خلع ید

دعوای خلع ید چیست و چه زمانی مطرح می شود؟

دعوی حقوقی اموال غیرمنقول (خانه، زمین، باغ) خلع ید است و شکایت کیفری ممکن نیست. در ساده ترین معنی، دعوای خلع ید زمانی مطرح می شود که شخصی به طور غیرقانونی در مال غیر منقول دیگری تصرف کند و صاحب مال به دنبال اخراج متصرف از اموال خود باشد.

کلمه خلع ید در قانون مدنی نیامده است اما ماده 308 خلع ید را غصب معرفی می کند که در واقع همان خلع ید است. به عبارت ساده تر، چنانچه مال مالک (اعم از زمین و ساختمان) به هر دلیل در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضی به ادامه تصرف نباشد، می تواند با ارائه نامه ای نسبت به تخلیه متصرف اقدام نماید. بدین معنی که دادخواست خلع ید را به مقام قضایی تقدیم نماید.

گروه حقوقی رضا عبدالمحمد با مجرب ترین وکیل ملکی در دعاوی خلع ید همراه شما خواهد بود.

انواع دعوای خلع ید

• یکی از انواع خلع ید به معنای اخص است که به آن دعوای مالکیت هم می گویند که طی آن مالک خواهان رفع تصرف شخص دیگر از ملکش می باشد.
• نوع دیگر آن دعوای تخلیه ید است که طی آن نداشتن مالکیت خوانده بر ملک موضوع دعوا و در برابر آن تصرف قانونی خوانده بر آن ملک میان طرفین است و خواهان ادعا دارد ادامه روند تصرف بر آن ملک بر اساس قرارداد و یا قانون نبوده و باید رفع تصرف شود.
• دعوای تصرف نوع دیگری از آن است که خود این مورد به چند دسته ممانعت از حق، مزاحمت و تصرف عدوانی تقسیم می شود و ممکن است به شکل کیفری و یا حقوقی طرح شود.

بیشتر بخوانید : کمیسیون ماده 12 [قانون زمین شهری]

دعوای خلع ید به معنای اخص در املاک مشاعی

در رابطه با مطرح شدن این دعوا در میان شرکا و یا شخص سوم مواد قانونی واضح می باشند و در این موارد اختلاف نظری وجود ندارد. ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در این مورد بیان دارد که: «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است .»
مقصود از این بخش از ماده در رابطه با مقررات املاک مشاع مواد 576 و 582 قانون مدنی می باشد که تصرف هر شریک در ملک مشاع را شرط به رضایت و اجازه دیگر شریک ها می داند. چنانچه اجازه نداشتن شخص تصرف کننده ضامن می باشد. در نتیجه محکوم له در دعاوی خلع ید (اخص) در ملک مشاع زمانی می تواند تحویل ملک موضوع دعوا به خود را درخواست نماید که اجازه دیگر شرکا را داشته باشد.
در این رابطه رای مشورتی وجود دارد که از طرف اداره کل حقوقی قوه قضاییه با شماره 8358/7 به تاریخ 6/11/1377 صادر شده است و به شکل واضح این مطلب را بیان کرده: «چون بر اساس ماده های 581 و 582 قانون مدنی هیچکدام از شرکا بدون اجازه مابقی شریک ها قادر به تصرف در مال مشاع را ندارد، در نتیجه در صورتی که یکی از شرکا بدون اذن دیگر شرکا در بخشی از ملک مشاعی تصرفی انجام دهد هرکدام از دیگر شرکا قادر به درخواست خلع ید او می باشند. پس از خلع ید از وی، تحویل ملک به دیگر شرکا به موافقت همه آن ها موکول می شود.»

(دفاع در دعوی خلع ید) مالکیت خواهان (ارائه سند رسمی مالکیت الزامی است. اعم از اینکه سند ثبتی باشد یا حکم دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان) تصرف مال توسط خوانده تصرف غیرقانونی و غیرمجاز (غصب) وجود این سه شرط باید توسط دادگاه احراز شود.

دعوای خلع ید و تخلیه ید چه تفاوت هایی با یکدیگر دارند؟

گفتیم که دعوای خلع ید مربوط به ملکی است که به طور غیرقانونی توسط شخص دیگری تصرف شده است و می خواهیم غاصب را از مال بیرون کنیم. در صورتی که بین موجر و مستاجر قراردادی مانند اجاره نامه وجود داشته باشد که در قرارداد زمان تخلیه ملک مشخص شده باشد اما متصرف یا مستاجر ملک را تخلیه نکنند، می توان نسبت به اقامه دعوی تخلیه ید اقدام کرد. همچنین ممکن است شخصی به دیگری اجازه دهد تا از دارایی او استفاده کند و سپس بخواهد اجازه را از او پس بگیرد، در اینصورت باید نسبت به طرح دعوای تخلیه ید اقدام کند. دعوای خلع ید فقط از اموال غیر منقول قابل طرح است اما دعوای تخلیه ید اعم از منقول و غیرمنقول قابل طرح است. اگر شخص واقعاً خلع ید بخواهد اما در دادخواست خود خواستار تخلیه ید شود، دعوی عدم رسیدگی صادر می شود.

