گاهی ممکن است افراد اموالی داشته باشند که فاقد سند رسمی و ثبتی در دفاتر اسناد رسمی باشند. در چنین شرایطی به هنگام فوت فرد و تقسیم اموال، شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد. انحصار وراثت اموالی که سند رسمی ندارند مشکلات خاص خود را دارد و بهتر است برای تقسیم ارث و فروش اموال بدون سند از وکیل انحصار وراثت خبره کمک بگیرید. برای انحصار وراثت املاک بدون سند و قولنامه ای ابتدا باید سند رسمی را اخذ نموده و سپس باقی مراحل طی شوند. ما در این مقاله تمامی نکات و موارد لازم برای تقسیم ارث بدون سند را برای شما شرح داده ایم.
اموال بدون سند یا قولنامه ای
اموال بدون سند یا قولنامه ای اموالی هستند که سند رسمی ندارند و به همین دلیل نیز برای خرید و فروش آن ها باید از قولنامه استفاده نمود. به هنگام خرید و فروش اموال بدون سند در سند متنی برای ثبت توافق های انجام شده میان فروشنده و خریدار تنظیم می شود که به آن قولنامه گفته می شود. سند نداشتن املاک دلایل زیادی دارد، طبقه اضافی در آپارتمان ها یکی از این دلایل است که در این حالت نمی توان برای ملک سند ثبتی اخذ نمود. بافت قدیمی و فرسوده ملک و ساختمان نیز یکی دیگر از این دلایل است. نکته حائز اهمیت در رابطه با املاک قولنامه ای این است که این قولنامه این اموال اعتبار رسمی نداشته و ممکن است در امور حقوقی آن ها مشکلاتی روی دهد.
تقسیم اموال موروثی فاقد سند
همانطور که پیش تر گفتیم قولنامه اعتبار رسمی ندارد؛ بنابراین انحصار وراثت اموال قولنامه ای امری دشوار خواهد بود. دشوار بودن تقسیم اموال موروثی بدون سند به این دلیل است که پیش از انحصار وراثت باید اموال متوفی رااستعلام نمود که با توجه به نبود سند رسمی این اموال استعلام آن ها به سختی امکان پذیر است.
شاید برایتان سوال باشد که اگر ملکی سند رسمی داشته اما در حال حاضر سند گم شده و یا از بین رفته، انحصار وراثت این ملک نیز باید مانند املاک بدون سند انجام شود؟ باید گفت خیر. در چنین حالتی باید کپی برابر اصل این سند را تهیه و سپس بر اساس آن مراحل قانونی انحصار وراثت طی شود.
مشکلات تقسیم ارث اموال بدون سند
انحصار وراثت و تقسیم اموال بدون سند مشکلات زیادی دارد. برای مثال زمانی که مالک اصلی ملک که ملک را به صورت قولنامه ای به فردی فروخته، فوت شود و خریدار این ملک نیز فوت شود، ورثه خریدار باید از ورثه فروشنده رضایت بگیرند که امری دشوار خواهد بود. و مسئله دیگر این است که اگر ملک بصورت عادی و توسط قولنامه معامله شده و طرفین معامله نیز آن را امضا کرده باشند، ورثه نمی توانند معامله انجام شده را فسخ نمایند. در این شرایط ورثه باید نسبت به اخذ سند رسمی ملک اقدام نمایند.
آیا می توان ملک ورثه ای بدون سند را به فروش رساند؟
فروش ملک ورثه ای بدون سند امکان پذیر نیست و پیش از فروش ابتدا باید سند رسمی ملک را اخذ نمود. اگر فروشنده از دریافت سند رسمی امتناع ورزد ورثه می توانند از طریق دادگاه فروشنده را به این امر مجبور نمایند. سپس بعد از صدور سند رسمی می توان نسبت به فروش ملک اقدام نمود.
شرایط تقسیم ارث برای املاک با سند عادی
شرط کلیدی جهت انحصار وراثت املاک بدون سند و قولنامه ای این است که ورثه پیش از تقسیم اموال موجود استعلام بگیرند و پس از آن نسبت به دریافت سند رسمی اقدام نمایند؛ بنابراین تقسیم ارث بین ورثه منوط به ثبت سند بصورت رسمی می باشد.
