دعاوی آپارتمان نشینی

مشاوره حقوقی در دعاوی آپارتمان نشینی

از مواردی که قانون گذار کشورمان به آن توجه ویژه ای دارد حفظ حریم خصوصی افراد  و حریم شخصیشان می باشد. به همین منظور نیز با تدوین قانون تملک آپارتمان ها و ایجاد خدماتی مانند مشاوره حقوقی دعاوی آپارتمان نشینی، سعی در جلوگیری از محرومیت هر چه بیشتر از حقوق مالکیت آپارتمان ها داشته تا حقوق افراد در آپارتمان ها پایمال نشود.

 

گروه حقوقی رضا عبد المحمد آماده مشاوره به شما عزیزان در زمینه های ملکی و دعاوی آپارتمان نشینی خواهد بود.

 

تاریخچه آپارتمان نشینی

با ترویج فرهنگ شهرنشینی و مهاجرت بسیاری از روستاییان به مراکز استان ها و شهرستان ها، جمعیت به تدریج افزایش یافت و همین امر باعث شد تا فعالان ساختمانی به فکر ساختن خانه هایی باشند که افراد بیشتری در آن زندگی کنند و از مزایای شهرنشینی نیز بهره مند شوند. خانه هایی که دیگر شبیه خانه های قدیمی حیاط دار نبودند و چندین واحد در یک ساختمان قرار داشتند، این ساختمان ها آپارتمان نامیده می شوند.

 

دعاوی آپارتمان نشینی

مشکلاتی که با همسایگانی که فاقد فرهنگ شهرنشینی و آپارتمان نشینی هستند، به وجود می آید دعوای آپارتمان نشینی می باشند. این دعاوی می تواند مشکلات عدم رعایت نظافت ساختمان عمومی، دعاوی بر سر ملک مشاع پارک در پارکینگ، هرگونه مزاحمت و سروصدا، عدم پرداخت هزینه ماهیانه و هزاران مورد دیگر باشد.

 

معایب آپارتمان نشینی

یکی از ویژگی های منفی آپارتمان نشینی که بتوان به آن اشاره کرد، نزدیک بودن افراد به یکدیگر است. به همین دلیل رعایت مرزهای روابط در چنین مواقعی کمی دشوارتر از مواقع دیگر است. البته امروزه دیگر آپارتمان ها فقط مختص شهرنشینان نیست و بسیاری از روستائیان و ساکنان شهرها نیز به آپارتمان نشینی روی آورده و روز به روز بر تعداد مجتمع های مسکونی افزوده می شود. این موضوع اهمیت رعایت قانون را دو چندان می کند، چرا که با افزایش این ساختمان ها امکان طرح دعاوی و مشکلات مختلف مردم نیز افزایش می یابد.

 

گروه حقوقی رضاعبدالمحمد در تمامی دعاوی اپارتمان نشینی و ملکی با بهترین وکیل ملکی همراه شما خواهد بود.

 

مطالب مرتبط با دعاوی اپارتمان نشینی:

۱- اخذ پایان کار
۲- فروش ملک مشاع

 

نقش مشاوره حقوقی دعاوی آپارتمان در تشخیص انواع مشکلات آپارتمان چیست؟

به طور کلی ممکن است همه افراد آپارتمان نشین حداقل سالی یک بار با همسایه های خود اختلاف داشته باشند که دلیل اصلی آن عدم آگاهی مردم از قوانین آپارتمان نشینی است. افراد می توانند بدون محدودیت زمانی و مکانی از مزایای مشاوره حقوقی دعاوی آپارتمانی بهره مند شوند و با کمک مکالمه تلفنی با گروه وکالت رضا عبدالمحمد به تنظیم جلسه ای برای مشاوره حقوقی در کمترین زمان ممکن نسبت به رفع مشکلات حقوقی همسایگان آپارتمان اقدام کنند.

 

هرکس آپارتمانی را خریداری کند، مطابق ماده 10 قانون تملک آپارتمان ، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری شده، در زمینی که ساختمان در آن ساخته شده یا به ساختمان اختصاص داده شده، سهم مشاعی دارد. مگر اینکه مالکیت زمین به دلیل خالصه بودن، وقف و یا به اسباب دیگری متعلق به غیر باشد که در این صورت باید به همان نسبت هزینه های مربوط به حفاظت از اموال و جلوگیری از تخریب و مدیریت و استفاده از اموال و قطعات مشاع و به طور کلی هزینه هایی که دارد پرداخت شود. به طور کلی در مخارجی که یک جنبه مشترک یا با توجه به ماهیت ساختمان و یا امکانات آن، لازم است با هم انجام شود که متناسب با سهم هر مالک است، باید به ترتیب ذکر شده، در آیین نامه پرداخت شوند حتی اگر مالک از پرداخت هزینه ها خودداری نماید.