مطالب مرتبط با خلع ید ۱- بطلان معامله و ۲- فسخ قرارداد

در دعوای خلع ید شاکی باید با ارائه سند، مالکیت خود را ثابت کند. در واقع اولین اقدام وی پس از اقامه دعوی اثبات مالکیت است اما در دعوای تصرف عدوانی خواهان نیازی به اثبات مالکیت ندارد و خواهان فقط باید ثابت کند که تصرف وی قبل از متصرف فعلی بوده و نسبت به او زودتر انجام شده است. (اثبات سبق تصرف)

انواع خلع ید به صورت غاصبانه

تصرف هر شخصی در ملک خود باید قانونی باشد و تا زمانی که این تصرف قانونی باشد مشکلی پیش نمی آید. شخص می تواند طبق حق مالکیت در ملک خود به تصرف خود ادامه دهد. اما زمانی مشکلات حقوقی ایجاد می شود که این تصرفات مبنای غصبی را دارا بوده و به صورت امانی باشد.

دعاوی خلع ید

در این نوع دعوای خلع ید ابتدا قراردادی بین طرفین بوده و طرفین با توافق بر سر بندهای آن، رابطه حقوقی را بین خود آغاز کرده اند. این رابطه حقوقی به درستی پیش خواهد رفت مگر اینکه مدت قرارداد منقضی شود (در صورت تعیین مدت برای قرارداد) که در این صورت پس از انقضای مدت، مالک دیگر موظف به ادامه قرارداد و رابطه حقوقی بر اساس آن، نمی باشد. اما در صورتی که متصرف به تصرف خود ادامه دهد، غاصبی شناخته می شود که به طور غیرقانونی در مال تصرف می کند و می توان از وی برای تخلیه شکایت کرده و دادخواست خلع ید امانی تنظیم کرد. اگر به صورت مشاعی باشد در مواردی که حکم تخلیه علیه متصرف مال مشاع به نفع مالک قسمتی از مال مشاع صادر شده باشد، تمام اموال توقیف شده ضبط می شود اما تصرف محکوم له در مال خلع ید منوط مقررات املاک مشاعی است. بنابراین قانونگذار استثنائاً به صاحب قسمتی از مال مشاع اجازه خلع ید در تمام اموال و جلوگیری از تصرف شریک یا غاصب را داده است.

تعریف غصب در خلع ید طبق ماده 308 قانون مدنی، غصب تصرف عدوانی در حق دیگری است و اگر غاصب ید را در مال دیگری ثابت کند و این عمل فاقد مجوز قانونی و بدون اذن صاحب آن باشد، این عمل غصب محسوب می شود. برابر ماده 309 همین قانون، آنچه موضوع غصب است تصرف غاصب است. بنابراین اگر مال یا حق مالک به طور کامل تحت سلطه خوانده نشود، عنوان غصب محقق نمی شود و موضوع تحت عناوین قانونی دیگر قابل بحث است. همان طور که گفته شد، غاصب شخصی است که بر اموال یا حقوق اشخاص تسلط غیرقانونی ایجاد کرده باشد. همچنین در مواردی قانونگذار بعضی اقدامات و اعمال را در حکم غصب برشمرده. برای مثال از اقدامات در حکم غصب می توان به موردی اشاره کرد که قرض یا ودیعه ای دارد و از استرداد آن به مالک خودداری می کند و منکر وجود آن مال در تصرف خود می شود. برای نمونه موارد حقوقی در این خصوص می توان به مواد 310، 616 و 631 قانون مدنی مراجعه کرد:

