فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل:
فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، جزو دعاوی ملکی است که ممکن است در صورت عدم توافق طرفین، به دادگاه کشیده شود. هنگامی که یک قرارداد اجاره منعقد می شود، طرفین موظف به پایبندی به همه مفاد آن هستند. اما گاهی اوقات، یکی از طرفین ممکن است مجبور شود قرارداد را فسخ کند. اگر دلیل فسخ قرارداد از سوی مستأجر یا موجر، معقول و موجه باشد، فسخ قانونی است. به عنوان مثال، اگر موجر نتواند ملک را در موعد مقرر تحویل دهد یا اگر مستأجر به دلیل تغییر شرایط مالی توان پرداخت اجاره را نداشته باشد. در این موارد، فسخ قرارداد قانونی است.
اما اگر افراد بدون دلیل موجه اقدام به فسخ نمایند، در این صورت موجر یا مستأجر می تواند از طرف مقابل خسارت دریافت کند. این کار غیرقانونی است و می تواند منجر به طرح دعوی در دادگاه شود. در مجموع، فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ممکن است در صورت وجود دلایل موجه قانونی باشد، در غیر این صورت غیرقانونی تلقی می شود و طرف مقابل می تواند خسارت دریافت کند. برای موفق شدن در این روال قانونی حتما به راهنمایی های یک وکیل ملکی نیاز خواهید داشت.
فسخ قرار داد اجاره
فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد در مواقعی قابل قبول ایت که مستاجر و موجر یا یکی از آن ها با ارائه دلیل موجه و رعایت قوانین ذکر شده در قرارداد، به اتمام و فسخ آن در زمانی زودتر از موعد مقرر، اقدام می کنند. در زمان فسخ قرارداد پیش لز تحویل یا زمان مشخص شده قوانین برای مستأجر و موجر متفاوت است. موجر ممکن است بتواند قرارداد را به دلایلی مانند عدم پرداخت به موقع اجاره توسط مستأجر، فسخ کند. در مقابل، مستأجر نیز در صورت عدم تحویل ملک در موعد مقرر توسط موجر یا تغییر شرایط زندگی می تواند قرارداد را فسخ کند.
به طورکلی، مستأجر و موجر ملک بدون داشتن دلایل موجه و معتبر نمی توانند قرارداد خود را فسخ کنند، مگر این که موردی در قرارداد ذکر شده باشد و به امضای دو طرف برسد. در غیر این صورت، فسخ قرارداد بدون دلیل موجه غیرقانونی است و می تواند منجر به پرداخت خسارت از سوی طرف متخلف شود.
موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک:
عقد اجاره، از عقود لازم بوده بدین مفهوم که طرفین، به جز در مواردی که قانون تجویز نموده باشد، حق فسخ آن را نخواهند داشت و صرفا در شرایطی که هر دو طرف رضایت داشته باشند، امکان فسخ قرارداد اجاره وجود دارد. موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل به شرح ذیل است:
1- وجود عیب در عین مستاجره:
چنانچه از موعد انعقاد قرارداد تا موعد تحویل ملک به مستاجر، عیب و نقصی در ملک مستاجره ایجاد گردد، مستاجر این حق را مطابق قانون خواهد داشت که قرارداد را فسخ کند. ماده ۴۷۹ قانون مدنی بیان داشته که «عیبی که سبب فسخ اجاره گردد، عیبی است که سبب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد». به بیان دیگری، چنانچه عیب و نقصی که در عین مستاجره وجود دارد، مانع از نفع بردن و استیفاء از مورد اجاره شود و یا این امر را دشوار نماید، فسخ اجاره جایز خواهد بود. نکته حائز اهمیت آن است که چنانچه موجر به رفع عیب مورد اجاره اقدام نماید، دیگر مستاجر اجازه فسخ قرارداد را نخواهد داشت.