 

دعوای الزام به جبران خسارت به آپارتمان

• نظر اکثریت
  با در نظر داشتن این موضوع که در دادخواست الزام به جبران خسارت و رفع رطوبت ، دعوا علیه مالک مجاور اقامه می‌شود نه متصرف یا مستأجر مجاور در مانحن فیه هم دعوا باید علیه مالک آپارتمان و در شرایط تعدد آپارتمان‌ها به طرفیت همه ی مالکین طرح گردد نه اشخاص تصرف کننده. زیرا متصرفین جایگاهی ندارند ولی همه مالکین به نسبت سهم خود در کل مشاعات دخیل و مسئول می‌باشند. اگر هم مدیر یا هیئت‌مدیره انتخاب شده باشد اقامۀ دعوا به طرفیت آن‌ها صحیح نیست. مدیر یا مدیران در جایگاه نماینده و وکیل مالکین هستند و طرح دادخواست علیه نماینده موکل وجهه قانونی ندارد بلکه دعوی می‌بایست به طرفیت اصیل اقامه شود و در موضوع عنوان شده مالکین آپارتمان‌ها اصیل هستند. البته این موضوع در صورتی است که سرایت رطوبت از سمت شخص به خصوصی نبوده و مقصر مشخص نباشد و الا از باب تسبیب و مسئولیت مدنی فرد مقصر باید طرف دعوی قرار گرفته و مسئول جبران خسارت است. در غیر اینصورت یعنی در مواردی که سرایت رطوبت و ورود خسارت ناشی از طرف شخص معینی نبوده ولی به صورت فرضی از کیفیت بنا و نقص ساختمان باشد، تمام مالکین آپارتمان‌ها مسئول هستند.
• نظر اقلیت
  در شرایط وجود مدیر یا هیئت‌مدیره، دعوی باید به طرفیت آن‌ها اقامه شود چون به ‌موجب قانون ملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرای آن مدیر یا هیئت‌مدیره دارای شخصیت حقوقی مستقلی بوده و مسئولیت اداره و نگهداری آپارتمان‌ها با آن‌ها می باشد. چنانچه ورود خسارت ناشی از فعل مدیر یا هیئت‌مدیره باشد از باب مسئولیت مدنی و تسبیب، مستقیماً مسئول جبران خسارت خواهند بود. اگر خسارت از فعل آن‌ها نباشد در صورت محکومیت محکوم‌به از تنخواه‌گردان تأمین خواهد شد مگر آنکه مدیر یا هیئت‌مدیره وجود نداشته باشد که در این شرایط دعوا باید به طرفیت تمام مالکین طرح شود.

 

قسمت های اختصاصی ساختمان

قسمت هایی از ساختمان، اختصاصی محسوب می شوند که صرفا جهت استفاده شخصی افراد مالک مشخص شده باشند. برای قسمت های اختصاصی باید به شکل جداگانه سند مالکیت صادر شود و مشخصات کامل بخش های اختصاصی از نظر محدوده، طبقه، پلاک (واحد)، مساحت بخش های مربوطه و … باید در سند ذکر شوند.

 

قسمت های مشاع ساختمان

قسمت هایی از ساختمان و زمین و متعلقات اینها که به شکل مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده همه مالکان باشد، قسمت های مشاع (مشترک) به حساب می آیند. برای قسمت های مشاع نمی توان حق شخصی منظور کرد.
قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام مالکان ملک می باشد. حتی اگر در قسمت های اختصاصی قرار گرفته باشند و یا از آن قسمت ها عبور کنند.

از اصلی ترین قسمت های مشترک ساختمان طبق ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها می توان به موارد زیر اشاره کرد:
زیرزمین ملک، اسکلت ملک، نمای خارجی ملک، حیاط، آسانسور، راه پله ها، لوله های آب و گاز و …، پشت بام ملک، تاسیسات ملک، محوطه و پارک، لابی ساختمان و … . در صورتی که در روش پرداخت هزینه های مشاعات میان مالکان، توافقات شفاهی یا کتبی شکل گرفته باشد، با در نظر گرفتن اصول و قواعد حقوقی و اینکه نمی شود طی یک قرارداد و یا توافق، و با نظر به اصل آزادی اراده شخص ثالثی را متعهد به انجام و یا عدم انجام کاری بدانیم. از همین رو می توانیم تشخیص دهیم مستاجر موظف به انجام توافقات قبلی مالکان نمی باشد.
با توجه به موارد بالا توصیه می کنیم که در رابطه با پرداخت هزینه شارژ و هزینه های مشاعات ساختمان از پیش در اجاره نامه بین موجر و مستاجر شروط و شرایط لازم مانند تکلیف مستاجر نسبت به اجرای توافقات قبلی مالکان ساختمان مورد اشاره قرار گرفته و قید شود.

متن بالا رو به صورت خلاصه بهم بده.
این خلاصه به عنوان پاراپرگراف اول مقاله : دعاوی اپارتمان نشینی
این خلاصه باید بین 100 تا 200 کلمه باشد و کاربر پس از مطالعه جواب اولیه خود را در صفحه بگیرد.