در این شرایط دادگاه ورثه را شناسایی و مشخص می کند. نکته دیگر در تقسیم ارث بدون سند این است که هزینه های مربوط به رسمی کردن سند (شامل هزینه عوارض و هزینه های مربوط به دفترخانه ثبت اسناد) باید پرداخت گردد. انجام مراحل ذکر شده زمانبر و دشوار می باشد، پیشنهاد ما به شما این است که انجام مراحل تقسیم ارث بدون سند را به وکیل ارث بسپارید.
نحوه دریافت گواهی انحصار وراثت
برای تقسیم اموال بین ورثه لازم است که گواهی انحصار وراثت دریافت شود. برای دریافت گواهی انحصار وراثت باید ابتدا گواهی فوت متوفی توسط ورثه دریافت گردد. پس از دریافت گواهی فوت، ورثه متوفی، افراد ذی نفع یا وکیل آن ها به همراه 3 نفر از افرادی که ورثه را می شناسند به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نموده و تا شهود شهادت دهند که بجز ورثه حاضر، ورثه دیگری وجود ندارد. پس از دریافت این استشهادیه، باید برای محاسبه و پرداخت مالیات بر ارث اموال متوفی به اداره مالیات مراجعه شود. پس از پرداخت مالیات باید برای تنظیم و ثبت دادخواست انحصار وراثت به شورای حل اختلاف آخرین محل زندگی متوفی مراجعه شود. سپس نوبت به ثبت آگهی در روزنامه های کثیر الانتشار می رسد تا ورثه های احتمالی ناشناخته نیز شناخته شوند.
در نهایت نیز پس از طی تمامی مراحل ذکر شده گواهی انحصار وراثت صادر خواهد شد.
مراحل انحصار وراثت املاک قولنامه ای
ابتدا باید گفت که برای اموال قولنامه ای نمی توان گواهی انحصار وراثت و تقسیم اموال را دریافت نمود. در صورتی که متوفی ملک قولنامه ای داشته باشد ابتدا باید نسبت به دریافت سند رسمی ملک اقدام کرد. به همین منظور نیز پرداخت خسارات احتمالی و عوارض های شهرداری الزامیست.
نکته مهم در این رابطه این است که ممکن است به دلیل ایرادات شهرداری تاکنون موفق به اخذ پایان کار نشده اند که در این هنگام باید مشکل برطرف شده و سپس پایان کار دریافت گردد. گاهی نیز ممکن است فروشنده راضی به دریافت سند رسمی نباشد و اقدامی در این رابطه انجام ندهد که در این حالت وراث با مراجعه به دادگاه و ارائه مدارک لازم می توانند فروشنده را مجبور به اخذ سند رسمی نمایند.
مدارک مورد نیاز برای انحصار وراثت
- مدارک هویتی وراث (شناسنامه و کارت ملی)
- استشهادیه انحصار وراثت
- گواهی فوت
- قولنامه و سند رسمی ملک
- وصیت نامه متوفی
- در صورت متاهل بودن متوفی ارائه عقدنامه نیز الزامی است.
مالیات بر ارث
برای انحصار وراثت املاک قولنامه ای باید مالیات بر ارث اموال پرداخت گردد. نکته جالب در مورد مالیات بر ارث این است که مالیات پرداختی توسط طبقه اول کمتر از طبقه دو و سه است. و نکته جالبتر این است که مالیات املاک تجاری از مالیات املاک مسکونی کمتر خواهد بود؛ بطوریکه
اگر ملک تجاری باشد مالیات آن برای طبقه اول 3 درصد، طبقه دوم 6 درصد و طبقه سوم 12 درصد است. مالیات ملک مسکونی برای طبقه اول 7/5 درصد، طبقه دوم 15 و طبقه سوم 30 درصد است. مالیات ملک اداری نیز مانند ملک تجاری است. لازم به ذکر است که ارقام ذکر شده مربوط به سال 95 بوده و اگر تاریخ فوت متوفی پیش از 95 باشد، مالیات بر ارث باید مطابق سالهای قبل محاسبه گردد.
مزایای وکیل ارث برای تقسیم ارث بدون سند
همانطور که گفتیم انحصار وراثت و تقسیم اموال بدون سند امری دشوار و زمانبر بوده پس بهتر است برای کاهش زمان و هزینه و همچنین آسودگی خاطر از وکیل انحصار وراثت کمک گرفت. دکتر رضا عبدالمحمد با تجربه بالا در زمینه پرونده های انحصار وراثت و تقسیم اموال بدون سند آماده ارائه مشاوره حقوقی به شما عزیزان می باشد. برای ارتباط به وکیل رضا عبدالمحمد با شماره 09121574297 تماس حاصل فرمایید.