1. اثبات مالکیت خواهان: در هنگام طرح دعوا خلع ید ابتدا و حتی پیش از طرح دعوی مالک باید یا سند مالکیت رسمی را دارا باشد و یا برای اثبات مالکیتش به دادگاه مراجعه نماید. شما می توانید با دریافت مشاوره از وکیل خلع ید حرفه ای هر دوی این دعاوی را به طور همزمان مطرح کنید.
2. موضوع دعوا باید غیر منقول باشد: شما فقط و فقط در صورت تصرف غیر قانونی ملک خود می توانید دعوی خلع ید را مطرح نمایید. یکی از نکات در رابطه با دعوی خلع ید این است که این دعوی تنها در صورت تصرف بر اموال غیر منقول قابل طرح است و چنانچه مالی منقول حتی به صورت غیر قانونی به تصرف در آید، نمی توان این دعوی را مطرح کرد.
3. تصرف مال غیر و اثبات آن: برای طرح این دعوی باید فردی به صورت غیر قانونی وارد ملک شده و آن را تصرف کند یا حضوری قانونی داشته باشد. در ادامه حضورش غیرقانونی باشد. نکته ای که وجود دارد این است که اگر فردی از استفاده مالک از ملک جلوگیری کند ولی خودش هم آن را به تصرف در نیاورد نمی توان این دعوی را مطرح نمود.
4. تصرف متصرف عدوانی باشد: باید توجه داشت که در طرح دعوی خلع ید تنها تصرف کردن ملک ملاک نیست و باید غیر قانونی بودن آن نیز ثابت شود. اما اگر ورود قانونی باشد و ادامه حضور فرد غیر قانونی باشد نیز می توان این دعوی را مطرح کرد.

دعوی خلع ید در ملک مشاع

در رابطه با دعوی خلع ید بر مالکان مشاع طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در شرایطی که حکم خلع ید بر متصرف ملک مشاع صادر شده باشد از تمامی ملک، خلع ید می شود ولی تصرف خواهان در ملک شامل مقررات ملک مشاعی است.
نکته مهم این است که تصرف هر شریک باید با اطلاع و اجازه سایر شریک ها باشد و چنانچه تصرف بدون اجازه باشد فرد متصرف ضامن می باشد، یعنی در صورتی که مالک بیش از 1 نفر باشد برای طرح این دعوی حضور تنها یکی از شرکا کافیست و به تمامی آن ها نیازی نیست.

خلع ید از ملک موروثی

چنانچه یکی از ورثه بدون اجازه دیگر وراث در ملکی موروثی تصرفی کند و به درخواست ورثه در رابطه با تخلیه ملک نیز توجهی نکند، هر کدام از ورثه می توانند دعوی خلع ید را از دادگاه درخواست کنند.
نکته مهم این است که متصرف باید با نیت غصبانه اقدام به تصرف کند و هیچ رابطه قراردادی میان آن ها نباید موجود باشد. در صورت درخواست ورثه نسبت به تخلیه و عدم انجام آن توسط متصرف آن ها می توانند برای طلب اجرت المثل دوران تصرف اقداماتی را انجام دهند.

مدارک مورد نیاز برای دادخواست خلع ید از طرف ورثه

دادخواست خلع ید از سوی ورثه باید با ارائه مدارک وراثت خواهان و خوانده همراه باشد. این مدارک عبارتند از:

• گواهی انحصار ورثه
• تصویر اظهارنامه در صورت ارسال آن
• سند مالکیت بر ملک

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی خلع ید

دادگاه صالح برای دعوی خلع ید دادگاه محلی است که ملک در آنجا واقع شده. اگر خواهان در دادخواست میزان خواسته را بیش از 3 میلیون تومان درخواست کرده باشد، دعوی قابل تجدید نظر است. در این نوع از دعاوی ارسال دادخواست به مراجع مربوطه به وسیله دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی انجام می شود.
برای مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی باید مدارک شناسایی برای احراز هویت و سند مالکیت و وکالت نامه و کارت عابر بانک برای پرداخت هزینه دادرسی را به همراه داشت.

دعوی خلع ید در کل دعوی مالی محسوب می شود به همین دلیل نیز خواهان باید خواسته خود را مطرح و طبق مبنای محاسبه هزینه دادرسی قیمت منطقه ای می باشد.

1. احراز مالکیت شخص خواهان از راه بررسی سند مالکیت و استعلام ثبتی (اولین اقدام دادگاه پیش از ورود به ماهیت اصلی دعوا).
2. بررسی و تشخیص مشروعیت نداشتن و غیرقانونی بودن تصرف شخص خوانده.
3. مشخص کردن آن که تصرف شحص خوانده در بخش مالکیت شخص خواهان می باشد یا خیر و همچنین مقدار تصرف خوانده (بررسی ها از راه تحقیق در محل ملک و معاینه محلی و در مواردی نظر کارشناسان).

تصرف غصبی چیست؟

در این دعوا خوانده موظف است که برای تصرف خودش و مشروعیت آن دلایلی را ارائه دهد. در صورت نداشتن دلایل قابل قبول تصرف وی غاصبانه خوانده می شود، از آن جایی که مالکان توانایی و حق هرگونه استفاده ای و تصرفی را در ملک خودشان دارند، در صورتی که فردی مالکیت خود را به وسیله سند مالکیت اثبات کند و در مقابل خوانده نتواند برای تصرف خود و مشروعیت آن دلیل ارائه کند. به طور مثال ثابت کند تصرفش به واسطه اجاره ملک و یا خرید آن است، این تصرف را تصرف غصبی می گویند و به این معناست که تصرف باید با رضایت و اجازه مالک ملک باشد.

