ابطال سند رسمی ملک مشاع ملک مشاع یعنی چه ؟
در این مطلب قصد داریم ابطال سند رسمی مشاعی را بررسی کنیم و به چگونگی آن بپردازیم. در ادامه به معرفی ملک مشاع می پردازیم و همینطور پی خواهیم برد که این نوع از املاک چه تفاوتی با بقیه املاک دارند.
تعریف قانونی ملک مشاع به زبان ساده
در تعریفی ساده به هر ملکی که مالکیت آن مشترک بین چند نفر باشد ملک مشاع می گویند. در نتیجه ملکی که مشاع است تمامی نفراتی که در مالک بودن آن مشترک هستند به این معنی است که مالک تمامی بخش های ملک می باشند. به این شرایط حقوقی اشاعه می گویند.
مفهوم تصرفات حقوقی
تصرفات حقوقی باتوجه به وضعیتی که املاک مشاعی دارند حتما شنیده اید که همواره با مشکلات بسیاری در زمینه های رهن و اجاره و فروش دست و پنجه نرم می کنند. به دلیل اینکه برای تمامی اقدامات گفته شده ملزم به موافقت و در واقع امضای همه ی مالکین مشترک می باشد. ناگفته نماند که اگر فردی مالک بخش مشخصی است رهن و اجاره و فروش آن کاملا بستگی به تصمیم خودش در مورد سهم خود دارد. اینچنین تصرفات و اقدامات در بیان حقوقی تصرفات حقوقی نامگذاری می شوند.
تقسیم املاک مشاعی به چه صورت است؟
همانطور که در بالا خصوصیات این املاک گفته شد طرفداران این گونه املاک و اموال خیلی کم می باشد حتی صاحبان مشترک این املاک سعی دارند هرچه سریع تر ملک را از وضعیت مشاعی خارج کنند. برای این امر باید دست به تقسیم بزنند. به چه صورت ؟ آن ها یک تقسیم نامه اعم از نوع مادی و یا رسمی (ثبت شده در دفتر خانه های رسمی) تهیه و تنظیم می کنند. ( البته این در صورتی است که همه ی مالکان بر امر تقسیم مشاعی رضایت کامل داشته باشند) اگر که هیچ موافقتی بین دو طرف نباشد، می بایست هر یک دادخواستی در صورت تمایل تنظیم نمایند و به دادگاه محل ملک و یا اداره ثبت (بسته به شرایط ثبتی ملک) دهند.
فروش ملک مشاع
ابتدا برای فروش ملک مشاع باید شرکا برای افراز و تقسیم ملک درخواست دهند. اگر با توجه به نظر کارشناس مال قابلیت تقسیم نداشته باشد، گواهی عدم افراز صادر می شود و مالکین می توانند به واسطه دادگاه مال مشاع را به فروش برسانند.
مال غیرقابل افراز
مال غیرقابل افراز به مالی مشاعی می گویند که امکان تقسیم آن وجود نداشته باشد . نکات مهم ابطال سند وقتی ابطال سند ضروری می شود که پس از اینکه معامله ای صورت گرفت و باطل تشخیص داده شده یا به هردلیل فسخ شود به صورت کلی معامله منحل گردد. (مصادیق انحلال مثل فسخ معامله ابطال معامله انفساخ معامله و تفاسخ یا اقاله ی معامله)
نکات مهم در دعوای ابطال سند
باید توجه داشت که مساله وقوع معامله و ایجاد مالکیت امری کاملا متفاوت از تنظیم سند رسمی درخصوص آن است. در دعوای ابطال سند علاوه برطرف قرارداد باید اداره ی ثبت اسناد و املاک را هم به عنوان خوانده به دادرسی دعوت نمود (به عنوان مرجع تنظیم کننده سند). در صورتی که وقوع معامله سند عادی مستند باشد، فقط با اقامه دعوای بطلان معامله سند عادی باطل است. اما اگر در مورد آن معامله سند رسمی تنظیم شده باشد اعم از اینکه موضوع آن منقول باشد یا غیر منقول. علاوه بر ابطال معامله، ابطال سند نیز باید درخواست شود.
