در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ به مواردی اشاره شده که بر اساس آنها موجر حق دارد تقاضا و درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را از مستاجر بخواهد. در بند ۷ ماده مذکور بیان گردیده که ”در خصوص محل کسب و پیشه و تجارت هر زمان عین مستاجره جهت استفاده برای شغل مشخصی اجاره داده شود و مستأجر بدون رضا و اذن موجر اقدام به تغییر شغل خود نماید، در صورتی که شغل و حرفه جدید عرفاً مشابه شغل اسبق باشد.
شکی در این امر نبوده که چنانچه شغل جدید به علت ضرر و زیانی که به بنا و عین مستاجره وارد مینماید نسبت به شغل اسبق زیان بیشتری داشته باشد این امکان وجود دارد که تغییر شغل به نحوی مشمول تعدی و تفریط نیز گردد که در این صورت مالک قادر است به همین سبب به طرح دعوی و تخلیه سرقفلی با شرایط مقرر در قانون اقدام نماید؛ لیکن قانون گذار به سبب اهمیت بالای موضوع، تغییر شغل و حرفه را در یک بند مجزا بیان نموده است.
مطابق بند ۷ ماده مذکور، چنانچه مستأجر به تأسیس و افتتاح یک شغل غیر مشابه به شغل مندرج در اجاره نامه یا توافق شده فی مابین خودش و موجر در مورد اجاره اقدام نماید، مالک را دارد که نسبت به اقامه دعوا تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه اقدام کند؛ ولی محرز است که هر تغییر شغلی موجبات تخلیه سرقفلی (مشاوره با وکیل سرقفلی) را فراهم نخواهد کرد، مگر شرایطی را دارا باشد.
دعوای تخلیه سرقفلی به موجب تغییر شغل:
آگاهی و اطلاع طرفین از مطالب فوق صرف نظر از آنکه طریقه صحیح طرح دعوا و دفاع را آسان تر خواهد نمود، می تواند در اصل طرح دعوا از ناحیه موجر و در توافق و سازش و سازگاری موجر و مستاجر پس از اقامه دعوا و روند اداره و مدیریت دعوای مطروحه مؤثر واقع گردد.
تغییر شغل در سرقفلی بدون اذن مالک یا موجر:
تغییر شغل سرقفلی چنانچه بر مبنای آن شغلی باشد که با شغل اسبق مشابهت داشته باشد، در این خصوص، مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، به سبب آنکه شغل جدید مشابه با شغل قبلی میباشد، مستاجر جهت تغییر این شغل نیازمند به اخذ اجازه و اذن موجر و مالک سرقفلی نخواهد بود و مستاجر این توانایی را دارد که به سهولت شغل و حرفه خویش را در سرقفلی تغییر داده و مشغول به انجام آن گردد.
تغییر شغل مستاجر در سرقفلی:
جهت اقامه دعوا با عنوان تغییر شغل در سرقفلی، لازم میباشد که مستأجر در اجاره نامه به نحوی صریح یا ضمنی، و یا در ضمن سند دیگری یا برابر با سایر ادله الزام به تاسیس و دایر نمودن شغل یا حرفه مشخصی در عین مستأجره داشته باشد.
به بیان دیگر، تغییر شغل در سرقفلی به مثابه تخلف از شرط ضمن عقد خواهد بود. چنانچه شرطی مبنی بر استیفاء مقرر موجود نباشد، صحت ادعای تخلف از شرط، قابلیت پذیرش را نخواهد داشت. همان طور که صراحت عبارت ”مورد اجاره برای شغل معین“ در ظاهر بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ بر این امر دلالت مینماید. همچنین بر این مبنا بوده است که شعبه ۵۸ دادگاه عمومی حقوقی ۲ تهران در قسمتی از رأی اصداری خویش به شماره ۴۰۴ مقرر نموده که:
”در قرارداد اجاره نه به نحوی صریح و نه به نحو ضمنی، طریقه استیفاء از عین مستاجره از جانب موجر تعیین و مشخص نگردیده است؛ فلذا به اعتبار همین امر، مستأجر این حق را داشته که عین مستاجره را به هر شکلی که خودش مقتضی می داند مورد استیفاء قرار دهد.“
فلذا، هرگاه که در اجاره نامه به شکل عام از عبارت ”جهت استفاده تجاری“ استفاده شود، اقامه دعوا به علت تغییر شغل، اعتبار قانونی نخواهد داشت، مگر آنکه مورد اجاره در ظاهر به گونه ای باشد که انجام بعضی از مشاغل نسبت به آن مشمول عنوان تعدی و تفریط گردد؛ که این خود مشمول عنوان و موضوع دیگری خواهد بود.
