کمیسیون ماده 12

ماده 12 قانون زمین شهری چیست؟

طبق ماده 12 تعیین زمین های بایر و دایر از موات و همچنین تشخیص احیاء، عمران و تاسیسات مناسب از وظایف وزارت راه و شهرسازی می باشد و همچنین این تشخیص در دادگاه قابل اعتراض است.

بر اساس ماده 12 قانون زمین شهری: «روش تشخیص نوع زمین های موضوع این ماده طبق دستورالعملی که وزارت راه و شهرسازی تهیه و به اجرا می گذارد است.»

این دستورالعمل با عنوان دستورالعمل اجرائی ماده های 1 و 14 آیین نامه قانون زمین شهری با شماره 3700/1 و در تاریخ 2 مرداد 1367 به وزارت راه و شهرسازی ابلاغ شد. در این دستورالعمل تعیین نوع زمین و تشخیص عمران آن به کمیسیونی با عنوان کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری محول شد.

 

 

تاریخچه کمیسیون ماده 12

در راستای رسیدگی به تشخیص زمین های دایر و بایر از زمین موات، کمسیونی تحت عنوان کمیسیون ماده 12 تشکیل شد. کمسیون ماده 12 در وزارت راه و شهرسازی فعالیت دارد که متشکل از 3 نفر از نمایندگان این دستگاه در تمامی استان ها است. منظور از ماده 12 همان ماده 12 قانون زمین شهری که مصوب شده در تاریخ 22 شهریور ماه سال 1366 و همچنین دستورالعمل وزارت راه وشهرسازی مصوب 1367 می باشد. طبق این ماده یعنی ماده 12 قانون زمین شهری، وزارت راه و شهرسازی موظف به رسیدگی به تشخیص احیاء زمین و عمران آن و همچنین مشخص کردن زمین دایر و بایر از موات است.

 

گروه حقوقی رضا عبدالمحمد در دعاوی کمیسیون ماده ۱۲ با بهترین وکیل ملکی و وکیل ثبتی  همراه شما خواهد بود.

 

کمیسیون ماده 12 زمین شهری شامل چه افرادی است؟

اعضای کمیسیون ماده 12 شهری شامل 3 نفر می باشند که این 3 نفر نیز نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی هستند که با حکم وزیر مسکن تشکیل می گردد.

 

شرایط دادخواست و رای کمیسیون ماده 12

• نظریه کمیسیون ماده 12 که برای زمین و یا ملکی صادر می شود، معتبر بوده و برای هر مرحله نیاز به دریافت مجدد آن نیست.
• در آرا صادر شده نباید هیچگونه خدشه اعم از خط خوردگی و … باشد.
• مشخصات باید دقیق ذکر شده باشد (مالک، شماره پلاک ملک، مساحت و …).
• رای باید مستند و با اتکاء به شواهد موجود و مدارک صادر شود.
• مقدمه و نتیجه گیری در رای باید یکسان بوده و مغایرتی نداشته باشند.
• مرجع صالح جهت رسیدگی به اعتراض، دادگاه عمومی محل وقوع زمین است.

 

نحوه رسیدگی کمیسیون ماده 12 به چه صورت می باشد؟

ابتدا کمیسیون از محل مذکور بازدید کرده و تحقیقات لازم را از معمرین به انجام می رساند. سپس دفاعیات مالکین و وکلای آن ها را استماع می کند. در نهایت نیز با بررسی اسناد موجود در پرونده و تطبیق کروکی با نقشه هوایی و همچنین با نظر اکثریت آرا رای مناسب را صادر می کند.

 

مراحل رسیدگی به درخواست ها در کمیسیون ماده ۱۲ کدامند؟

1. درخواست از طرف مراجع درخواست کننده وصول گردد.
2. مشخصات ثبتی زمین و دو نسخه رونوشت یا کپی از نقشه ثبتی آن ارسال شود.
3. اگر نقشه ثبتی زمین موجود نباشد نسخه کروکی دقیق زمین منطبق با سوابق ثبتی و وضع محل زمین جایگزین آن خواهد بود، بنابراین باید نسخه کروکی بجای نقشه ثبتی ارسال شود.
4. موقعیت ملک را با مقیاس مناسب روی نقشه هوایی منعکس کرده و به کمیسیون فرستاده شود.

اگر درخواست کننده به مدارک مالکیت زمین دسترسی نداشته باشد، باید آخرین استعلام ثبتی و همچنین مشخصات آخرین مالک یا مالکین را به کمیسیون تقدیم نماید.

 

وظایف دبیرخانه کمیسیون ماده 12

• تهیه لیست از فعالیت های کمیسیون.
• مدارک لازم برای دفاع در محاکم را جمع آوری نماید.
• استعلامات اداره های دولتی ذیربط را وصول نموده و همچنین به استعلامات مذکور در مورد نوع زمین نیز پاسخ دهد.
• یک نسخه از آراء صادره را به اداره کل زمین شهری استان ارسال نماید.
• پرونده را تکمیل و به کمیسیون ارجاع دهد.
• آراء کمیسیون را جمع آوری کرده و به مالیکن آن ها ابلاغ نماید یا در روزنامه های کثیرالانتشار درج کند.
• وضعیت مورد استعلام را به لحاظ بلامانع بودن طرح در کمیسیون بررسی نماید.

