افراز ملک در قانون ایران
افراز ملک به معنی جدا نمودن و تفکیک سهام مالکان در یک ملک یا اموال غیرمنقول مشاعی میباشد. بدین معنا که تقسیم ملک مشاعی بین مالکان به نسبت سهام هریک از آنها انجام خواهد شد. در نتیجه با افراز ملک، هر مالک به عنوان مالک انحصاری قسمتی از ملک تعیین میگردد. این روند سبب پایان بخشیدن به مالکیت مشاعی و ایجاد مالکیت انحصاری برای کلیه مالکین میشود. افراز املاک می‌تواند به دو شکل اجباری و توافقی انجام گردد، و در هر حالت مقصود اصلی، تقسیم مالکیت مشاعی و معین نمودن مالکیت انحصاری میباشد.
بیشتر بخوانید : پایان کار شهرداری
معنای تفکیک ملک:
عبارت است از تقسیم ملکی که چند نفر به نحو مشترک مالک آن میباشند و قصد دارند ملک را به قسمت های جداگانه تقسیم نمایند. طی این روند، ملک میان مالکان تقسیم شده و هر مالک به نحو مجزا سهم خود را از ملک دریافت مینماید.
بیشتر بخوانید : وکیل ملکی
وجه تمایز افراز ملک و تفکیک ملک:
افراز ملک به معنای تقسیم سهام مشاعی مالکین از یک ملک مشاع به نسبت سهمشان است که در این حالت، فقط سهم مالکی که درخواست افراز نموده، جدا شده و از حالت مشاع خارج خواهد شد و الباقی ملک همچنان به شکل ملک مشاع باقی خواهد ماند. اما تفکیک ملک به معنای تقسیم تمامی ملک مشاع میان مالکان به قسمت های جداگانه است که در این حالت، هر مالک قسمتی از ملک را به عنوان مالکیت خود دریافت نموده و ملک به چند قسمت تقسیم میشود، به نحوی که هر قسمت به یک مالک تعلق خواهد داشت و اساسا ملک مشاعی دیگر وجود نخواهد داشت.
املاک غیر قابل افراز
ملک غیر قابل افراز به املاکی اطلاق میشود که به دلایلی مانند ابعاد نامناسب، ویژگی معماری خاص یا محدودیت قانونی، امکان تقسیم دقیق سهام مشاعی در آنها ممکن نباشد و امکان دارد تقسیم مالکیت این املاک به علت تفاوت ارزشی که میان قسمت های جداگانه آن وجود دارد، با مشکل مواجه گردد. لذا این نوع از املاک عموما نیازمند رسیدگی قضایی و تعیین ارزش تخمینی هستند تا مالکان با توجه به معیاری منصفانه، سهام مشاعی را تقسیم نمایند.
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تضمینی
انواع افراز ملک در ایران
افراز داوطلبانه: در این نوع از افراز، کلیه مالکان ملک به تراضی رسیده که ملک را به قسمت های جداگانه تقسیم نمایند. بعد از جمع آوری مدارک مالکیت و تهیه نقشه افراز، مستندات را به سازمان ثبت اسناد و املاک ارائه نموده و بعد از تایید توسط سازمان، مالکیت قسمت های جداگانه به نام مالکان انتقال خواهد یافت.
افراز اجباری: در این نوع از افراز، در صورتی که مالکان برای افراز ملک با اختلاف روبه رو شوند، این امکان را دارند که از طریق دادگاه درخواست افراز اجباری نمایند و در صورت تصمیم به افراز اجباری، مراحل لازم از جانب مقامات قضایی و اداری انجام خواهد شد.
بیشتر بخوانید : هزینه وکیل سرقفلی
هزینه های افراز ملک مشاع
با عنایت به قوانین، هزینه افراز در هنگام اجرای تصمیم نهایی افراز از جانب اداره ثبت و معاملات املاک اخذ میگردد که معمولا این هزینه بر مبنای ارزش معاملاتی روز معین میگردد.
مرجع صالح دعوا افراز ملک مشاع
مراجع صالح جهت دعوای افراز ملک مشاع مشمول دادگاه‌های دیوان عالی، دادگاه تجدیدنظر، دادگاه‌های بدوی استان و شهرستان، دادگاه های دعاوی خانواده، دادگاه های تجاری و دادگاه‌های دعاوی حقوقی میگردد.
