اسنادی که ثبت رسمی شده اند سند معتبر تلقی می شوند. اسناد مذکور شامل اسناد ملکی، کارت پایان خدمت و … می باشند. البته لازم به ذکر است که فرد مورد نظر تنها در صورتی مالک قانونی اسناد مربوطه است که هیچگونه جعل یا خلافی در ثبت اسناد رسمی رخ نداده باشد.
طرح موضوع ابطال سند رسمی انتقال مالکیت زمانی اتفاق می افتد که مالک ملک مهول باشد، ملک مورد نظر به چندین نفر فروخته شده باشد و یا اینکه معارضه یا جعل در اسناد رسمی دیده شود. بنابراین در صورت اثبات مجهول، جعلی یا صوری بودن اسناد، خواهان می تواند نسبت به ارائه دادخواست ابطال سند مذکور به مراجع ذیصلاح اقدام نماید. سپس دادگاه درخواست مطرح شده را بررسی کرده و تصمیماتی در خصوص ابطال سند اتخاذ می کند.
بیشتر بخوانید : اعتراض به مزایده ملک مشاع
ابطال سند ملک چیست؟
موضوع باطل کردن سند ملک زمانی مطرح می شود که افراد اقداماتی در خصوص باطل یا بی اثر کردن یک یا چند سند رسمی انجام دهند.
طرح این دعوا اغلب به هنگام فروش یک ملک به چند نفر یا اینکه فردی مالکیت اراضی، جنگل ها یا موقوفات را با استفاده از سند رسمی به نام خودش ثبت کرده باشد و یا اینکه سند ملکی مفقود شده باشد و پس از سند المثنی سند اصلی پیدا شود، اتفاق می افتد.
در چنین شرایطی دادگاه با توجه به اسناد و مدارک موجود مالکیت سند را مشخص کرده و سپس باقی اسناد را باطل خواهد کرد.
بیشتر بخوانید : هزینه مشاوره ملکی
شرایط ابطال سند رسمی انتقال مالکیت
برای باطل کردن اسناد رسمی شرایط خاصی نیاز است که به شرح زیر می باشند:
- ابطال سند رسمی مالیکت به حکم قانون: ابطال سند رسمی مالکیت ممکن است بدون هیچگونه اختلاف و دعوایی طرح گردد. اسنادی که با حکم قانون گذار باطل می شوند عبارت اند از اسناد رسمی مالکیت اراضی موات، جنگل ها، مراتع، مالکیت موقوفات و … .
- ابطال اسناد صوری و غیر واقعی: اگر اسناد تنظیم شده واقعی نبوده و مالک برای اثبات مالکیت، سند صوری و غیر واقعی تنظیم کرده باشد، خواهان می تواند دادخواستی مبنی بر ابطال سند رسمی انتقال مالکیت تنظیم و به دادگاه تقدیم نماید. از این طریق می تواند سند مزبور را به دلیل نداشتن اعتبار و پشتوانه قانونی توسط مراجع معتبر باطل نماید.
- ابطال اسناد مجهول: اسنادی که با هدف تحصیل مال نامشروع یا فریب عموم صادر شوند اسناد مجهول نام دارند. اسناد مجهول می توانند جعل مهرهای دولتی، جعل اسناد دولتی، جعل پاسپورت، جعل مدارک تحصیلی یا مالکیت منازل و … باشند. در صورت جعل اسناد بصورت غیر قانونی و نامشروع به قصد سو استفاده، فرد مجرم شناخته می شود و اسناد مذکور نیز توسط مراجع قانونی باطل اعلام خواهند شد. در اسناد ملکی، مالک اصلی باید نسبت به ابطال سند رسمی انتقال مالکیت و شکایت اقدام نماید. برای ابطال سند ملکی باید اقدامات لازم توسط دادگاه حقوقی انجام شوند.
- ابطال سند رسمی معارض: در صورتی که اسناد متعددی برای یک ملک صادر شده باشد تنها یکی از آن ها اعتبار خواهد داشت و بر اساس قانون اسنادی که بعد از اولین سند صادر شوند معارض به حساب می آیند. البته استثنائاتی نیز در این رابطه وجود دارد بدین صورت که اگر مدارکی دال بر عدم اعتبار سند اول توسط خواهان به دادگاه تقدیم گردد، در صورت اثبات مدارک، سند موخر معتبر شناخته خواهد شد.
اگر صدور سند معارض برای مراجع قانونی احراز شده باشد، دادگاه این مسئله را به دارنده سند معارض اطلاع رسانی خواهد کرد و فرد تا دو ماه برای طرح دعوای ابطال سند در مراجع قانونی فرصت دارد. نتیجه دادگاه بدین گونه خواهد بود که سند به ثبت نرسیده باطل اعلام می گردد.
ممکن است در مهلت مقرر دارنده سند معارض دعوای ابطال سند را مطرح نکند، در این حالت دارنده سند مقدم الصدور می تواند با ارائه گواهی عدم طرح دعوا، سند مذکور را باطل نماید.