• چنانچه شخص خواهان ملک موضوع معامله را خریده اما ملک به وی تحویل داده نشده باشد باید دادخواست الزام به تحویل را مطرح کند یا اینکه آن را در دعاوی الزام به تنظیم سند طرح نماید. در صورتی که بخواهد آن را در دعاوی خلع ید طرح کند باید هنگامی که مالکیت خواهان مستقر شده و دادخواست الزام به تنظیم سند طرح می شود باشد. تا زمانی که حکم به سود خواهان صادر نشده و سند به نام او تنظیم نشود، قادر به طرح این دعوی نمی باشد و توانایی استماع تا آن زمان را نخواهد داشت.
• مشخصا اجرای حکم خلع ید بعد از قطعیت فوری است، ولی بعضی مواقع ملک موضوع حکم در شرایطی می باشد که اجرای حکم را با تاخیر روبه رو می کند.
• یکی از مهم ترین واجبات تاخیر در اجرای حکم، حضور شخص ثالثی به جز محکوم‌علیه در ملک می باشد. حکم دادگاه اصولا نسبت به افرادی قابل اجرا است که در جریان دادرسی حاضر بوده‌اند، ولی در بعضی موارد قانونگذار استثنائا اجرای حکم علیه ثالث را ممکن کرده. بر اساس ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی در همین راستا اشعار می دارد، چنانچه عین ملک در تصرف غیر محکوم‌علیه باشد، این امر مانع اجرا نخواهد بود. اما اگر شخص ثالث متصرف مدعی حقی برای خود باشد و برای ادعای خود نیز دلایلی تسلیم کند، در این حالت اجرای حکم با تاخیر خواهد بود. قانونگذار در این ماده یک هفته به ثالث مهلت خواهد داد تا اقدام به طرح دعوا کرده و طی مدت زمان 15 روز قرار تاخیر اجرای حکم را ارائه کند. در غیر این شرایط حکم خلع ید مطابق اصول و مقررات اجرا در خواهد آمد.
• بر اساس وجود ماده 48 قانون فوق‌الذکر نیز زراعت محکوم‌علیه در ملک ممکن می باشد تا یکی از دلایل تاخیر در اجرای حکم شود. طبق مفاد این ماده، در شرایطی که متصرف اقدام به زراعت در ملک کند و زمان برداشت محصول مورد نظر رسیده باشد، محکوم‌علیه ملزم می شود که فورا محصول را برداشت کرده و ملک را تخلیه نماید. این حالت تاخیری در روند اجرای حکم ایجاد نخواهد کرد. در حالتی که موعد برداشت محصول فرا نرسیده باشد محکوم علیه می تواند به انتخاب خود به دو روش اقدام کند بدینصورت که بهای زراعت متصرف را پرداخت کند و بدون تاخیر، ملک را تحت تصرف خود در آورد یا اینکه ملک را تا زمان برداشت محصول در اختیار محکوم‌علیه قرار دهد و اجرت‌المثل این مدت را از او درخواست نماید. در شرایطی که محکوم علیه شیوه دوم را برگزیند، حکم خلع ید با تاخیر اجرا خواهد شد. به این نکته نیز توجه داشته باشید که محکوم علیه برای این مدت موظف به پرداخت اجرت‌المثل زمین خود خواهد بود.

تصرف عدوانی به چه صورت است؟

در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی مالک باشد بلکه مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هر کسی که به نمایندگی یا به امانت، مال غیر را متصرف می باشد، می‌تواند به قائم‌مقامی مالک طرح دعوی کند. طبق ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی این در حالی است که در دعوای خلع ید، تنها افراد ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی توانایی طرح دعوی را دارند.

هزینه دادرسی

دعوای تصرف عدوانی، در معنای ساده مزاحمت و ممانعت از حق، غیرمالی می باشد. درصورتی که که دعوی خلع ید، از جمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی شده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل می‌شود و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری نخواهد داشت.

دادگاه صالح برای رسیدگی دعوی خلع ید

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی خلع دادگاه محل وقوع ملک است. به این نکته نیز توجه داشته باشید که اموال غیر منقول در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی است و البته که مبلغ ملک کمتر از 20 میلیون می باشد.

غیر مالی بودن دعوای تخلیه ید

همانطور که گفته شد دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی محسوب می شود، در نتیجه طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید خواهد داشت. زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می‌کند، شرایط و ارکان تشکیل‌دهنده این دعوا، اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه می باشد. در این شرایط خواهان می بایستی دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز دیگر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر کند.