بیشتر بخوانید : الزام به تحویل ملک
روند قانونی افراز ملک مشاع
در ابتدا بعد از تایید دادگاه جهت اجرای افراز، درخواست به کارشناس ثبتی ارجاع میگردد و کارشناس بعد از بازدید از ملک، تقسیم بندی ملک را معین مینماید و نظر خود را به دادگاه ارائه مینماید. در نتیجه قاضی با بررسی نظریه کارشناسی، رای خود را صادر نموده و در نهایت افراز ملک مشاع به مرحله اجرا خواهد رسید.
انواع افراز ملک و تقسیم مال مشاع
تقسیم ملک به تساوی: در این حالت، کلیه شرکا باید به تراضی برسند که ملک مشاع را به تساوی تقسیم نمایند. تقسیم به تعدیل یا تقسیم نامساوی: در بعضی مواقع، تقسیم مساوی ممکن نبوده و به دلایل مختلفی سهم هر مالک نامساوی خواهد شد که در این حالت، با عنایت به قوانین و توافق شرکا، مالکیت جداگانه برای هر مالک معین میگردد.
تقسیم به رد یا تقسیم ملک با پرداخت وجه ما به تفاوت: هرگاه تقسیم به تعدیل نیز میسر نباشد، دادگاه ممکن است به بعضی از شرکا اعلام نماید که مبلغی را به سایر شرکا پرداخت نموده تا تفاوت سهم ها تعدیل گردد.
بیشتر بخوانید : اعتراض به مزایده ملک مشاع
مرجع صالح جهت رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع
دو نهاد اداره ثبت و دادگاه محل وقوع ملک مرجع صالح رسیدگی به تقاضای افراز ملک میباشند. در اداره ثبت، بعد از طی نمودن مراحل ثبتی ملک، درخواست افراز ملک مشاع بررسی شده و تصمیم نهایی در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش این درخواست اتخاذ خواهد شد و در صورت اعتراض به تصمیم اداره ثبت، امکان مراجعه به دادگاه وجود خواهد داشت.
بیشتر بخوانید : انواع کلاهبرداری ملکی
شرایط لازم جهت افراز ملک مشاع
1.توافق شرکا: افراز ملک مشاع نیاز به توافق کلیه شرکا دارد.
2.عدم بروز ضرر از تقسیم: تقسیم ملک نباید سبب ضرر به شرکا گردد.
3.ترتیب مالیاتی: تقسیم ملک نباید منجر به پرداخت مالیات بیش از حد مجاز و معقول گردد.
4.وقف نبودن ملک: ملک نباید از ناحیه مقامات وقف گشته باشد.
5.قانونی بودن ملک: افراز میبایست با قوانین و مقررات منطبق و سازگار باشد.
6.عدم اصلاح مشخصات ملک: مشخصات ملک نباید تغییر کرده باشد.
7.عدم وجود سند معارض: نباید سند معارضی موجود باشد.
مدارک لازم جهت افراز ملک مشاع
مدارک لازم عبارتند از: شناسنامه، کارت ملی، اسامی مالکین، اصل سند مالکیت، کپی سند مالکیت کپی از اصل مدارک مثبت محجور یا مفقودالاثر بودن شریک، گواهی اداره ثبت مبنی بر عدم قابلیت افراز، اخذ نظریه کارشناسی، معاینه محل و درخواست استعلام
بیشتر بخوانید : هزینه مشاوره ملکی
هزینه های افراز در اداره ثبت
هزینه افراز ملک مشاع در اداره ثبت، بر مبنای ارزش معاملاتی روز ملک محاسبه میگردد که این هزینه بر عهده فرد یا افرادی میباشد که درخواست افراز ملک مشاعی را نموده اند.
بیشتر بخوانید : وکیل شهرداری
مهلت افراز ملک
برای افراز املاک بعد از ارائه گواهی عدم افراز از اداره ثبت به دادگاه، اصولا 3 تا 6 ماه زمان لازم بوده تا کارشناس با معین نمودن قیمت و صدور دستور فروش، روند افراز ملک را آغاز نماید.
