خدمات
وکیل بورس
وکیل پیمانکاری
وکیل مهاجرت
وکیل تغییر جنسیت
وکیل بیمه
وکیل ایرانیان خارج از کشور
وکیل ورشکستگی
وکیل شرکت
وکیل ثبت برند
وکیل مالیاتی
وکیل جرایم اینترنتی
وکیل ارز های دیجیتال
وکیل حقوقی
وکیل ثبتی
وکیل ملکی
وکیل اداره کار
وکیل کیفری
وکیل خانواده
وکیل قراردادها
وکیل بانکی
وکیل تجارت بین الملل
وکیل حمل و نقل داخل و بین المللی
وکیل دیوان عدالت اداری
بلاگ
تنظیم قرارداد
درباره ما
تماس با ما
ما در
گروه حقوقی رضا عبدالمحمد
به شما کمک میکنیم تا در ضمینه های
ملکی
و دعاوی پیش فروش اپارتمان شماراهمراهی کنیم
دعاوی پیش فروش اپارتمان
دعاوی پیش فروش اپارتمان چیست؟
متاسفانه اخیرا دعاوی پیش فروش املاک و آپارتمان افزایش یافته و دلیل آن این است که در این چند سالهقیمت آپارتمان در سال های اخیر و قدرت خرید مردم کاهش یافته و این دلایل باعث شده پیش فروش آپارتمان ها زیاد شوداین موضوع باعث بیش تر شدن دعاوی پیش فروش اپارتمان شده است ترغیب مردم شده و آنها را با مسائل حقوقی آشنا می کند و ملزوم به یادگیری مسائل مربوط به آن میشود. زیرا کمتر مبحثی را می توان یافت که چه از نظر اجرای مفاد قراردادهای پیش فروش آپارتمان و چه از نظر تنوع تخلفات در این قراردادها تا این حد مشکل ساز بوده باشد. این مشکلات باعث شد قانونگذار در سال 1389 قانون پیش فروش آپارتمان را تصویب کند که درواقع برای حمایت از پیش خریداران است.
قوانین و مقررات پیش فروش اپارتمان
از ابتدا پیدایش معاملات پیش فروش اپارتمان و همه گیری انها بیشتر اوقات مسائل و مشکلاتی در بین پیمانکاران و فروشندگان و خریداران دیده میشود و همین امر سبب تشکیل پرونده های بسیاری در مراجع قضایی شده است . در شکل معمول به هنگام عقد معامله مورد موضوع معامله وجود خارجی و فیزیکی دارد اما در موضوعات پیش فروش این مورد دیده نمیشود و عموما ملک موضوع معامله اماده نمیباشد و این باعث مسائل و مشکلات خواهد شد .
قانون پیش فروش اپارتمان هابا توجه به مسائل مذکور در سال 1389 قانونگذار برای این مسائل قانون پیش فروش اپارتمان را وضع کردند و به تصویب رسید . این قانون شامل 25 ماده و همچنین 4 تبصره میباشد و در ان به شکل واضح بیان شده است که فروشنده موظف است تا واحد ساختمانی مورد معامله را تکمیل و احداث کند و ویژگی های مورد توافق و مشخصی را در ان پیاده سازی کند و در پایان انرا به خریدار که مالک رسمی ان ملک میباشد تحویل بدهد .
موارد مورد بررسی برای جلوگیری از دعاوی پیش فروش اپارتمان
زمانی که صحبت از خرید خانه یا آپارتمان پیش آپارتمان می شود، بررسی پروانه ساختمانی و بررسی دقیق جزئیات ضروری است تا برای مثال ملک دچار مشکل قانونی نشود. متن قرارداد نیز باید توسط خریدار و فروشنده خوانده شود. خرید و فروش امری فنی و تخصصی است در هنگام عقد قرارداد باید به تمامی جوانب موضوع توجه شود . با کمی دقت و آگاهی از معاملات ملکی به راحتی می توانید از ضررهای احتمالی جلوگیری کنید.آپارتمان را باید از افراد خوشنام و خوش حساب خرید. خریدار یا باید درگیر معامله باشد یا از کارشناس کمک بگیرد تا کمتر دچار مشکل نشود. برخی به جای خرید، بخشی از سند را نامگذاری می کنند و برخی به آن اعتماد می کنند.