2- وجود حق فسخ در قرارداد اجاره:
حق فسخ، یکی از حقوقی است که وجود آن در قرارداد، برهم زدن و فسخ قرارداد را جایز مینماید. وجود این شرط در عقد اجاره نیز محتمل بوده و ممکن است موجب فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک گردد. همچنین شایان ذکر است که چنانچه در قرارداد قید گردد که در صورت فسخ میبایست خسارات قانونی نیز پرداخت گردد، باید بدان توجه و عمل نمود.
3- عدم تحویل عین مستاجره:
عدم تحویل عین مستاجره، از مواردی بوده که منجر به فسخ قرارداد خواهد شد. ماده ۴۷۶ قانون مدنی بیان میدارد که، ”موجر میبایست عین مستاجره را به مستاجر تحویل نموده و در صورت امتناع از انجام این امر، موجر اجبار میگردد و در صورت تعذر اجبار، مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.“ فلذا، چنانچه موجر، از تحویل مورد اجاره به مستاجر، امتناع ورزد، در وهله اول باید از طریق شکایت، وی را به تحویل عین مستاجره مجبور نمود؛ و چنانچه دوباره نیز مورد اجاره را تحویل ننمود، مستاجر این امکان را دارد که با اخذ پرداختی های خویش به موجر، قرارداد اجاره را فسخ کند.
4- تخلف از شرط فعل در قرارداد اجاره:
در بعضی از عقود اجاره برای موجر شرطی در نظر میگیرند که بر طبق آن، موجر میبایست اقدامات و تغییراتی در عین مستاجره انجام نماید که در صورتی که از انجام این تغییرات خودداری نماید، مطابق با ماده ۲۳۹ قانون مدنی، مستاجر حق دارد که اقدام به فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک کند.
شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل از ناحیه موجر:
عدم صداقت مستاجر، یکی از ارکان و شرایطی است که به واسطه آن موجر حق دارد پیش از تحویل ملک قرارداد اجاره را فسخ نماید. به عنوان مثال چنانچه مستاجر شرایط متفاوتی نسبت به آن چیزی که برای موجر بیان نموده، داشته باشد، این امر موجب فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل از ناحیه موجر میگردد.
ضرر و زیان های وارده به سبب فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل:
چنانچه در قرارداد اجاره طرفین با هر دلیل موجهی اقدام به فسخ قرارداد اجاره نمایند، طرف دیگر قرارداد، حق دریافت و اخذ خسارت و ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد را نخواهد داشت. برای مثال، چنانچه عین مستاجره دارای عیوب و نواقص فاحشی باشد، یا موجر در زمان مقرر مورد اجاره را به مستاجر تحویل ننماید، مستاجر این امکان را دارد که قرارداد را بدون آنکه خسارت و هزینه ای را به موجر متقبل شود، فسخ کند که در این شرایط حتی مستاجر قادر است به سبب فریب ، عدم تحویل عین مستاجره در موعد مقرر و … ، تقاضای جبران ضرر و خسارت از موجر را داشته باشد. به جز موارد فوق الذکر، چنانچه هر کدام از طرفین قصد داشته باشند، بدون داشتن دلیلی منطقی و موجه اقدام به فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل نمایند، طرف دیگر قرارداد حق دریافت ضرر و زیان و خسارات ناشی از فسخ غیر قانونی قرارداد اجاره را خواهد داشت.
اگر موجر پیش از قرارداد بخواهد فسخ کند
گاهی ممکن است موجر با توجه به مواردی اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند. در چنین شرایطی، موجر باید از قبل شرایط فسخ قرارداد توسط خودش را در اجاره نامه نوشته باشد تا برای فسخ آن با مشکلی روبرو نشود. این شرایط باید توسط هر دو طرف، موجر و مستأجر، امضا شده باشند.
از جمله شرایطی که موجر باید در زمان نوشتن اجاره نامه ملک آن ها را بیان کند، می توان به موارد زیر اشاره کرد:
الف) موجر می تواند اجاره را زودتر از موعد به اتمام برساند اگر مستأجر در ملک آن کارهای غیرشرعی و غیر عرف انجام دهد.
