تفکیک به معنای تقسیم کردن زمین یا یک ملک به قسمت های کوچک تر توسط مالک و یا شرکاء یک ملک است.
بعضی از افراد در ارتباط با زمینی که می خواهند تقسیم کنند با مشکلاتی مواجه می گردند و در نهایت مجبور به طرح دعوی الزام به تفکیک ملک می شوند. در دعوای الزام به تفکیک ملک عموماً طرفین دعوا هم می تواند اشخاص حقیقی و هم حقوقی باشند. تفکیک به معنای تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر می باشد.در تفکیک لازم نیست که مال غیرمنقول یک مال مشاع باشد یعنی شخص می تواند با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک به هر ترتیب که می خواهد یک مال را به قطعات کوچک تر تقسیم کنددر مال مشاعی چنانچه یکی از شرکاء درخواست تفکیک را داشته و دیگران با آن موافقت ننمایند وی می تواند با طرح این دعوا الزام آنها را به تفکیک را از دادگاه تقاضا کند. تفکیک ملک، به این صورت انجام می گیرد که متقاضی تقاضای تفکیک ملک خود را (در دفاتر اسناد رسمی) به همراه نقشه تفکیک ملک، به اداره ثبت محل ارائه می نماید. پس از بررسی پرونده توسط اداره ثبت، پرونده متقاضی همراه با نقشه تفکیک، جهت تایید و موافقت با درخواست تفکیک به شهرداری محل ارجاع داده می شود.
بیشتر بخوانید : وکیل ملکی تهران
اگر پس از گذشت ۲ ماه از تاریخ ارجاع به شهرداری، پاسخی بابت تقاضای تفکیک داده نشود اداره ثبت می تواند راسا اقدام به تفکیک نماید.
طرح دعوی الزام به تفکیک ملک
در دو صورت ممکن است دادخواست الزام به تفکیک ملک تقدیم شود.
1-گاهی اوقات ممکن است با توجه به وجود همه شرایط قانونی، اداره ثبت اسناد و املاک، نسبت به انجام تفکیک ملک اقدام نکرده و یا پس از گذشت دو ماه از تاریخ استعلام ، نسبت به تفکیک ملک اقدام ننماید.
در این گونه موارد، علاوه بر حفظ حق شکایت کیفری، حسب مورد در دادسرای ویژه کارکنان دولت و یا دادسرای عمومی، می توان دادخواست الزام به تفکیک ملک را به طرفیت اداره ثبت اسناد وهمینطور شهرداری تقدیم دادگاه حقوقی نمود.
2-زمانی که شخصی، آپارتمانی را قبل از صدور صورت مجلس تفکیکی و قبل از تفکیک آپارتمان خریداری می نماید. بر اساس قرارداد طرفین، معمولا، فروشنده ملزم به تفکیک آپارتمان است در صورت عدم اقدام فروشنده به تفکیک ملک، خریدار می تواند از طریق دادگاه حقوقی، دادخواست الزام به تفکیک مورد معامله را تقدیم کرده و دعوای الزام به تفکیک مورد معامله قابلیت استماع در این حالت را دارد.
بیشتر بخوانید : وکیل ثبت برند تهران
مرجع صالح به رسیدگی دعوای الزام به تفکیک ملک :
طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع مال غیرمنقول می باشد.اگرملک سابقه ثبتی نداشته باشد مالک یا مالکین خود تفکیک را انجام می دهند و اصولا نیازی به طرح در دادگاه نمی باشد ، اما اگرباهم اختلاف داشته یاشهرداری یا جهاد کشاورزی و یا بنیادمسکن از تفکیک جلوگیری کرده دعوا باید به طرفیت آن ها باشد و در دادگاه اقامه دعواشود. یا در حالتی که اداره ثبت بنا به دلایلی درخواست تفکیک را رد نماید.
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی
تفکیک و افراز چه تفاوتی با همدیگر دارند؟
افراز به معنای تقسیم نمودن یک مال غیر منقول مشاع میان شرکا به اندازه ی سهم هر یک از آن ها می باشد.در افراز حتما بایستی که ملک به شکل مشاع باشد.ولی در تفکیک، حتی اگر که مالک تنها یک نفر باشد، می تواند نسبت به تفکیک ملک اقدام کند.
چنانچه ملک مشاعی تفکیک گردد، اشتراک آن باقی می ماند ولی در افراز ملک مورد نظر از حالت مشاع خارج می گردد و سهم هر کدام از شرکا مشخص و تفکیک می شود. مبنای افراز طبق سهم هر یک از شرکاست اما در تفکیک، مبنا این است که فروش هر یک از قطعات ساده تر انجام شود.
چنانچه در افراز اختلافی پیدا شود، تعیین تکلیف با دادگاه می باشد اما تفکیک در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد. لازم به ذکر است اداره ی ثبت این صورتمجلس در ۳نسخه تنظیم می کند. یک نسخه برای ملک، یکی برای دفترخانه و دیگر نسخه برای بایگانی شدن در پرونده ی ثبتی.
بیشتر بخوانید : وکیل شهرداری
تفکیک آپارتمان به چه صورت است؟
چنانچه چند ساختمان به شکل مجزا، در یک زمین بنا شده باشند و طبق پایان کار دارای مشاعاتی مثل انباری، راهرو و سیستم برودتی و .. باشند، اداره ی ثبت تنها با رعایت قوانین به تفکیک اعیان می پردازد و در مواقعی که ساختمان ها دارای مشاعات نباشند، اداره ی ثبت فقط نسبت به تفکیک کردن اعیان و عرصه اقدام می کند.
بیشتر بخوانید : هزینه مشاوره ملکی
تفکیک اعیان و عرصه چگونه انجام می شود؟
تفکیک اعیان به وسیله ی اداره ی ثبت محل وقوع ملک (برای ملک مشاع و غیر مشاع) صورت گرفته و در نهایت ملک به قطعاتی مشخص تبدیل می شود.
برای درخواست صورتمجلس تفکیکی، تفکیک عرصه نیز به این شکل است که ابتدا باید متقاضی به شهرداری منطقه مراجعه کرده و تقاضای نقشه ی تفکیکی رابدهد. شهرداری هم طبق قانون، نقشه را به متقاضی داده و نسخه ی دیگرش را نیز به اداره ی ثبت ارسال می نماید. سپس به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و از اداره ی ثبت، تقاضای استعلام برای تفکیک کردن پلاک ثبتی رامی کند.
پس از این که متقاضی استعلام را دریافت نمود و آن را به اداره ی ثبت داد، رئیس واحد ثبت، موضوع را به مسئول املاک می دهد تا مالکیت وی مشخص گردد سپس با گواهی دفتر املاک، رئیس واحد ثبت به نماینده ی ثبت ماموریت داده که ازآنجا بازدید کند.
چنانچه نقشه بردار ثبتی، مغایرتی را بین سند مالکیت و نقشه ی شهرداری مشاهده نکند، یک گواهی مبنی بر عدم تجاوز ملک به معابر و شوارع را صادرمی نماید. در نهایت نماینده ی ثبت مبادرت به تنظیم کردن صورتمجلس تفکیکی عرصه می نماید.
بیشتر بخوانید : افراز ملک چیست؟
کاربرد صورتمجلس تفکیکی:
به هدف صادر شدن اسناد قطعات مفروزی
با هدف تنظیم یک تقسیم نامه بین مالکین مشاعی
با هدف فروش قطعات مفروزی