تحلیل قوانین دعاوی پیش فروش اپارتمان :
ساختمان قانون پیش فروش آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن با همه نقوص، کاستی ها و ابهاماتش نقطه باریکی از امید است بر عزم شکل گرفته برای به روز رسانی و تنظیم قوانین و مقررات املاک.وکلای مدنی و حقوقی و قضات محاکم حقوقی به ضروری بودن قوانین جدید در این زمینه واقف هستند چرا که قانون مدنی در مورد عقود بیع ملکی بسیار قدیمی و غیر عملی و ابتدایی بود.در ادامه به بررسی مختصر قانون پیش فروش آپارتمان و آیین نامه اجرایی آن پرداخته شده و در نهایت متن قانون به اطلاع مخاطبان محترم می رسد.زمان تحویل اپارتمان
در قرارداد های پیش فروش اپارتمان یکی از مسائل مهم که میبایست به صورت دقیق مشخص شود زمان تحویل اپارتمان است . سازندگان و سرمایگذاران اپارتمان ها حتما یک تاریخ را برای پایان پروژه مورد نظر دارند که میبایست در زمان تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی انرا تایین کند تا موعد انتقال قطعی سند هم مشخص شود .در صورتی که سازندگان و سرمایگذاران قادر نباشند تا اپارتمان را در زمان تایین شده به خریدار تحویل بدهند انگاه فروشنده میبایست خسارت دیرکرد را به خریدار پرداخت کند و رضایت فرد را جلب کند .
طبق قانون پیش فروش اپارتمان در زمان عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی میبایست 10% مبلغ کل پرداخت گردد . باقیمانده مبلغ به صورت اقساطی از طرف خریدار به فروشنده پرداخت میگردد و این امر طبق پیشروی پروژه میباشد .
متراژ اپارتمان
از موارد قابل ذکر دیگر در مسائل پیش فروش اپارتمان که عموما باعث ایجاد مشکلات میان خریدار و فروشنده میشود متراژ و مساحت ملک میباشد . به دلیل انکه عموما متراژ پایانی با نظر به شرایط نسبت به مراحل ابتدایی پیش فروش اپارتمان که اعلام شده بود دارایی تفاوت هایی میباشد قانون در این رابطه هم ضوابطی را تایین کرده .نکات و مراحل پیش فروش اپارتمان
نکته قابل توجه برای خریداران واحد های پیش فروش این است که بر اساس قانون پیش فروش اپارتمان لازم است تا همه مراحل در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد و صرف تنظیم قولنامه در بنگاه املاک کافی نمیباشد .
تنظیم قرارداد پیش فروش اپارتمان:
تنظیم قراردادی درست به شما کمک خواهد کرد که درگیر دعاوی پیش فروش اپارتمان نشوید داشتنوکیل خوب به شما در
ضمینه ملکی
کمک شایانی خواهد که درگیر ضرر و زیان نشوید
مواردی که طبق قانون پیش فروش اپارتمان به خریدار اعلان میشود
مشخصات مالکهمانند هر قراردادی که وجود دارد لازم است که مشخصات دو طرف در اسناد اپارتمان به ثبت برسد ؛ ولی در موضوعات پیش فروش اپارتمان لازم است مشخص شود فردی که به عنوان فروشنده حاضر شده است مالک سند و یا سازنده ملک میباشد . این احتمال هم وجود دارد که فروشنده خود در گذشته ملک را پیش خرید کرده باشد . این موضوع بررسی درستی و سلامت مدارک فروشنده در قانون پیش فروش اپارتمان بسیار حائز اهمیت میباشد .مشخصات اپارتماناین مسئله هم به مانند تمامی قرارداد های دیگر لازم است تا مشخصات مورد معامله کاملا و دقیق در قرارداد مشخص شود . به دلیل انکه در پیش فروش اپارتمان مورد معامله هنوز به شکل تکمیل وجود ندارد میبایست جزئیات و مشخصات دقیق ان ذکر شود تا خریدار بر اساس انها تصمیم گیری کند و در نهایت ملک تحویل بگیرد .این مشخصات و جزئیات عبارتند از :- موقعیت مکانی ملک
- طبقات و واحد ها
- موقعیت طبقه و واحد
- متراژ واحد و تعداد اتاق
- کاربری ملک
- پارکینگ و انباری ملک
- نوع سیستم گرمایشی و سرمایشی
- نمای ملک در پایان پروژه
- نوع مصالح مصرفی
- مشخصات دکوراسیون داخل واحد (کابینت ….)
- زمان پایان و تحویل پروژه روش و شرایط تسویه مبلغ اپارتمان در پیش فروش اپارتمان زمان پایان پروژه و تحویل ان با توجه شرایط و اعلام سرمایگذاران و سازندگان متعاقبا اعلام خواهد شد به همین دلیل مبلغ ان به شکل مرحله ای و قسطی پرداخت خواهد شد .
