قوانین و مقررات تخلیه ملک مسکونی

قرارداد اجاره مانند دیگر قرارداد ها از ارکان مشخصی تشکیل شده است،موجر و مستاجر، مال الاجاره، مدت زمان قرارداد، مبلغ مورد توافق و غیره. یکی دیگر از بندهای این قرارداد پیش بینی فسخ قرارداد در صورت تضرر است. قوانین و مقررات تخلیه ملک مسکونی هر ساله بازنگری می شود و پیچیدگی های خاص خود را دارد.

موجر موظف است ملک را در تاریخ شروع قرارداد به مستاجر برساند و موانع را برای انتفاع ایشان از بین ببرد، از قبیل تعمیرات لازم و رفع نقص ها و غیره به نحو عرفی آن. در مقابل مستاجر موظف است از مال الاجاره مراقبت کرده و در مواعد مشخص برای پرداخت مبلغ معین شده اقدام کند. نهایتا در پایان قرارداد مال را به مالک تحویل دهد.

برخی از مستاجران خلف وعده کرده و پس از به پایان رسیدن قرارداد از تخلیه ملک مسکونی اجتناب می کنند،در این صورت به میزانی که از پیش در قرارداد مشخص شده است باید روزانه مبلغی را به عنوان جبران ضرر به مالک پرداخت کند. در این زمان مالک می تواند درخواست تخلیه ی ملک را طریق شورای حل اختلاف داشته باشد. با این حال بهتر است قبل از طرح دعوا، موضوع را با یک مشاور و وکیل حرفه ای در زمینه تخلیه ملک اجاره ای یا استیجاری در میان بگذارید تا به بهترین جزئیات ممکن دست پیدا کنید.

 

 

نکات مهم در دعاوی تخلیه ملک مسکونی

1. این دعوا زمانی صورت میگیرد که مالک در زمان قرارداد و یا پایان آن درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
2. وجود تاریخ شروع و پایان قرارداد اجاره الزامی است و نبود تاریخ پایان موجب ابطال این قرارداد خواهد شد.
3. اینکه قرارداد اجاره عادی تنظیم شده باشد یا رسمی،ملک تجاری باشد یا مسکونی در شیوه اقدام برای تخلیه تاثیر دارد.
4. تنها دو راه برای تخلیه ملک مسکونی وجود دارد:

• مراجعه به شورای حل اختلاف
• مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست

دعاوی تخلیه اصولا پیچیدگی هایی دارد که بهتراست  پیش از اقدام و حتی در حین انجام پروسه آن از یک وکیل تخلیه ملک مسکونی کمک بگیرید تا پرونده به بهترین نحو نتیجه را حاصل کند و شما در مراحل دادگاه کمترین سردرگمی را داشته باشید.

گاهی در مواردی که ملکی اجاره داده شده است دیده شده که با بروز برخی مشکلات و مسائل مالک اقدام به دریافت دستور تخلیه میکند .ما در این مقاله سعی داریم تا نکات و شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه را برای شما شرح دهیم .گروه حقوقی رضا عبدالمحمد بهترین وکیل در سهروردی همراه شما در دعاوی تخليه املاک استیجاری با مجرب ترین وکیل ملکی خواهد بود.

 

تخلیه ی فوری ملک استیجاری!

تخلیه فوری خیلی آسان تر و با سرعت بیشتری میباشد ولی برای صدور آن نیاز یه وجود شرایطی میباشد:

• قرارداد پس از سال 1376 منعقد شده باشد.
• تاریخ پایان قرارداد اجاره حتما نوشته شده باشد.
• قرار داد اجاره طی دو نسخه منعقد شده باشد.
• امضای دو شاهد مورد اعتماد پای قرارداد اجاره باشد
• و همینطور امضای هر دو طرفین قرارداد یعنی موجر و مستاجر.

طیق شرایطی که بالا بیان شد در صورت پایان مدت قرارداد فرد میتواند دستور تخليه املاک استیجاری به صورت فوری را صادر کند.این نکته حائز اهمیت میباشد که اگر تنها فقط یکی از شرایط بالا برقرار نباشد امکان صدور تخلیه فوری نخواهد بود و به نسبت مراحل طولانی تری را باید طی کرد.به شما پیشنهاد میشود در این رابطه حتما با گروه حقوقی رضا عبدالمحمد بهترین وکیل سهروردی تماس بگیرید تا در این راه به بهترین نتایج برسید.

به طور کلی در بحث رابطه صاحب خانه (موجر) و مستاجر (اجاره گیرنده) می توان به دو نوع قانون تخليه املاک استیجاری اشاره کرد. اول قراردادهای اجاره ای که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 منعقد شده است ثانیاً قراردادهای اجاره ای که پس از تصویب قانون سال 1376 منعقد شده است. در هر دو دسته به دلیل تفاوت در قوانین، شرایط تخلیه متفاوت خواهد بود.

 

تخلیه در قراردادهای منعقده قبل از سال ۱۳۷۶:

• این قراردادها بسته به تجاری یا مسکونی بودن آنها تابع دو نظام حقوقی متفاوت هستند.باید در نظر گرفت که اگر اجاره نامه ها مربوط به بعد از سال 76 باشد قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 حاکم خواهد بود. اما قبل از 76 اجاره ملک تجاری مشمول قانون سال 56 و اجاره مسکونی مشمول قانون 62 خواهد بود.
• ملک تجاری قبل از سال ۷۶ و تخلیه آن در صورتی که اجاره بها مشمول سال 56 باشد، تخلیه به راحتی امکان پذیر نیست و قانون گذار موجر را مجبور به تمدید اجاره می کند و تنها در موارد استثنایی مانند نیازهای شخصی، ساخت بنا و … می توان حکم تخلیه را فسخ کرد.
• در صورتی که مستاجر مورد اجاره را به کانون فساد تبدیل کرده باشد، به محض اثبات در دادگاه، ملک مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.
• در مواردی که مستأجر خانه بدون داشتن حق انتقال به دیگری در اجاره یا در موردی که اجاره وجود ندارد و مال مورد اجاره کلا یا جزئی به دیگری یا عملاً از طریق وکیل یا نمایندگی و … در اختیار و استفاده سایر اشخاص جز تحت سرپرستی قانونی خود می باشد.