ب) اگر مستأجر در زمان پرداخت اجاره، با تأخیر بیش از یک هفته مبلغ به توافق رسیده را بپردازد.
ج) زمانی که مستأجر چند ماه پیاپی اجاره خود را پرداخت نکند.
د) اگر مستأجر بدون اجازه موجر، ملک را در اختیار افراد دیگری بگذارد.
ه) در زمانی که مستأجر از ملک استفاده تجاری بکند؛ ولی این مورد از قبل در قرارداد آن ها مشخص نشده باشد.
ث) اگر مستأجر بدون اجازه موجر، برای تعمیرات ملک اقدام کند.
در این موارد، موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند. این شرایط باید در اجاره نامه ذکر شده و توسط هر دو طرف امضا شده باشد تا موجر بتواند در صورت تخلف مستأجر، قرارداد را فسخ کند.
خسارت فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد
همان طور که قبلاً بیان شد، دو طرف قرارداد نمی توانند بدون داشتن دلایل موجه و قانونی، قرارداد اجاره ملک را قبل از اتمام زمان آن، فسخ کنند. اما اگر چنین شرایطی پیش آمد و یکی از طرفین چنین کاری انجام داد، طرف دیگر قرارداد می تواند خسارت خود را از آن شخص بگیرد.
اگر مستأجر بخواهد قرارداد را قبل از موعد فسخ کند، باید مبلغ معادل یک ماه اجاره را به عنوان خسارت به موجر پرداخت کند. همچنین تمام هزینه های مربوط به فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد نیز به عهده مستأجری خواهد بود که قصد لغو آن را دارد. در مقابل، اگر موجر بدون دلیل موجه، قرارداد را پیش از موعد فسخ کند، موجر موظف است خسارت معادل باقی مانده اجاره تا پایان قرارداد را به مستأجر پرداخت کند. همچنین هزینه های مربوط به فسخ قرارداد نیز به عهده موجر خواهد بود.
درهرصورت، فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد بدون دلیل موجه، منجر به پرداخت خسارت از سوی طرف متخلف به طرف دیگر خواهد شد.
دلایل استفاده از وکیل شهرداری
فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک، یکی از پرچالش ترین موارد در حوزه دعاوی ملکی است که ممکن است به دادگاه کشیده شود. در چنین مواردی، استفاده از خدمات یک وکیل شهرداری می تواند بسیار مفید باشد.
وکیل شهرداری می تواند به چندین دلیل در فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک به کمک طرف های قرارداد بیاید:
۱. بررسی قانونی بودن دلایل فسخ: وکیل می تواند دلایل موجه و قانونی فسخ قرارداد را از سوی موجر یا مستأجر بررسی کند تا مشخص شود آیا فسخ، قانونی است یا خیر.
۲. تنظیم مستندات قانونی: وکیل می تواند مستندات و مدارک لازم را برای فسخ قرارداد به درستی تنظیم کند تا از هرگونه ابهام یا اشکال قانونی جلوگیری شود.
۳. مذاکره و حل وفصل اختلافات: در صورت عدم توافق طرفین، وکیل می تواند وارد مذاکره شده و با استفاده از تجربه خود، اختلافات را حل وفصل کند تا به فسخ قرارداد با کمترین خسارت ممکن منجر شود.
۴. نمایندگی در دادگاه: اگر موضوع به دادگاه کشیده شود، وکیل می تواند به عنوان نماینده قانونی طرف خود در دادگاه حاضر شده و از حقوق وی دفاع کند.
بنابراین، استفاده از خدمات یک وکیل شهرداری در فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک، می تواند به حفظ حقوق طرفین و کاهش خسارات احتمالی کمک کند. برای مشاوره با شماره ۰۹۱۲۱۵۷۴۲۹۷ تماس بگیرید.