در همین راستا میبایست مشخص شود که مبالغ به صورت نقد و چک در هر تاریخ و در هر مرحله به چه صورت پرداخت شود . طبق قانون پیش فروش اپارتمان در زمان عقد قرارداد در دفتر اسناد رسمی لازم است 10% قیمت کل پرداخت گردد . باقی مانده مبلغ که به شکل اقساطی از طرف خریدار به فروشنده پرداخت گردد باید در موعد های مشخص و بر طبق پیشروی پروژه انجام شود .
چنانچه پیشروی پروژه بر اساس توافق و قرارداد انجام نشود خریدار قادر است اقساط خود را دیرتر از زمان مقرر پرداخت کند . در سوی دیگرچنانچه در پیش فروش اپارتمان خریدار بر اساس مفاد قرارداد اقساط خود را در زمان های تایین شده پرداخت نکند و در یک ماه انرا جبران نکند مالک میتواند قرارداد را فسخ کند .
به طور کلی و قراردادها و فروش ملک به صورت ویژه از نظر فنی و حقوقی برخوردار بوده وجهت نظارت بر روند انعقاد قرارداد به یک وکیل با تجربه و متخصص در زمینه املاک و قراردادها نیاز است و این موضوع خارج از توان دلال های ملکی مشاوران املاک میباشد.قراردادهای پیش فروش آپارتمانی بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان، هر قراردادی که در آن مالک زمین است که در این قانون پیش فروشنده(صاحب رسمی ) نامیده می شود، تعهد میدهد یک واحد ساختمانی را از ابتدا را در آن زمین احداث و آن واحد آپارتمان بسازد یا تکمیل کند.و نیز در ساخت و ساز و تکمیل پروژه به طرف مقابل که در اینجا پیش خریدار نامیده می شود می شود یا پس از تکمیل عملیات ساختمانی یا حین آن منتقل شود و مالک رسمی آن «قرارداد پیش فروش آپارتمان» محقق می شود .فواید گرفتن وکیل در حوزه این قرارداد هاچنانچه فروشنده حضور نیابد مدت تنظیم سند رسمی کاهش میابد.خریدار نیازی به حضور در دادگاه ندارد.وکیل می تواند به سرعت مفاد قرارداد را از فروشنده دریافت کند.در صورت رهن بودن ملک، وکیل می تواند از فروشنده تقاضای (فک رهن) کند.در صورت استنکاف فروشنده از انتقال و تنظیم سند، وکیل می تواند با حضور مأمور دادگاه نسبت به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام کند.
قرارداد پیش فروش آپارتمان
طبق آمار رسمی از مراجع قانونی دعاوی پیش فروش اپارتمان جز سختترین و پیچیده ترین دعاوی است.همچنین طبق قانون پیش فروش آپارتمان، هر قراردادی که در آن مالک رسمی زمین که در این قانون پیش فروشنده گفته شود، متعهد می شود که یک واحد ساختمانی خاص را از ابتدا یا در طول آن زمین و آن واحد آپارتمان بسازد یا تکمیل کند. یا تکمیل و ساخت از ابتدا یا پس از تکمیل پروژه به طرف مقابل که در این قانون پیش خریدار نامیده می شود واگذار می شود و پس از اتمام عملیات ساختمانی و مالک رسمی شناخته می شود به «قرارداد پیش فروش آپارتمان”. تحقق میابد.اگر در غیر این صورت باشد این قرار باید فسخ شود زیرا اگر ادامه پیدا کند امکان دارد در دعاوی پیش فروش اپارتمان قرار بگیرد
شرایط و نحوه تسویه بهای دعاوی پیش فروش آپارتمان
بنابراین می بایستی به شکل کاملاً شفاف معین بشود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از پروژه پرداخت بشود.طبق قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی می بایسیتی حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت بشود. بقیه مبلغ که قرار است به شکل اقساطی ازسمت پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود بایستی در تاریخ‌های معین شده بر اساس میزان پیشرفت کار باشد.
اگرکه پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده صورت نگیرد، خریدار میتواند دیرتر از زمان تعیین شده اقساط خود را بپردازد. از سوی دیگر اگر در پیش‌فروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده وطی مدت یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد میتواند از سوی مالک فسخ خواهد شد.
با سلام و عرض خسته نباشید خدمت شما اقای عبدالمحمد پیمانکار با اینکه از زمان تحویل ۳ ماه گذشته به ما جریمه ای پرداخت نمیکند چه کاری باید انجام داد؟
با سلام میتوانید دادخواست را نوشته و کار های دادگاهی را انجام دهید
با سلام من اپارتمانی رو پیش فروش کردم اما از من کلاهبرداری شده باید چیکار کنم؟
با سلام و خسته نباشید یا توضیح جزیئات کامل به ما میتوانید شکایت انجام دهید