با توجه به تعدد قوانین در خصوص اجاره و پیچیدگی آن، بهتر است برای اطلاع از وضعیت حقوقی پرونده های ملکی با رضا عبدالمحمد وکیل پایه یک دادگستری مشورت کنید.

 

 

شرایط لازم برای دریافت دستور تخلیه

1. اتمام مدت زمان اجاره نامه (در صورت پایان اجاره نامه اگر مستاجر اقدامی برای تمدید و یا تخلیه ملک نکند مالک میتواند از مراجع مربوط درستور تخلیه دریافت کند).
2. عقب اقتادن و عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر بیش از 3 ماه
3. انتقال ملک مورد اجاره به فرد دیگر
4. استفاده مستاجر از ملک جهت موارد نامشروع

 

مدارک مورد نیاز برای دریافت دستور تخلیه املاک استیجاری

1. مدارک شناسایی مالک (شناسنامه ، کارت ملی) و کپی انها
2.  قرارداد اجاره
3. سند مالکیت مالک

 

حکم تخلیه و اجرای آن

• حکم تخلیه به وسیله کلانتری اجرا خواهد شد. پس وقتی که دستورتخليه املاک استیجاری صادر و به مستاجر مورد نظر ارائه شد اگر مستاجر خاطی از اجرای این دستور سر باز زند، دادگاه محل به کلانتری اعلام می کند که در رابطه با انجام این حکم اقدام کند سپس برای به نتیجه رسیدن حکم تخلیه کلانتری ورود پیدا می کند.
• چنانچه کاربری ملک مورد بحث مسکونی باشد مالک می تواند به شورای حل اختلاف محل ملک مراجعه کند، در صورتی که کاربری ملک تجاری باشد قادر است با مراجعه به دادگاه عمومی و یا انقلاب در محل ملک اقدامات را انجام دهد.
• اگر قرارداد اجاره نامه به شکل رسمی باشد می توان به اداره ثبت اسناد مراجعه کرد و در آن محل فرم اجراییه را دریافت و تکمیل کرد و در همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره عقد شده درخواست صدور اجراییه را بدهد.

 

در چه شرایطی اجرای دستور تخلیه متوقف می شود؟

همانطور که ذکر کردیم مستاجر مهلت بسیار محدودی برای تخلیه و تحویل ملک دارد اما در قانون شرایطی در نظر گرفته شده که در صورت وقوع عملیات تخلیه متوقف میشود ، این شرایط شامل 2 مورد می باشد که عبارتند از :

• • • ارائه سندی مربوط به تمدید قرارداد اجاره
    • ادعا به با اصالت نبودن سند ارائه شده از سوی مالک

با توجه به مهلت کوتاهی که مستاجر برای تخلیه پس از حکم دارد و به آن اشاره کردیم فرصتی برای اعتراض به رای ندارد و حتی در صورتی که اعتراضی هم بکند این باعث نمیشود که عملیات تخلیه متوقف شود ، در صورتی که پس از قرارداد مستاجر ملک را تخلیه نکرده باشد لازم است تا اجرت المثل آن را پرداخت کند ؛ مقدار این اجرت المثل وابسته به توافقی میباشد که طرفین در هنگام عقد اجاره تعیین کرده باشند.

 

نکات مهم در تخلیه املاک استیجاری

• در صورتی که در هنگام عقد قرارداد توافقی بر موضوع اجرت المثل و یا وجه التزام انجام نشده باشد در این موضوع کارشناسان رسمی دادگستری نظر می دهند و این نظر لازم الاجرا می باشد.
• در صورتی که مالک ادعای خسارت به ملک خود از سوی مستاجر را داشته باشد و یا از وی طلبکار باشد، رسیدگی به این موضوعات در صلاحیت شورای حل اختلاف است و می بایست در آنجا طرح گردد.
• در صورت صدور حکم تخلیه از سوی شورا، دادگاه و یا اداره ثبت اسناد و املاک مستاجر موظف است تا در ظرف 3 روز ملک را تخلیه کرده و تحویل بدهد. چنانچه در هنگام اجرای این حکم مستاجر در محل حاضر نباشد تمامی اثاثیه به انبار عمومی انتقال داده خواهد شد.
• در صورتی که قرارداد اجارنامه قرارداد عادی باشد لازم است تا 2 نفر به عنوان شاهد در زیر آن قرارداد را امضا کنند.
• در صورتی که در زمان اجاره ملک مورد بحث، مالک از مستاجر چکی را به عنوان ضمانت تخلیه و یا پرداخت اجاره دریافت کرده باشد، در زمان تخلیه میبایست انها را به مستاجر پس بدهد.

 

کلام آخر

همانطور که خواندیم اقدام برای تخلیه ملک استیجاری دارای پیچیدگی هایی است که نیاز به توجه و دقت دارد،گاهی اولین قدم را به اشتباه برمیداریم و پرونده را دچار پیچیدگی های متعدد میکنیم. برای مثال بجای اقدام از طریق شورای حل اختلاف به دادگاه مراجه میکنیم و همین کار حصول نتیجه را به تعویق میاندازد،در صورتی که به راحتی با دستر تخلیه سریع میشود مسیر کوتاه تری را طی کرد.