الزام به تحویل ملک
الزام به تحویل ملک از اقسام تعهدات قراردادی میباشد و وفق ماده 362 قانون مدنی عقد بیع، بایع را ملزم به تسلیم مبیع مینماید. یعنی بعد از انعقاد عقد بیع میان فروشنده و خریدار، خریدار الزام به تادیه ثمن و فروشنده الزام به تحویل مبیع دارد و این دو تعهد، از اساسی ترین تعهدات ناشی از عقد بیع میباشد. در صورت تخلف هر کدام از طرفین از ایفای تعهدات خود، طرف دیگر میتواند الزام او را از دادگاه صالح تقاضا کند.
حال چنانچه بایع از تحویل مبیع در بیع املاک امتناع نماید، خریدار میتواند دعوای الزام به تحویل ملک را علیه وی مطرح کند که این دعوا معمولا با دعاوی الزام به اخذ پایان کار (پایان کاری شهرداری)، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت همراه میباشد.
بیشتر بخوانید : انواع کلاهبرداری ملکی
بیشتر بخوانید : هزینه مشاوره ملکی
روش و شرایط طرح دعوای الزام به تحویل ملک:
اساسی ترین بخش طرح دعوای الزام به تحویل ملک، ارائه سند مثبت مالکیت میباشد که این سند اصولا مبایعه نامه ای است که فی مابین خواهان و خوانده تنظیم گشته است. همچنین فروشنده و خریدار ذیل قرارداد خود، موعد معینی را جهت تادیه ثمن و تسلیم مبیع مقرر مینمایند، در این حالت دعوای الزام به تحویل ملک تا قبل از این موعد معین شده قابل استماع نبوده زیرا مطابق تراضی طرفین تا آن موعد، بایع تعهدی مبنی بر تسلیم مبیع ندارد. چنانچه بایع و مشتری ذیل قرارداد خود نسبت به موعد تسلیم مبیع سکوت کرده باشند اصل بر تحویل فوری مبیع بوده و مشتری میتواند بلافاصله بعد از انعقاد قرارداد، اقدام به طرح دعوا کند.
چنانچه در قرارداد برای یکی از تعهدات مار الذکر، موعدی معین شده باشد، تعهد دیگر میبایست قبل از تعهد دارای تاریخ اجرا گردد مثلا چنانچه در قرارداد، تاریخ معینی جهت تسلیم مبیع تعیین شده باشد و تادیه و پرداخت ثمن بدون تاریخ باشد، خریدار میبایست فوری ثمن را به بایع پرداخت نماید و برای قبض و تحویل مبیع تا موعد مذکور در قرارداد صبر نماید.
بیشتر بخوانید : وکیل شهرداری
دعوای الزام به تحویل ملک با استناد به اسناد عادی:
ثبت نقل و انتقال اموال غیر منقول به نحو رسمی، از الزامات قانونی میباشد ولی در بیشتر موارد، اشخاص با سند مبایعه نامه عادی اقدام به خرید و فروش املاک مینمایند و به همین علت، طرح دعوا نیز به سند عادی مستند میگردد. در مورد پذیرش دعوا به خواسته الزام به تحویل ملک با سند عادی و امکان آن بین محاکم اختلاف عقیده وجود دارد زیرا برخی بر این عقیده اند که طرح چنین دعوایی فقط از جانب مالک رسمی ملک امکان خواهد داشت و مشتری با سند عادی، حق طرح چنین دعوایی را نخواهد داشت. در مقابل برخی دیگر بر این باورند که چنانچه سند عادی مبایعه نامه به شکلی صحیح تنظیم شود و دلالت بر اثبات وقوع عقد بیع داشته باشد، مشتری میتواند با ارائه همین سند، الزام بایع به تحویل ملک را درخواست کند. علیحال آنچه به نظر می رسد این است که رویه قضایی به نظر گروه دوم تمایل دارد. البته باید توجه داشت که خواهان این امکان را دارد که همزمان با طرح دعوای الزام به تحویل ملک، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را هم پیرو یک دادخواست از ماکم قضایی تقاضا کند.
بیشتر بخوانید : هزینه وکیل سرقفلی
بیشتر بخوانید :
نحوه مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک:
مشتری برای تاخیر بایع در ایفای تعهد قراردادی خود مبنی بر تحویل ملک، حق اخذ و دریافت خسارت را دارد. چنانچه مبلغ این خسارت در قرارداد منعقد شده میان طرفین، تعیین شده باشد، مشتری استحقاق دریافت همان مبلغ را دارد ولی اگر به هر علتی تحویل ملک توسط بایع میسر نباشد، مشتری حق فسخ قرارداد را دارد.
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تهران
نحوه تحویل ملک در تصرف ثالث:
چنانچه ملک موضوع اختلاف در تصرف شخص ثالثی قرار گرفته باشد، این موضوع مانعی برای اجرای حکم الزام به تحویل ملک نخواهد بود، مگر آنکه شخص ثالث متصرف ادعای وجود حقی از عین یا منافع داشته باشد و برای اثبات ادعای خود نیز دلیل و مدرک ارائه نماید که در این صورت دادورز اجرا کننده حکم ظرف یک هفته به وی مهلت داده تا نسبت به طرح دعوا اقدام نموده و قراری مبنی بر تاخیر در اجرای حکم را به اجرای احکام ارائه نماید وگرنه در غیر این صورت عملیات اجرایی در خصوص تحویل ملک ادامه خواهد داشت.
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تضمینی
مرجع صالح جهت رسیدگی در دعاوی الزام به تحویل ملک:
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعاوی الزام به تحویل ملک، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد.
از آنجایی که دعاوی ملکی به خصوص در حوزه الزام به تحویل ملک دارای پیچیدگی های فراوان بوده و نیازمند تسلط و آگاهی کامل به قوانین و رویه های قضایی میباشد؛ لذا بهترین کار بهره مندی از یک وکیل متخصص در این زمینه بوده تا با مشاوره های دقیق خود از حقوق شما دفاع نماید. به همین جهت برای دریافت بهترین و سریع ترین راهکارها با گروه مشاوره دکتر رضا عبدالمحمد در ارتباط باشید.
