خلع ید سرقفلی (قوانین + مشاوره وکیل )- رضا عبدالمحمد

سرقفلی ملک چیست؟

سرقفلی حقی است که قانونگذار در قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376 آن را برای حمایت از مستاجران اماکن تجاری درنظر گرفته است. همانطور که از این تعریف مشخص است، حق سرقفلی برای اماکن تجاری در نظر گرفته می شود و شامل اماکن مسکونی (قوانین و مقررات تخلیه ملک مسکونی) نمی شود. می توان گفت که سرقفلی در واقع مبلغی است که مستاجر در قالب یک قرارداد به مالک ملک تجاری یا مغازه می پردازد تا از منافع ملک تجاری بهره مند شود. توجه داشته باشید که مستاجر تنها مالک منافع آن ملک تجاری می شود و مالکیت عین و ملک مکان تجاری همچنان متعلق به مؤجر می باشد. برای اطلاع از خلع ید سرقفلی مطالب زیر را مطالعه نمایید.

برا مشاوره با وکیل سرقفلی شماره 09121574297 تماس بگیرید.

مالکیت و سرقفلی ملک چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟

برخی افراد تصور می کنند که با دریافت سرقفلی می توانند هرگونه دخل و تصرفی در ملک تجاری داشته باشند. در صورتی که این گونه نیست و حق سرقفلی با حق مالکیت بسیار متفاوت می باشد.

مستاجر به واسطه داشتن این حق می تواند از منافع آن ملک با پرداخت مبلغی استفاده کند. همچنین در هنگام اجاره دادن ملک نیز نسبت به دیگر افراد متقاضی دارای اولویت می شود بنابراین سرقفلی مربوط به منفعت محل اجاره است و اگر نقل و انتقالی هم صورت بگیرد نقل و انتقال این منفعت می باشد.

در حالیکه مالکیت مربوط به عین مال می شود و مالک می تواند هرگونه دخل و تصرفی در این ملک به عمل بیاورد.

بیشتر بخوانید : وکیل شهرداری

تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک به چه صورت انجام می شود؟

تخلیه اماکن تجاری که دارای حق سرقفلی هستند در دو صورت انجام می پذیرد:

بیشتر بخوانید : پایان کار شهرداری

1-پایان مدت اجاره یا فسخ قرارداد

در صورتی که مدت زمان اجاره به پایان رسیده باشد مالک می تواند حق سرقفلی مستاجر را به او پرداخت و درخواست تخلیه ملک را بکند. اما ادر صورتی که مدت زمان اجاره به پایان نرسیده باشد ولی مستاجر مرتکب تخلف شده باشد موجر می تواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست تخلیه ملک راتقدیم کند. تخلفاتی مانند تغییر کاربری در ملک، نپرداختن اجاره بها، تغییرات در دکوراسیون داخلی یا بیرونی محل سرقفلی بدون اجازه مالک، تعدی یا تفریط مستاجر و… حق فسخ قرارداد را به موجر می دهد.

بیشتر بخوانید : وکیل ملکی

2-درصورت وجود شرایط زیر حق درخواست تخلیه از طرف مالک ملک تجاری وجود دارد:

در صورتی که مالک قصد نوسازی و بازسازی ملک تجاری یا مغازه را داشته باشد.
هنگامی که مالک به ملک جهت راه اندازی کسب و کار شخصی خود نیاز داشته باشد.
در مواردی که ملک تجاری قابلیت سکونت دارد و مالک آن را برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیک لازم دارد.

بیشتر بخوانید : وکیل پیمانکاری

معنا و مفهوم دعوای خلع ید

دعوای خلع ید مربوط به مال غیر منقول، در مورد عین و سرقفلی مقدور بوده و در مورد اموال منقول، دعوای استرداد مطرح می گردد و همچنین فرع بر اثبات مالکیت می باشد.

این دعوا در دو حالت مطرح می شود. صورت اول مربوط به موردی است که متصرف از ابتدای تصرف بدون اذن مالک، ملک او را تصرف کرده باشد و صورت دوم مربوط به موردی است که تصرف شخص ابتدا با اذن مالک شروع شده است اما در نهایت بدون اذن مالک به هردلیل ادامه پیدا کند.

ارکان دعوی خلع ید منافع ملک کدامند؟

1-غیر منقول بودن موضوع دعوی (مانند زمین، خانه، آپارتمان)

2-استیلاء و وضع ید مدعی علیه (در این جا متصرف سرقفلی تجاری)

3-عدوانی بودن تصرف متصرف

4-مالکیت خواهان

بیشتر بخوانید : ملک مشاع چیست؟

خلع ید از ملک دارای سرقفلی به چه صورت امکان پذیر است؟

صاحب حق سرقفلی كه مي خواهد علیه مستاجر خود طرح دعوي خلع يد نمايد باید مالك رسمي و ثبتي حق كسب يا پيشه يا سرقفلي باشد.

چنانچه عین مستأجره شامل موارد شمول قانون روابط مؤجر و مستأجر در آن نباشد در صورت درخواست تخلیه، در این مورد به لحاظ عدم حکومت قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 محکوم به رد خواهد بود و چنانچه تقاضای خلع ید شود دادگاه مستندا به ماده 308 قانون مدنی حکم به خلع ید مستأجر صادر می کند.

اما اگر قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 شامل این نوع اجاره شود ،به محض انقضاء مدت اجاره، در صورت درخواست تخلیه از ناحیه شریک دیگر دارنده حق کسب و پیشه و سرقفلی به استناد ماده 494 قانون مدنی حکم به تخلیه عین مستأجره صادر خواهد گردید.

بیشتر بخوانید : سند مالکیت 147 و 148