ، وبا در شرایطی که ملک دارای سرقفلی تخریب شود حق سرقفلی نیز از بین خواهد رفت .
پس برای انتقال .یا فروش سر قفلی مستاجر میبایست که از مالک اجازه بگیرد و رضایتش را جلب کند و همچنین برای اطلاع از وضعیت وجود ویا لغو سرقفلی هم میتوانید از وکیل سرقفلی متخصص کمک بگیرید .




⇐09121574297



⇐09121574297