بیشتر بخوانید : ترهین ملک
نحوه ابطال سند رسمی انتقال مالکیت
برای باطل کردن سند مالکیت، فردی که می خواهد سند مذکور را باطل کند باید دعوای ابطال سند مالکیت را در دادگاه مطرح نماید. پس از بررسی مدارک مشخص کننده مالکیت اصلی توسط دادگاه، دادگاه اسناد معارض که بصورت غیر قانونی صادر شده اند را باطل خواهد کرد. حال اگر این انتقال مالکیت از طریق قولنامه یا سند عادی انجام شده باشد و یا اینکه پس از صدور سند المثنی سند اصلی پیدا شود، باید دعوای ابطال سند عادی، قولنامه یا سند المثنی به دادگاه تقدیم گردد. در نهایت نیز پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر باطل کردن سند مالکیت، ضمن مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، سندی که خلاف قانون صادر شده را باطل نمود.
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تهران
مدارک لازم برای طرح دعوای باطل کردن سند ملک
- اسنادی که خواهان قصد باطل نمودن آن ها را دارد مانند سند مالکیت، صلح نامه و … .
- دلایل بی اعتباری و ابطال سند مالکیت مانند اینکه ملک به افراد متعددی فروخته شده باشد، سند جعلی باشد و یا اینکه تشریفات قانونی ثبت سند به درستی انجام نشده باشند.
بیشتر بخوانید : وکیل ثبت برند
مرجع صالح برای رسیدگی به پرونده های باطل کردن سند ملک
همان طور که می دانید امکان ارائه دادخواست ابطال سند مالکیت به شورای حل اختلاف وجود ندارد و تنها مرجع صالح برای رسیدگی به این پرونده ها دادگاه حقوقی می باشد.
مسئله ای که در طرح دعوای سند مالکیت مهم است منقول بودن و غیر منقول بودن سند است که با یکدیگر متفاوتند. اگر دادخواست ابطال سند مالکیت مربوط به مال منقول باشد، رسیدگی به این پرونده توسط دادگاه محل اقامت خوانده انجام خواهد شد. حال اگر محل سکونت خوانده معلوم نباشد در محل عقد قرارداد یا آخرین محل سکونت خوانده و یا محل سکونت خواهان مطرح می شود.
در صورتی که دادخواست ابطال سند مالکیت مربوط به مال غیر منقول باشد، دعوا باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح گردد.
در حالت کلی مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی ابطال سند دادگاه حقوقی می باشد.
بیشتر بخوانید : وکیل پیمانکاری تهران
ابطال سند رسمی مالکیت از طریق اداره ثبت به چه صورت می باشد؟
در برخی موارد اداره ثبت نیز می تواند نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام نماید و برای ابطال سند لزومی به رای دادگاه نخواهد بود. این اسناد عبارت اند از:
- سند مالکیت اصلی که پس از صادر شدن سند مالکیت المثنی پیدا شده است.
- تفکیک ملک به قسمت های مجزا و اینکه برای هر قسمت سند مالکیت جدید صادر شود.
- افراز املاک مشاع
- ناقص بودن سند مالکیت
- موجود بودن اسناد معارض ( البته به شرط آنکه دارنده سند موخر نسبت به طرح دعوا اقدام نکرده باشد)
- منتقل کردن چند ملک به شخصی واحد
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی
نمونه دادخواست ابطال سند رسمی
نکات مهم در باطل کردن سند ملک
- در برخی موارد ابطال معامله و ابطال سند بر اساس شرایط قبل از تنظیم سند در نظر گرفته خواهند شد.
- برای مطرح کردن دعوای ابطال سند باید به همان دادگاهی که تنظیم سند انجام شده مراجعه گردد.
- وکالت نامه، هبه، وقف، فروش قطعی، صلح نامه و بیع نامه قرارداد هستند و سند رسمی به حساب نمی آیند.
- در رابطه با اسناد رسمی تنها ادعای جعل قابل قبول است در صورتی که برای اسناد عادی ادعای جعل، تردید و همچنین انکار قابل طرح است.
- ابطال سند مالکیت در دسته دعاوی غیر مالی قرار می گیرد و هزینه ثابتی باید برای رسیدگی به این موضوع پرداخت گردد. برای ابطال سند ارزش معامله به عنوان یک دعوای مالی محاسبه شده و هزینه دادرسی نیز بر اساس ارزش معامله تعیین خواهد شد.
بیشتر بخوانید : وکیل پیمانکاری
ابطال سند تک برگی
در گذشته اسناد منگوله دار رایج بودند اما در حال حاضر سند تک برگ جای اسناد منگوله دار قدیمی را گرفته است. سند تک برگ مالکیت ملک یا خودرو را نشان می دهد و اگر فردی بخواهد مالکیت اسنادی را باطل کند که متعلق به دیگری است، باید سند مالکیت تک برگ آن ها را باطل نماید.
سوالات متداول
طرح دعوای ابطال سند رسمی چه شرایطی دارد؟
در مواردی مانند جعلی، مجهول یا معارض بودن، صوری بودن سند یا اینکه به صورت غیر قانونی صادر شده باشد می توان دادخواست ابطال سند را به دادگاه تقدیم نمود.
بیشتر بخوانید : وکیل ملکی
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای ابطال سند کدام است؟
برای رسیدگی به پرونده های ابطال سند مالکیت دادگاه صالح همان دادگاه محل صدور سند خواهد بود.
نحوه ثبت دادخواست ابطال سند رسمی به چه صورت است؟
برای تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی باید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و ضمن پرداخت هزینه های قانونی دادخواست مربوطه را ثبت و به دادگاه ارجاع داد.
