اعتراض به مزایده ملک مشاع:
هرگونه ملکی که چند نفر در آن سهیم بوده و شریک میباشند را ملک مشاع می‌گویند. در واقع اغلب این ملک به عنوان دارایی چند نفر محسوب میشود. غالبا این نوع از شراکت یا با تمایل خود افراد یا به دلیل رسیدن ارث به افراد شکل می‌گیرد که در نهایت سبب مشکلات حقوقی مربوط با املاک مشاع میگردد. در واقع به جهت شراکت چند نفر در یک ملک، نحوه مالکیت و نحوه خرید و فروش ملک مشاع باید با رضایت کلیه سهامداران و شرکا انجام گردد که همین موضوع سبب پیچیدگی مسائل حقوقی خواهد بود.
چنانچه خرید و فروش بدون رضایت یکی از شرکا انجام گردد، امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع برای سایر شرکا به وجود میاید.
بیشتر بخوانید : وکیل ملکی تهران
منظور از ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع، ملکی بوده که چند نفر به نحو اشتراکی در مالکیت آن سهیم هستند و آن ملک مایملک مشترک میان آنها به شمار می‌آید و چنانچه شرکا قصد فروش یا بهره برداری از ملک مشاع را داشته باشند باید ابتدا ملک مشاع را میان خودشان تقسیم نمایند ولی چنانچه امکان تقسیم کردن ملک وجود نداشته باشد میبایست به مرجع قضایی مراجعه نموده و دستور فروش ملک مشاع را دریافت نمایند. با این حال اگر بعد از صدور دستور فروش ملک، رضایت نداشته باشید، این امکان را دارید که به حکم صادره اعتراض کنید.
بیشتر بخوانید : الزام به تحویل ملک
مفهوم مزایده:
گاهی این امکان وجود دارد که بخش یا تمام اموال اشخاص و یا سازمانهای دولتی، توسط مراجع قانونی به فروش گذاشته شود. بدین صورت که اموال مذکور برای فروش گذاشته شده و افراد پیشنهادهای مختلفی را جهت خرید آنها ارائه مینمایند. و در نهایت در مزایده اموال به کسانی فروخته میشود که بیشترین و بالاترین پیشنهاد را ارائه نمایند.
بیشتر بخوانید : خلع ید از ملک مشاعی
نحوه فروش ملک مشاع:
با عنایت به قانون مدنی، انجام هر کاری نسبت به ملک مشاع باید با رضایت کامل کلیه شرکا انجام بگیرد. به نحوی که چنانچه حتی یک نفر از شرکا رضایت نداشته باشد، شرکای دیگر نمی‌توانند اقدامی از قبیل خرید و فروش انجام نمایند. متقاضی تقسیم زمین میبایست از طریق دادگاه درخواست کند و سپس کارشناس رسمی دادگستری درخواست را بررسی مینماید و در صورتی که کارشناس تقسیم ملک را تایید ننماید، برای ملک گواهی عدم افراز صادر شده که برای فروش ملک دستور دادگاه الزامی میباشد.
بیشتر بخوانید : افراز و تفکیک ملک قوانین مربوط
نحوه اعتراض به دستور فروش ملک مشاع:
بنابراین چون فروش ملک مشاع دستور میباشد و نه رای، امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع وجود ندارد. زیرا با عنایت به قوانین، نمی‌توان به دستور دادگاه اعتراض نمود. البته صدور دستور فروش ملک مشاع زمانی امکان دارد که اداره ثبت گواهی عدم افراز را برای دادگاه ارسال نموده باشد و تقاضای فروش علیه همه شرکا باشد. بعد از صدور حکم فروش ملک مشاع از جانب دادگاه، کارشناس ملک را ارزش گذاری مینماید و بعد از ارزیابی ملک مشاع، مالکین ملک تا ۳ روز فرصت دارند تا روی قیمت تعیین شده اعتراض نمایند. سپس ملک مشاع به مزایده گذاشته شده که کارشناس هزینه پایه مزایده را تعیین مینماید. برنده مزایده باید ده درصد از کل ارزش ملک را پرداخت نموده و ظرف مدت یک ماه تمام مبلغ را به مالکین ملک پرداخت نماید. هرگاه یکی از مالکین برنده مزایده شود، میبایست سهم سایر شرکا را تا حداکثر ظرف مدت یک ماه پرداخت کند.
