سند سر قفلی چیست؟
سرقفلی درواقع حقی است که براساس آن، مستاجر می‌تواند ازیک ملک با کاربرد تجاری با پرداخت مبلغی به‌عنوان سرقفلی استفاده کرده و با پایان یافتن مدت اجاره،مبلغ سرقفلی را از مالک پس بگیرد. در واقع سرقفلی، مبلغی می باشد که مستاجر به مالک در قالب قراردادمی دهد و براساس توافق میان طرفین، از منافع ملک مشخص با اجاره‌ای کم استفاده می کند. باید توجه داشت که حق سرقفلی تنها در مورد املاک تجاری کاربرد دارد.
برای مشاوره با وکیل سرقفلی با شماره 09121574297 تماس بگیرید.
اگر فردی یک مغازه را از صاحب آن اجاره کند و با روش‌های متناسب فروش مجموعه را بالا ببرد و اسم و شهرت به مغازه بدهد با پایان مدت اجاره، تمامی زحمات او از بین می رود از این‌رو در قانون برای املاک تجاری، قوانینی خاص در نظر گرفته شده تا از حق مستاجران املاک تجاری دفاع کند.
بیشتر بخوانید : ملک مفروز چیست
سرقفلی در قانون چگونه تعریف شده است؟
خرید مغازه با سرقفلی تشریفاتی مخصوص دارد. این عبارت، از زمان‌های گذشته عرف و رایج بوده است. براساس این قرارداد، مستاجر در ابتدای قرارداد، مبلغی را به مالک تحت اسم سرقفلی می دهد و بر این اساس، اجاره بهای کمی را به مالک ملک تجاری می‌پردازد. و از سوی دیگر، مالک موظف است که با انقضای مدت اجاره، قرارداد با همان مستاجر قبلی تمدید کند. به‌این ترتیب، مستاجر حق اولویت نسبت به‌سایر افراد دارد تا پیش از سال 1376، حق کسب و پیشه و سرقفلی یکسان شناخته می شدند.
براساس این قانون، چنانچه ملک به شخص دیگری واگذار گردد، با پایان یافتن مدت اجاره، مالک ملک حق ندارد قرارداد را فسخ کند مگر اینکه مبلغی را به‌عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بدهد. در قوانین سال 76 ، مالک ملک تجاری با پایان یافتن مدت قرارداد می‌تواند،تخلیه مستاجر رابخواهد و مستاجر مکلف به تخلیه است.. حق سرقفلی برخلاف کسب و پیشه به‌صورت خودکار به مستاجرتعلق نمی گیرد بلکه مستاجر باید هنگام عقد قرارداد با مالک ملک به توافق برسند و طبق توافق مبلغ سرقفلی پرداخت می شود.
فرق سند مالکیت و سند سرقفلی چیست؟
برخی افراد تصور می کنند که با دریافت حق سرقفلی ،می توانند هرگونه دخل و تصرفی در ملک تجاری داشته باشند. در صورتی که به این شکل نیست و حق سرقفلی با حق مالکیت بسیارتفاوت دارد.
مستاجر به واسطه داشتن حق سرقفلی می تواند از منافع آن ملک با پرداخت مبلغ کمتری به عنوان اجاره بها استفاده کند. همچنین در هنگام اجاره دادن ملک نیز نسبت به سایرین دارای اولویت نسبت به ملک یا مغازه است. پس سرقفلی مربوط به منفعت ملک محل اجاره است و اگر نقل و انتقالی هم صورت بپذیرد نقل و انتقال منفعت است. در حالیکه سند مالکیت مربوط به عین مال می شود و مالک می تواند هرگونه دخل و تصرفی در ملک خودش داشته باشد.
بیشتر بخوانید : انواع کلاهبرداری ملکی
مبلغ سرقفلی بر چه اساسی تعیین می‌شود؟
براساس قانون، مبلغ این حق با توجه به موارد زیر صورت می پذیرد:
- زمانی که ملک در اختیار مستاجر قرار می گیرد و حسن شهرت او که در افزایش اعتبار محل تاثیر دارد.
- موقعیت جغرافیایی وهمچنین مرغوبیت منطقه ملک تجاری
- کیفیت و شرایط مشخص شده در اجاره نامه از لحاظ مزایایی که برای مستاجر است.
در چه شرایطی مالک می‌تواند قرارداد سرقفلی را فسخ کند؟
طبق قانون موجر و مستاجر،مستاجر می‌تواند تا هر زمان که بخواهد ملک را اجاره نماید و از آن بهره ببرد اما اگر مالک در سه حالت زیرقرارداد را فسخ کند ، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستاجر پرداخت کند.
- چنانچه مالک قصد دارد تا ملک را نوسازی یا بازسازی نماید.
- اگر مالک به عرصه و اعیان ملکش برای کسب و کار خودش نیاز داشته باشد.
- در صورتی‌که مالک برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیکش ملزم به استفاده از ملک گردد.
سرقفلی مغازه را بخریم یا نه؟
این سوال ممکن است برای افرادی که می خواهند کسب و کار خود را شروع نمایند پیش بیاید. خرید سرقفلی مغازه مزایا و معایبی دارد که باید با در نظر گرفتن جمیع شرایط تصمیم خود را بگیرید. افراد زیادی بدون آگاهی کافی اقدام به خرید سرقفلی مغازه می کنند و مشکلات حقوقی بسیاری میان مالک و مستاجری که سرقفلی را خریدار کرده به علت این عدم آگاهی ایجاد می گردد.
با خرید سند سرقفلی ، حدود اختیارات مستاجر نسبت به حالتی که تنها ملک را اجاره کند بیشتر خواهد گردید اما باز هم خریدار سرقفلی مالک ملک تجاری محسوب نمی شود و اگر بخواهد تغییراتی را در کسب و کار و یا آن ملک تجاری انجام داده نیاز به اجازه موجر یا همان صاحب ملک تجاری دارد.
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تهران
بهترین وکیل سرقفلی
از آنجایی که دعاوی مربوط به سرقفلی پیچیدگی های زیادی دارند و کاملا تخصصی است برای کم کردن هزینه و اتلاف وقت بهتر است که این مسیر به همراه یک وکیل متخصص و باتجربه کافی در حوزه سرقفلی طی شود. اما باید در انتخاب وکیل دارای علم و تجربه دقت کافی را داشته باشید تا حقی از شمادر مسیر طرح دعاوی ضایع نشود.
بهترین وکیل سرقفلی در واقع به شخصی گفته می شود که تجربه بالایی در حوزه دعاوی مربوط به سرقفلی دارد . همچنین داشتن تسلط کامل به قانون روابط موجر و مستاجر نیز دارای اهمیت بالایی است با وجود چنین وکیل مجربی در کنار خود می توانید از حقوق مرتبط خود به خوبی دفاع نمایید و هزینه هارا کم کنید.
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تضمینی