 

 

کدام اراضی قابل طرح در کمیسیون ماده 12 نیستند؟

• اراضی که گواهی عمران دارند.
• اراضی که دولت مالک آن ها می باشد.
• اراضی که مالکیت آن ها با شهرداری و شرکت های متعلق به شهرداری می باشد.

برای صدور رأی، کمیسیون ابتدا محل مذکور را بازدید نموده و تحقیقات لازم را از معمرین به عمل می آورد. سپس دفاعیات مالکین و وکلای آن ها را استماع نموده و اسناد و مدارک موجود در پرونده را نیز بررسی و با کروکی نقشه هوایی مطابقت می دهد. در نهایت نیز با اکثریت اعضا رأی را صادر می کند. دادگاه عمومی محل وقوع زمین مذکور، مرجع تجدید نظر از رأی کمیسیون ماده 12 است که تا سه ماه بعد از تاریخ امضای آن مهلت اعتراض دارد.

 

نکات مربوط به کمیسیون ماده 12

در تعیین نوع دایر زمین باید باغ مزروعی (آبی یا دیم شامل تعدادی درخت) ساختمان و کارگاه ضرورت دارد.

پرونده پس از صادر شدن نظریه مستقیم به دبیرخانه کمیسیون ماده 12 ارجاع داده می شود. رای پس از بررسی دبیرخانه کمسیون صادر و ابلاغ می گردد. چنانچه موردی نیاز به طرح بخش معلومی از یک پلاک که دارای وضعیت ثبتی مشاع در کمیسیون باشد، 2 نکته لازم است:

• قسمت ذکر شده مفروزالرعیه باشد و با کروکی امضاء شده آن مشخص و مساحت دقیق ذکر شود.
• در زمان صدور رای لازم است که دو نکته در متن ذکر شود:

1. نظریه کمیسیون در قسمتی که صادر می شود قابلیت تسریع بخشیدن به دیگر قسمت ها را ندارد.
2. نظریه صرفا برای تعیین نوع زمین است و دلالتی بر تثبیت مالکیت متقاضی روی ملک مذکور ندارد.

اما گاهی این امکان وجود دارد که فردی دلایلی مبنی بر اینکه زمین بایر نبوده و سابقه عمرانی داشته و یا اینکه او مالک زمین است را ارائه کند و یا حتی اینکه شخصی در خارج از کشور بوده و پس از بازگشت با رای کمیسیون ماده 12 مبنی بر ابطال سند رسمی روبرو شود، در این صورت او می تواند با تقدیم کردن دادخواستی به دادگاه خواهان ابطال این رای شود.

 

تشریفات قانونی کمیسیون ماده 12

در کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری بر اساس قانون باید تشریفاتی رعایت گردد و اگر هر یک از این تشریفات رعایت نشوند، می توان نسبت به ابطال رأی کمیسیون ماده 12 اقدام نمود. تشریفات قانونی کمیسیون ماده 12 عبارت اند از:

1.    پلاک ها در داخل حوزه شهر قرار داشته باشند.

2.    اعضای کمیسیون از محل دقیق زمین بازدید نمایند (معاینه محل).

3.    با نظر اکثریت اعضای کمیسیون رأی نهایی صادر می شود.

4.    لاک گرفتگی یا قلم خوردگی در آن وجود نداشته باشد.

5.    صادر کردن گواهی عمران ممنوع است.

6.    مدارک با محل باید مطابقت داشته باشند.

7.    در متن رأی نهایی  نباید قلم خوردگی وجود داشته باشد.

 

چه افرادی می توانند به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری اعتراض کنند؟

• دسته اول شامل افرادی است که سند عادی دارند . این افراد باید پیش از اعتراض به رای صادر شده در رابطه با ابطال رای کمسیون دادخ.استی به وزارت مسکن و شهرسازی برای تایید صحت تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله انجام شده به دادگاه عمومی ارائه کنند و حکم دریافت کنند.
• دسته دوم افرادی که دارای سند رسمی هستند، می باشند. از آنجایی که با داشتن سند رسمی دیگر احتیاجی به رسمی کردن مالکیت نیست آن ها می توانند به طور مستقیم به رای کمسیون ماده 12 در دادگاه عمومی محل ملک اعتراض نمایند.

لازم به ذکر است که مهلت اعتراض به رای کمیسیون ماده 12، تا 3 ماه پس از صدور رای می باشد.

