بهترین وکیل سرقفلی در تهران
بهترین وکیل سرقفلی در تهران می تواند درحصول بهترین نتیجه در پرونده های مرتبط به سرقفلی منجر شود. در این مقاله به بررسی کلی وظایف و ویژگی های وکیل سرقفلی یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور مرتبط با سرقفلی است،می پردازیم.
در پرونده های سرقفلی مراجعه به وکیل پایه یک دادگستری امری لازم است اما کافی نیست. به عبارت دیگر باید به وکیل متخصص در حوزه تخصصی مرتبط مراجعه کنید. به عنوان مثال در امور سرقفلی باید به یک وکیل سرقفلی در تهران مراجعه کنید.
یک وکیل متخصص سرقفلی، دانش و مهارت کافی در زمینه حل و فصل پرونده های مربوط به ملک تجاری (ارتباط با وکیل ملکی) و سرقفلی را دارد، از طرفی دیگر وکالت پرونده خود را نیز به یک فرد حرفه ای و متخصص سپرده و میتوانید از حصول بهترین نتیجه ممکن اطمینان داشته باشید.
از دلایلی که باعث می شود حقوق بسیاری از افراد محقق نشود عدم داشتن اطلاعات حقوقی کافی و دانستن رویه های موجود تخصصی مرتبط با مشکل است.برای مثال یکی از حقوق بسیار مهمی که معمولا شامل بسیاری از صاحبان کسب و کارهای مختلف می شود، حق سرقفلی می باشد.
تعریف و مفهوم سرقفلی
پولی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل کسب را به او اجاره دهد.
بنابراین:
1– مبلغ و میزان این وجه به موقعیت مکانی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره بستگی دارد و در نهایت توافق مالک و موجر است که رقم آنرا تعیین می کند و داوطلب اجاره اختیار قانونی در تغییر آن ندارد.
2- سرقفلی به مالک و موجر پرداخت می شود نه به مستاجر اول و لذا شهرت جهانی و رونق کسبی و اعتبار صنفی در تعیین میزان آن تاثیری ندارد.
3-هر چند که در مورد ماهیت حقوقی این وجه بحث هایی بیان می شود لکین در حلیت و مشروعیت آن تردیدی وجود ندارد.
4- آنچه در قانون 1339 و 1356 روابط موجر و مستاجر مورد بحث قرار گرفته، سرقفلی همان حق کسب و پیشه و تجارت است که عدم یا وجود سرقفلی و یا بعبارت دیگر پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی از ناحیه صاحب در بدو اجاره، به مالک و موجر فقط یکی از عوامل موثر در میزان و مقدار آن است.
5-حق سرقفلی مربوط به محل است نه شخص. بعبارت بهتر اگر چه ممکن است مالک و موجر از فرد داوطلب اجاره محل، در صورتیکه محل را برای مثلا گل فروشی بخواهد مبلغی متفاوت با آنچه که مثلا برای ریخته گری ممکن بود بخواهد مطالبه کند، لکن این امری است به اصطلاح سلیقه است و تحت ضابطه ای قرار نمی گیرد و نوع شغل از مهم ترین عوامل موثر در میزان آن است.
6-در تعیین میزان سرقفلی هیچ عاملی غیر از خواسته مالک دخیل نیست و مستاجر محل هم فقط اختیار رد یا قبول خواست مالک را دارد.
7-سرقفلی را مالک مغازه یا ملک تجاری می تواند نگیرد و اگر دریافت نکرد وملک را اجاره داد نمی تواند بعدا از مستاجر چیزی بابت سرقفلی مطالبه کند بعبارت دیگر حق سرقفلی ذاتا قبول اعراض و اسقاط است.
سرقفلی در لغت عبارت است از حقی که تاجر و کاسب به محلی که در آن فعالیت می کند یا اجاره کرده است پیدا می کند.این حق به اولویت تقدم در اجاره، حسن شهرت، و رونق کسبی که در اثر عملکرد مستاجر محل بوجود می آی منجرشده . ویل متخصص سرقفلی باید از تمامی حقوق و انواع سرقفلی مطلع باشد و از تجربه کافی در این زمینه بهره مند باشد.
