حق مالکیت:
حق مالکیت از حقوقی است که به سبب آن اختیارات یک مال معین مانند ملک، زمین، خودرو و به شخص معین و خاصی تعلق می یابد. با این وجود شخص دیگری قادر نیست حقی که به دلیل مالکیت بر دارایی که برای شخص به وجود آمده را از او سلب نماید، مگر در مواردی که قانون این امر را تجویز نموده باشد.
با نظر به انحصاری تلقی شدن حق مالکیت، دارنده این حق این امکان را دارد از مالی که در اختیار خود دارد هرگونه بهره‌برداری و استیفایی را بنماید و یا آنکه مال را به شخص دیگری واگذار نموده یا آن را انتقال دهد. در روند فروش یا انتقال مال، در واقه شخص مالکیت دارایی را از خودش سلب نموده و آن را به شخص دیگری انتقال میدهد؛ فلذا بعد از کامل نمودن مراحل انتقال یا فروش ملک، مالک اولیه دیگر امکان بیان ادعایی مبنی بر مالکیت و تملک نسبت به دارایی نخواهد داشت.
بیشتر بخوانید : مشاوره با وکیل سر قفلی
حق سرقفلی:
حق سرقفلی از حقوقی میباشد که از سال 1376 برای مستاجران ملک تجاری در نظر گرفته شده است. به سبب وجود این حق، با عنایت به اینکه مستأجر باعث رونق گرفتن یک ملک تجاری و گسترش فعالیت تجاری و کسب و کار در آن میگردد، این امکان را دارد که از منافع خرید حق سرقفلی ملک تجاری استفاده نماید. مطابق این حق، مستأجر قادر است از منافع عین مال یا خرید و فروش آن بهره مند گردد و از آن استفاده نماید، و امکان و قابلیت انتقال سرقفلی مغازه یا فروش آن به شخص دیگری را خواهد داشت.
تفاوت ماهوی حق مالکیت و سرقفلی:
ابتدایی ترین تفاوت ماهوی که میان حق سرقفلی و مالکیت وجود دارد، بحث نوع ملک میباشد. حق سرقفلی صرفا برای املاک تجاری صادر میگردد و دارنده حق سرقفلی قادر است طبق قانون حق سرقفلی را به شخص دیگر انتقال داده و یا آن را به دیگری بفروشد؛ ولی حق مالکیت برای کلیه املاک اعم از تجاری و مسکونی وجود داشته و مالک ملک این امکان را دارد که مطابق قانون از منافع این حق استفاده نماید.
در اجاره املاک مسکونی، مستأجر صرفا مبلغی که برای اجاره بها ملک مهین گردیده را به موجر می‌پردازد؛ ولی هنگامی که شخصی یک ملک تجاری را اجاره مینماید، ملزم است که مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به دارنده این حق پرداخت نموده و سرقفلی را نیز اجاره نماید. در اکثر مواقع حق سرقفلی مغازه تجاری قابل بازگشت بوده و به مستأجر باز گردانده خواهد شد؛ مگر آنکه این مبلغ جهت فروش حق سرقفلی مقرر شده باشد.
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تضمینی
قابلیت اسقاط حق مالکیت و حق سرقفلی:
با این وجود که حق سرقفلی و حق مالکیت تحت عنوان حق قانونی برای در اختیار گرفتن و تملک یک دارایی یا استیفا از منافع آن محسوب میگردد، اما نکته حائز اهمیت آن است که این حقوق قابلیت اسقاط داشته و شرایط اسقاط این حقوق بدین صورت خواهد بود:
- اسقاط حق سرقفلی از صاحب امتیاز آن:
اخذ رضایت و اجازه مالک در انتقال سرقفلی الزامی است و دارنده حق سرقفلی قادر نبوده این حق را بدون اجازه مالک عین مستاجره به مستأجر دیگری منتقل نماید. در این صورت و با وجود این شرایط، مالک این حق را دارد که نیمی از حق سرقفلی را پرداخت نموده و تخلیه ملک تجاری را از مستأجر تقاضا نماید.
چنانچه در اجاره نامه این امر درج شده باشد که شخص صاحب امتیاز سرقفلی فقط قادر است در حرفه و شغل معینی در ملک تجاری مشغول به کار گردد؛ ولی مستأجر بدون اجازه و اذن مالک اقدام به تغییر شغل و پیشه خود نماید، در این حالت مالک این امکان را دارد که اقدام به فسخ حق سرقفلی بدون پرداخت حق سرقفلی به مستأجر نماید و تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد. همچنین تعدی و تفریط از حدود معین شده از ناحیه مالک و عدم پرداخت اجاره بها در تاریخ معین از مواردی بوده که امکان اسقاط سرقفلی را برای مالک ملک تجاری فراهم خواهد نمود.
موارد و شرایط اسقاط حق مالکیت:
با توجه به این امر که حق مالکیت یک ملک برای دارنده آن محفوظ میباشد لیکن، با وجود شرایطی خاص امکان سلب این حق نیز از دارنده آن ممکن خواهد بود. مواردی از قبیل اعراض و روی گردانی مالک از حق مالکیت خویش و انصراف از مالکیت با اراده شخصی، وقف نمودن ملک با اراده شخص مالک، وجود مستندات و ادله قانونی مبنی بر انکار حق مالکیت مالک بر اموال خویش و از بین رفتن و تلف گشتن عین مال از جمله موارد اسقاط مالکیت و موجب فسخ حق مالکیت مالک بر املاک وی خواهند شد.
بیشتر بخوانید : سند سرقفلی چیست
مبحث حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر:
در هنگام خرید یک ملک دارای سرقفلی شرایط انتقال این حق و امتیازات آن معین میباشد ولیکن در روابط میان موجر و مستأجر، قانون حق کسب و پیشه و قانون سرقفلی دارای پیچیدگی های میباشند. وفق ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر، هر زمان مالک میتواند، ملک تجاری خود را به شخص دیگری اجاره دهد و مبلغی را تحت عنوان حق سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. و حتی مستأجر نیز قادر است حق سرقفلی را بر اساس قراردادی که با مالک دارد به شخص دیگری انتقال داده و مبلغی را تحت عنوان اجاره سرقفلی از مستأجر جدید دریافت نماید. مطابق تبصره یک ماده مذکور، چنانچه مالک حق سرقفلی رادریافت ننموده باشد و مستأجر جهت اخذ سرقفلی، ملک را به شخص دیگری واگذار نماید، بعد از اتمام مهلت زمان اجاره، آخرین مستأجر حق و اجازه مطالبه سرقفلی از مالک ملک تجاری را ندارد.
همچنین در تبصره دو ماده 6 همین قانون نیز به این موضوع اشاره گردیده که چنانچه موجر به نحوی صحیح و شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، در هنگام تخلیه مستأجر امکان مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
بیشتر بخوانید : هزینه وکیل سرقفلی
آنچه در مقاله تفاوت حق سرقفلی و مالکیت خواندیم:
برای آنکه بتوان از کلیه منافع یک ملک تجاری استفاده نمود، لازم است که حق سرقفلی ملک را اجاره نموده یا آن را خریداری نمایید. فروش سرقفلی یک ملک یا اجاره نمودن آن با برخورداری از حق مالکیت متفاوت میباشد. فلذا متقاضیان تنها با توقیف سرقفلی ملک تجاری و یا خریداری آن، قادر نیستند که ادعای مالکیت آن ملک تجاری را بنمایند.
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تهران