 

آرا صادره از کمیسیون ماده 12

تعیین نوع زمین دایر و تشخیص زمین بایر از موات، تشخیص عمران و احیاء و همچنین تاسیسات مناسب را کمیسیون ماده 12 انجام می دهد که این موارد در اصل بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی می باشد. این وزارت باید نظرات خود را در مورد تشخیص نوع زمین که شامل نظرات صادر شده، اعتراض نشده و یا انچه که بعدا صادر می کند را به مالکین اعلام دارد. ممکن است شخصی در خارج از کشور بوده پس از بازگشت به کشور با رأی کمیسیون ماده 12 زمین شهری مواجه شود که طبق آن سند مالکیت ایشان باطل شده است، همچنین امکان دارد فردی دلایلی مبنی بر اینکه مالک زمین است یا زمین سابقه عمران داشته و بایر نبوده ارائه دهد. در این حالت فرد معترض به رأی کمیسیون، می تواند دادخواستی مبنی بر ابطال رأی صادره به دادگاه تقدیم نماید؛ بنابراین باید گفت رأیی که توسط کمیسیون ماده 12 زمین شهری صادر می شود قابلیت اعتراض دارد که مهلت آن نیز از تاریخ اعلام آن به مدت 3 ماه می باشد. مرجع صالح برای رسیدگی به اعتراضات نیز دادگاه عمومی محل وقوع زمین خواهد بود.

نحوه اعتراض به رأی کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری به چه صورت می باشد؟

همان طور که گفتیم تعیین نوع زمین دایر و تشخیص زمین بایر از موات، تشخیص عمران و احیاء و همچنین تاسیسات مناسب بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی می باشد که توسط کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری انجام می شوند. رأی این کمیسیون با نظر به اکثریت آرا صادر شده که تا 3 ماه نیز قابلیت اعتراض دارد. حال این اعتراض نیز می تواند مبنی بر این باشد که زمین مورد نظر قبلا برای ایشان بوده باشد و یا اینکه در زمین مذکور عمرانی انجام شده باشد. به این اعتراضات در دادگاه صالح رسیدگی خواهد شد.

به طور کلی افراد ذیل می توانند نسبت به رأی صادره از کمیسیون ماده 12 اعتراض نمایند:

·      طبق قانون زمین شهری افرادی که اسناد عادی دارند باید پیش از هرگونه اقدامی در رابطه با ابطال رأی کمیسیون، دادخواستی به طرفیت وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر تایید صحت تاریخ تنظیم سند عادی مذکور و معامله انجام شده، به دادگاه ارائه دهند.

·      افرادی که سند رسمی دارند بدون فوت وقت می توانند نسبت به اعتراض به رأی کمیسیون ماده 12 در دادگاه اقدام نمایند.

بنابراین تمامی افراد ( دارندگان سند عادی و سند رسمی) می توانند نسبت به رأی کمیسیون ماده 12 اعتراض نمایند.

 

مدارک لازم جهت دادخواست ابطال رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

1.  به همراه داشتن تصویری از رای کمیسیون ماده 12 (اختیاری)
2. تصویر مدارک ابرازی مبنی بر ابطال رای کمیسیون ماده 12
3. به همراه داشتن كارت ملي
4. به همراه داشتن كارت عابر بانك جهت پرداخت هزينه ي دادرسی

استماع شهادت شهود و مطلعين، شماره پرونده استنادي، تحقیقات محلی، معاینه محلی و همچنین ساير دلايل و مستندات.

 

مراحل اعتراض به رأی کمیسیون ماده 12 کدامند؟

اعتراض به نظریه تشخیص نوع زمین دعوای حقوقی بوده و بدین معناست که ابتدا باید دادخواست تنظیم شده را به مرجع قضایی ارائه داد. لازم است که تصویر اسناد و مدارک مالکیت را به عنوان مدرکی جهت اثبات مالکیت خواهان دعوی تقدیم دادگاه گردد. اگر قبل از طرح دعوی نسبت به جلب نظر کارشناس یا مبادرت به تامین دلیل اقدامی صورت گرفته باشد باید در در دادخواست مورد نظر درج شده و به دادخواست تقدیمی نیز ضمیمه گردد. در حالت کلی اعتراض به نظریه کمیسیون ماده 12 دعوای غیر مالی بوده و هزینه دادرسی آن با توجه به قانون وصول بعضی از درآمد های دولت و مصرف آن ها در مواردی مشخص است. اعتارض به رای این کمیسیون باید در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول انجام شود.

 

نحوه اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 بر اساس مبایعه نامه یا سند عادی

افرادی که اسناد عادی داشته و نسبت به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری معترضند باید برای صحت تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله حکمی دریافت کنند. برای دریاقت چنین حکمی باید دادخواستی به مراجع قضایی تقدیم شود تا حکم مربوطه صادر شود.

در تبصره ماده 7 از قانون زمین شهری در مورد افرادی که اسناد عادی دارند اینگونه تعیین تکلیف نموده است که:

افرادی که پیش از تصویب قانون مالکیت اراضی موات شهری در سال 1358، زمین هایی با اسناد عادی داشتند و از طرف مراجع مربوطه در مهلت های تعیین شده قبلی تشکیل پرونده داده اند یا در شهرهایی که تا به الان مهلتی برای تشکیل پرونده تعیین و اعلام نشده، اگر مراجع ذیصلاح قضایی تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله را تایید کنند، اجازه عمران برابر ضوابط تعیین شده در آیین نامه اجرایی این قانون داده می شود.