سوالات متداول دعاوی آپارتمان نشینی

قانون تملک آپارتمانها چه مواردی را شامل میشود؟

قانون تملک آپارتمانها مصوب سال 1343 و اصلاحات بعدی آن، مواردی از جمله نحوه مالکیت و استفاده از قسمتهای مشترک، حقوق و تعهدات مالکان، نحوه مدیریت ساختمان و حل اختلافات بین ساکنین را تنظیم میکند. این قانون همچنین به موضوعاتی مانند پرداخت هزینههای مشترک و نحوه رسیدگی به تخلفات ساکنین میپردازد.

رای اکثریت در تصمیم گیری های مربوط به آپارتمان چه جایگاهی دارد؟

طبق ماده 6 قانون تملک آپارتمانها، تصمیمات مربوط به اداره و امور مشترک آپارتمان با اکثریت آراء مالکانی که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند، اتخاذ میشود. این امر شامل تصمیمات مربوط به تعمیرات اساسی، بهسازی و سایر امور مشترک میشود.

در صورت بروز اختلاف بر سر سر و صدای بیش از حد در آپارتمان، چه اقدامات قانونی میتوان انجام داد؟

در صورت ایجاد مزاحمت صوتی توسط همسایگان، ابتدا باید از طریق مدیر ساختمان یا هیئت مدیره اقدام کرد. اگر این روش موثر نبود، میتوان شکایتی مبنی بر ایجاد مزاحمت (ماده 618 قانون مجازات اسلامی) به دادسرا ارائه داد. همچنین امکان طرح دعوی حقوقی برای جلوگیری از ایجاد مزاحمت در دادگاه عمومی وجود دارد.

مالکیت پشت بام آپارتمان به چه کسی تعلق دارد؟

طبق ماده 4 قانون تملک آپارتمانها، پشت بام جزء قسمتهای مشترک محسوب میشود، مگر اینکه در اسناد مالکیت به صورت قسمت اختصاصی تعریف شده باشد. بنابراین، در اکثر موارد پشت بام متعلق به تمامی مالکان است و استفاده انحصاری از آن نیاز به توافق سایر مالکان دارد.

قوانین مربوط به نصب آنتن، کولر یا سایر تجهیزات در نمای ساختمان چیست؟

نصب هرگونه تجهیزات در نمای ساختمان که جزء مشاعات محسوب میشود، نیاز به موافقت سایر مالکان دارد. طبق ماده 10 قانون تملک آپارتمانها، هیچ یک از مالکان حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکان تغییراتی در محل یا شکل درب و سردرب ورودی آپارتمان یا نمای خارجی طبقات داشته باشند.

نحوه رسیدگی به اختلافات مالی بین ساکنین آپارتمان چگونه است؟

اختلافات مالی بین ساکنین آپارتمان، مانند عدم پرداخت شارژ، ابتدا باید از طریق مدیر ساختمان پیگیری شود. در صورت عدم حل مسئله، میتوان به شورای حل اختلاف مراجعه کرد. اگر مبلغ مورد اختلاف بیش از صلاحیت شورا باشد، دعوی باید در دادگاه عمومی حقوقی مطرح شود.

آیا امکان جلوگیری از ورود حیوانات خانگی به آپارتمان وجود دارد؟

محدودیت نگهداری حیوانات خانگی باید در قوانین داخلی ساختمان که به تصویب اکثریت مالکان رسیده، ذکر شده باشد. در صورت نبود چنین قانونی، منع کلی نگهداری حیوانات خانگی امکانپذیر نیست. اما در صورت ایجاد مزاحمت یا آلودگی توسط حیوان، میتوان از طریق قانونی اقدام کرد.

در صورت تخلف ساکنین از قوانین آپارتمان نشینی، چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟

طبق ماده 8 قانون تملک آپارتمانها، در صورت تخلف از وظایف مقرر، مدیر یا هیئت مدیره ساختمان میتواند از دادگاه بخواهد که متخلف را به انجام وظایف خود محکوم کند. همچنین در موارد حاد، امکان درخواست خلع ید یا فروش آپارتمان متخلف وجود دارد.

نحوه تنظیم و تصویب آیین نامه داخلی آپارتمان چگونه است؟

آیین نامه داخلی آپارتمان باید توسط مجمع عمومی مالکان تنظیم و تصویب شود. این آیین نامه شامل قوانین خاص ساختمان، نحوه استفاده از مشاعات، وظایف ساکنین و سایر موارد مرتبط با زندگی در آپارتمان است. تصویب آیین نامه نیاز به رای اکثریت مالکان (بیش از 50 درصد سهم مالکیت) دارد.

در صورت بروز اختلاف بین مالک و مستاجر در آپارتمان، مرجع رسیدگی کدام است؟

اختلافات بین مالک و مستاجر، بسته به نوع و میزان خواسته، میتواند در شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی شود. در موارد مربوط به تخلیه، دعاوی باید در دادگاه صالح مطرح شوند. برای موارد مرتبط با قرارداد اجاره، ابتدا باید به مفاد قرارداد و سپس به قانون روابط موجر و مستاجر مراجعه کرد.