سوالات متداول ابطال سند رسمی ملک مشاع
ابطال سند رسمی ملک مشاع چیست و چه شرایطی دارد؟
ابطال سند رسمی ملک مشاع به معنای باطل کردن سند رسمی مالکیت مشترک یک ملک است. این اقدام معمولاً زمانی صورت میگیرد که در صدور سند اشتباهی رخ داده باشد یا مالکیت واقعی با آنچه در سند آمده مطابقت نداشته باشد. برای ابطال سند، باید دلایل قانونی کافی وجود داشته باشد و دادخواست مربوطه به دادگاه ارائه شود.
چه مدارکی برای تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی مشاعی لازم است؟
برای تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی مشاعی، مدارکی مانند تصویر سند مالکیت مورد اعتراض، مدارک مثبت مالکیت واقعی، شناسنامه و کارت ملی خواهان، و هرگونه سند یا مدرکی که دلایل ابطال را اثبات میکند، لازم است. همچنین، ممکن است به گواهی عدم افراز نیاز باشد.
آیا برای ابطال سند رسمی ملک مشاع نیاز به وکیل دارم؟
اگرچه داشتن وکیل الزامی نیست، اما به دلیل پیچیدگیهای حقوقی موجود در پروندههای ابطال سند، استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی توصیه میشود. وکیل میتواند در تنظیم دادخواست، جمعآوری مدارک لازم و ارائه استدلالهای حقوقی قوی به شما کمک کند.
تفاوت بین دادخواست ابطال سند و خلع ید در املاک مشاع چیست؟
دادخواست ابطال سند به دنبال باطل کردن سند رسمی مالکیت است، در حالی که خلع ید برای بیرون کردن متصرف غیرقانونی از ملک استفاده میشود. در مورد املاک مشاع، ممکن است ابتدا نیاز به ابطال سند و سپس خلع ید باشد، اگر شخصی به ناحق در سند ذکر شده و ملک را تصرف کرده باشد.
آیا امکان الزام به فروش مال مشاع منقول وجود دارد؟
بله، در مواردی که توافق بین شرکا برای فروش مال مشاع منقول وجود نداشته باشد، میتوان دادخواست الزام به فروش مال مشاع منقول را به دادگاه ارائه داد. این اقدام معمولاً زمانی صورت میگیرد که امکان تقسیم مال بین شرکا وجود نداشته باشد.
نقش پی مشترک در سند مالکیت مشاعی چیست؟
پی مشترک در سند مالکیت مشاعی به بخشهایی از ساختمان اشاره دارد که بین تمام مالکان مشترک است، مانند راه پله، آسانسور، یا لابی. این بخشها معمولاً در سند مالکیت به عنوان مشاعات ذکر میشوند و همه مالکان در آنها سهم دارند.
در صورت اشتباه در سند رسمی مشاعی، آیا اقاله امکانپذیر است؟
بله، اقاله یا فسخ توافقی معامله در صورت رضایت طرفین امکانپذیر است. در مورد اشتباه در سند رسمی مشاعی، اگر طرفین توافق کنند، میتوانند با تنظیم سند اقاله، معامله را فسخ کرده و وضعیت را به حالت قبل از معامله برگردانند.
چگونه میتوان از صحت سند رسمی ملک مشاع اطمینان حاصل کرد؟
برای اطمینان از صحت سند رسمی ملک مشاع، میتوانید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و استعلام سند را درخواست کنید. همچنین، بررسی دقیق مفاد سند، مطابقت آن با وضعیت واقعی ملک، و در صورت لزوم، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی توصیه میشود.
آیا امکان تبدیل مالکیت مشاعی به مالکیت مفروز وجود دارد؟
بله، تبدیل مالکیت مشاعی به مالکیت مفروز از طریق فرآیند افراز امکانپذیر است. این فرآیند مستلزم توافق تمام مالکان مشاع یا حکم دادگاه است. در صورت عدم امکان افراز، گواهی عدم افراز صادر میشود و ممکن است فروش ملک و تقسیم وجه حاصل بین مالکان ضروری شود.
در صورت فوت یکی از مالکان مشاع، تکلیف سند رسمی چیست؟
در صورت فوت یکی از مالکان مشاع، سهم متوفی به وراث قانونی او منتقل میشود. وراث باید با ارائه گواهی انحصار وراثت و طی مراحل قانونی، سهم خود را در سند رسمی ثبت کنند. این فرآیند معمولاً شامل تنظیم اظهارنامه مالیاتی و پرداخت مالیات بر ارث نیز میشود.