بیشتر بخوانید : قلم بردن در سند
نحوه تقاضای دستور فروش ملک مشاع:
اگر شرکا در استفاده و استیفا از ملک مشاعی به تراضی نرسند و ملک نیز قابلیت تقسیم نداشته باشد، هر کدام از شرکا می‌توانند از دادگاه ذی ربط تقاضای صدور دستور فروش نمایند و به موجب مزایده ملک مشاع فروخته شده و مبلغ آن به نسبت سهم هر کدام از شرکا، بین آنها تقسیم میگردد.
بیشتر بخوانید : دعاوی مشارکت در ساخت چیست ؟
مراحل صدور دستور فروش در مزایده ملک مشاع:
1- زمانیکه اداره ثبت، گواهی عدم افراز را صادر مینماید بر این موضوع دلالت دارد که ملک مشاعی که برای آن درخواست افراز شده، امکان افراز نخواهد داشت. فلذا دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر میگردد که دادگاه گواهی عدم افراز را از اداره ثبت اخذ نموده باشد.
2- دادگاه با اخذ گواهی عدم افراز، دستور فروش ملک مشاع را صادر مینماید.
3- سپس کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک در محل استقرار ملک حاضر شده و بعد از بررسی، ملک مشاعی مورد نظر را ارزش گذاری نموده و به دادگاه اعلام میکند.
4- دادگاه به مالکین ملک مشاعی ظرف مدت 3 روز مهلت داده تا چنانچه نسبت به ارزش کارشناسی ملک اعتراضی دارند مراتب اعتراض خود را به دادگاه اعلام کنند.
5- پس از گذشت مهلت اعتراض، ملک مشاعی مذکور مطابق با ضوابط مربوطه، در مزایده به فروش گذاشته خواهد شد.
6- مبلغ پایه مزایده را کارشناس رسمی دادگستری معین مینماید.
7- شخص برنده مزایده میتواند بعد از پرداخت نمودن 10 درصد از کل ارزش ملک مشاع، ظرف مدت 1 ماه کلیه مبلغ را به مالکین ملک مشاعی پرداخت نماید.
8- این امکان وجود دارد که شخص برنده مزایده یکی از شرکای ملک مشاع باشد که در این حالت میبایست سهم دیگر شرکا را ظرف مهلت یکماه پرداخت نماید.
بیشتر بخوانید : پایان کار شهرداری
ابطال فروش ملک مشاع از جانب یکی از شرکا:
هر زمان که ملک مشاعی قابلیت افراز داشته باشد و یکی از شرکا نسبت به فروش سهم خود اقدام نماید، سایر شرکا قادر هستند که دادخواست ابطال فروش ملک مشاعی را به دادگاه تقدیم نموده و سپس دادگاه دادخواست را بررسی کرده و اگر امکان افراز ملک ثابت گردد، معامله فروش ملک مشاع در مزایده را فسخ خواهد کرد.
بیشتر بخوانید : تخليه املاک استیجاری
قطعی بودن دستور فروش ملک مشاعی:
مطابق با رویه قضایی، دستور فروش همانند حکم یا قرار نبوده و قابل اعتراض نمیباشد. بلکه یک دستور بوده و دستور قاضی قابلیت اعتراض ندارد. نظریه اداره حقوقی شماره 455/7 مورخ 28/1/1362 و همچنین آراء برخی دادگاهها دستور را حکم ندانسته و بر غیر قابل اعتراض بودن آن دلالت دارد. بنابراین همانطور که برای فروش ملک مشاع دستور رسمی از دادگاه صادر میگردد، اعتراض به دستور فروش ملک مشاع در مزایده نیز ممکن نخواهد بود و مهلت قانونی برای این موضوع مقرر نمیشود. فلذا اعتراض به دستور رسمی دادگاه وارد نبوده و امکان پذیر نیست.
هرگاه که امکان افراز یک ملک ممکن نباشد و مزایده ملک مشاع به طور علنی مقرر و دستور فروش آن صادر شده باشد، هیچ اعتراضی به این موضوع پذیرفته نخواهد شد. دادخواست فروش ملک مشاع به طرفیت کلیه شرکا ارائه میگردد. به همین جهت اعتراض به مزایده ملک مشاع باطل میگردد و فقط در شرایطی امکان اعتراض به این دستورات وجود دارد که شرایط افراز ملک مشاع موجود باشد. بنابراین طرف دعوی با اثبات امکان افراز ملک مشاع، اعتراض خود را به حکم اصداری اعلام مینماید.