بیشتر بخوانید : کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری
سرقفلی و حق کسب و پیشه چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟
مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه بهم شباهت دارند و البته در عین این مشابهت تفاوت های زیادی هم بین این دو موجود است.
در مورد تفاوت های سرقفلی و حق کسب و پیشه بحث بسیار است ولی اجمالاً این تفاوت ها عبارتند از:
1-قانون حاکم بر قراردادهای اجاره با موضوع سرقفلی ، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 است ولی در مورد حق کسب و پیشه و تجارت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 سخن به میان آورده است.
2-سرقفلی به صورت پول یا مال حتما باید در ابتدای قرارداد اجاره مورد پرداخت و تصریح قرار گیرد ولی تعلق حق کسب و پیشه فقط منوط به این است که قرارداد اجاره مکان تجاری قبل از مهر ماه سال 1376 منعقد گردیده باشد.
نحوه ایجاد سرقفلی و روش های توافق در قرارداد اجاره
مالک و مستأجر برای ایجاد حق سرقفلی اماکن تجاری باید در قرارداد اجاره توافق کرده باشند ، این توافق به یکی از سه شیوه زیر ممکن است واقع می شود:
- توافق بشود که مالک باید تا زمانی که مستأجر بخواهد، هرساله با همان قیمت توافقی سرقفلی، قرارداد اجاره را با مستأجر تمدید کند. اگر با اتمام قرارداد، مالک قرارداد را تمدید نکند، باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به مستأجر بپردازد.
- اگر توافق کنند که مالک هرسال با نرخ اجاره متعارف ، قرارداد اجاره را با مستأجر تمدید کند.اگر با اتمام مدت اجاره، مالک قرارداد اجاره را تمدید نکند، باید مبلغ سرقفلی را به مستأجر خود پرداخت کند.
- اگر هنگام عقد قرارداد، مستأجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک بپردازد مالک موظف است که هنگام تخلیه ملک توسط مستأجر، قیمت سرقفلی ملک را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستأجر خود پرداخت کند.
بیشتر بخوانید : پایان کار شهرداری
در چه مواردی حق سرقفلی از بین می رود؟
متاسفانه عدم آگاهی از بین رفتن حق سرقفلی باعث بروز خسارات بسیاری برای مستاجر و یا مالک می شود. که در این بین بهترین وکیل سرقفلی در تهران با داشتن اطلاعات حقوقی کافی در این زمینه می تواند از بروز ضرر و زیان های احتمالی جلوگیری کند.
همانطور که قبل تر گفتیم حق سرقفلی برای مستأجر با توافق قبلی در قرارداد اجاره ایجاد می شود. اما این حق با وقوع یکی از موارد از بین میرود.
1-تغییر شغل مورد توافق طرفین
2-انتقال حق سرقفلی یا اجاره ملک توسط مستأجر به شخصی دیگر بدون اجازه مالک
3-تعدی و تفریط مستأجر درملک تجاری
4-پرداخت نکردن اجاره بها توسط مستأجر تا 10 روز پس از موعد اجاره
5-تغییر ملک توسط مستأجر درصورتی که به اصل بنا لطمه وارد شود.
بیشتر بخوانید : وکیل پیمانکاری (دعاوی پیمانکاری)
میزان حق سرقفلی چگونه تعیین می شود؟
بهتر است بدانید درصورتی که مالک و مستأجر در میزان حق سرقفلی توافق نکنند، کارشناس مرتبط با توجه به مواردی که در ادامه بیان می شود اقدام به تعیین این مبلغ می کند.
- طول مدت اشتغال مستأجر به کسب وکار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته.
- شرایط و کیفیت اجاره از نظر مزایایی که در اجاره نامه قید شده
- موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت.
- نوع کسب وکار مستأجر.
- مخارجی که مستأجر برای آماده سازی و تزئینات متحمل شده.
- وضع محل اجاره از نظر بنا.
بیشتر بخوانید : ملک مشاع چیست؟
