ملک مشاع چیست؟

مال مشاع عبارت است از اموالی که بین چند شریک میباشد و بین آنها مشترک است. در صورت عدم توافق شرکا با یکدیگر برای خاتمه مشارکت، کسانی که چنین تصمیمی گرفته اند  باید به دادگاه مراجعه کنند و موضوع درخواست آنها دستور فروش ملک مشاع است. مال مشاع، ملکی است که سهم هر یک از مالکین در آن معلوم است، اما حدود سهم او مشخص نشده است. در این صورت هر مالک در تمام اجزای ملک سهم دارد، مثلاً اگر دو نفر در یک آپارتمان مشترک باشند و هر کدام سه دانگ یا هر یک 50 درصد شریک داشته باشند. تمام اجزا و قسمت های آپارتمان به هر دو به یک شکل تعلق دارد.
سند مالکیتطبق تعریف قانون مدنی یکی از مهمترین اسناد رسمی است زیرا برای همه افراد معتبر است و همه مراجع رسمی باید به آن اعتبار داده و و رسمی بدانند. اما در عرف ثبت به آن می گویند سند مالکیت سند رسمی نیست و لذا اثر خاص سند رسمی را ندارد که بدون حکم دادگاه لازم الاجرا باشد، مثلاً: با ارائه اسناد مالکیت نمی توان خلع ید یا اجرائیه تخلیه ملک صادر کرد.

نکات اساسی در دستور فروش ملک مشاع:

یک ملک و مال غیر منقول صرف نظر از اینکه آپارتمان باشد یا زمین یا مغازه و هر نوع ملکی که دارای چند مالک باشد به دو دسته کلی مشاع و مفروز تقسیم می شود.
نوع دیگر مالکیت مشترک، مالکیت مفروض  میباشد، که در آن سهم هر یک از طرفین و شرکا مشخص می شود. به عنوان مثال اگر سه نفر در زمینی به مساحت 300 متر اشتراک داشته باشند و سهام آنها مساوی باشد می توانند با توافق یا در صورت عدم توافق حسب مورد با مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه درخواست افراز کنند.پس از تقسیم سهم و حدود آن مشخص شد و حتی می توانند با شرایط سند شش دانگ، سهم خود را مالکیت بگیرد.
نحوه اداره و توقیف اموال مشاع با توجه به ویژگی های خاص این نوع اموال، قوانین و مقررات پیچیده و مشخصی وجود دارد که توصیه می شود قبل از هر اقدامی با وکیل ملکی مشورت کنید. با فرض عدم وجود مال مشاع که بین چند نفر مشترک باشد، صرف نظر از علت اشاعه ارث بردن است یا معامله اختیاری و امکان توافق بین همه شرکا برای فروش یا تملک، هر یک از شرکا صرف نظر از سهم حق این رادارندکه به دادگاه مراجعه کرده دستور فروش را ارسال کند.
در مورد تقاضای دستور فروش یا تقاضای فروش ملک مشاع، قاضی پس از رسیدگی و احراز مالکیت و قرائت سایر شرکاء، حکم فروش را صادر می کند.در مرحله اجرا با ارجاع موضوع به کارشناس، قیمت ملک مشخص و کل ملک به فروش می رسد و وجوه حاصل از فروش به حساب صندوق دادگستری واریز می شود. طبیعتاً هر شریک فقط حق مطالبه سهم خود از مبلغ را دارد. مالکیت ملک مشاعی در نقطه مقابل مالکیت مفروز قرار میگیرد.مالکیت مشاع در واقع در نتیجه اعمال یک گروه و یا اختلاف پیش آمده است که ملک دارای چند مالک مشترک میباشد. به صورتی که امکان تعیین سهم هر مالک نمیباشد.وقتی به ملکی اشاعه گقته میشود که تمامی مالکان در تمام منفعت و ضرریک مال به طور کامل باهم شریک باشند. دعاوی اثبات ملک مشاعی یکی از رایج ترین اخلافات در رابطه اموال مشاعی است. این اختلاف در بسیاری از موارد بین مالکان یک ملک اشاعه و یا مالکان به یک شخص سومی رخ میدهد.این دعاوی وقتی بیان میشود که سند رسمی برای مالکیت موجود نباشد.

اختلاف در ملک مشاع:

شرکای ملک مشاع پس از بروز اختلاف بر سر ملک هرچند ملک قابل افرازو یاغیر قابل افراز باشد باید از طریق مراجعه به مراجع قضایی آن اختلاف را بیان کنند.
اکنون دو حالت برسر درگیری و دعاویی ملک مشاع وجود دارد .
۱-ملک در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد
۲-ملک در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد
در ملکی قابل افراز است و در دفتر اسناد رسمی ثبت شده است بایددرخواست افراز به اداره ثبت محل ملک ارائه شود. بنابراین در بیشتر موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به اداره ی ثبت منطقه ای که ملک در آن حوزه به ثبت رسیده است را ارائه کند . در صورتی‌که مطابق با قوانین قابلیت افراز داشته باشد، کار بررسی افراز در مرجع ثبتی ادامه خواهد یاقت. اما در صورتی‌که واحد ثبتی پس از بررسی، به دلایل مختلف عدم افراز را اعلام کند، متقاضی چاره ایی جز مراجعه به دادگستری و طرح دعوا نخواهد داشت .
در مورد مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه شود که در دادخواست فروش ملک مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید شود. مالکین حق دخل و تصرف در ملک مشاعی را نخواهند داشت . همینطور در سند ملک مشاعی مقدار و قسمت سهم هر مالک مشخص نیست و فقط مالکیت در آن تعیین شده . از همین رو مالکین به منظور دخل و تصرف در مورد ملک تصمیم به تعیین سهم خود از ملک مشاع میگیرند ، و در جهت ان اقدام به دریافت سند مجزا خواهند کرد .
با درخواست یکی از مالکین تقسیم ملک صورت خواهد گرفت و تفکیک سند مشاع انجام میشود و هر یک از مالکین به صورت جداگانه سند خواهند گرفت .

مراحل دریافت سند ملک مشاعی

هر کدام از مالکین ملک مشاع که تصمیم به دریافت سند مجزا برای سهم خود داشته باشد میبایست مراحل زیر را طی کند :
• طرح درخواست تفکیک سند به اداره ثبت
• تعیین سهم مجزا اعضا
• تنظیم کردن تقسیم نامه
• تنظیم صورت مجلس تفکیکی حاوی مشخصات دقیق همانند متراژ، تعداد واحدها و در کل اطلاعات تکمیلی سهم تقسیم شده هر کدام از اعضا
• ارسال کردن اصل مدارک مرتبط به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد
• ابطال سند ملک مشاع و تنظیم سند های جداگانه برای هر مالک طبق سهم ان فرد
چنانچه قصد خرید ملک مشاع دارید و یا از مالکین ملک مشاع میباشید و با پرداخت قدرالسهم تصمیم به مالکیت تمام ملک دارید ، مراحل سند زدن ملک مشاع به دو شکل میباشد :
• انتقال ملک مشاع پیش از ثبت
• انتقال ملک مشاع پس از ثبت چون در دعاوی اثبات مالکیت مشاعی یک سند رسمی وجود ندارد، مالکان برای ثابت کردن خواسته ای که دارند باید دلایل خود را با مستندات دیگری ارائه کنند.
این ادله هایی که باید برای اثبات مالکیت مورد استناد قرارگیرند عبارتند از:

• شهادت: به دلیل اینکه دعاوی اثبات مالکیت ملک مشاع یکی از انواع اختلافات مالی است دادخواهان میتوانند برای به اثبات رساندن خواسته خود به شهادت دو مرد و یا یک مرد به همراه دو زن استناد کند
• اماره:متصرف شدن خواهان به عنوان شریک شدن در مالکیت یک ملک مشاع و اعتراض نکردن خوانده به حضور و تصرف کردن خواهان در ملک مشاع، خود این اماره است و میتوانددلیلی بر مالکیت ملک مشاع باشد.
• سوگند:اگر که حواهان اثبات مالکیت ملک مشاع از فرد خوانده شده خواستار سوگند کند و خوانده از ادای سوگند سر باز زند در نتیجه شوگندی که خواهان خوانده است دلیلی بر اثبات مالکیت او میشود.
• اثبات نسب: زمانی که خواهان مالکیت ملک مشاع به دلیل اینکه یکی از ورثه میباشد به وجود اومده است این فرد با اثبات کردن نسبت و وارث بودن خود در دادگاه و در صورت ثابت شدن آن میتواند مالکیت خود را قطعی کند.

  انتقال ملک مشاع

  انتقال سند ملک مشاع پیش از ثبت

  بر اساس ماده ۱۱۴ آیین‌نامه قانون ثبت ، هر زمان ملک مشاع از سوی چند نفر درخواست ثبت شود و پیش از ثبت ملک به یک نفر منتقل شده باشد با تذکر به متقاضیانی که ملک به نامشان آگهی شده و انتقال داده‌اند به نام منتقل الیه در جایی ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر خواهد شد .

  انتقال سند ملک مشاع پس از ثبت

  ماده ۱۱ آیین‌نامه قانون ثبت : هر زمان ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل بشود اسناد مالکیت قبلی باطل شده و سند مالکیت جدید صادر خواهد شد . طبق ماده ۵۸۳ قانون مدنی ، هرکدام از شرکا قادر هستند بدون رضایت دیگر شرکا سهم خود را به شکل جزئی و یا کلی به شخص ثالثی انتقال بدهند . و همینطور طبق ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت هنگام انتقال کل و یا بخشی از ملک ثبت شده و یا اعطا حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت میشود و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت خواهد شد .
  اگر خواهان دریافت مشاوره به صورت آنلاین در جهت دعاوی ملک مشاع هستید بر روی لینک های زیر کلیک کنید
  

  ⇐09121574297
  

  

  ⇐09121574297
  

  دیدگاهتان را بنویسید لغو پاسخ

  نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

  دیدگاه *

  نام

  ایمیل

  وب‌ سایت

  ذخیره نام، ایمیل و وبسایت من در مرورگر برای زمانی که دوباره دیدگاهی می‌نویسم.