تفکیک به چه معناست؟
تفکیک در لغت به معنای تقسیم کردن است. این عمل درواقع از اختلاف میزان مالکیت میان شرکای املاک مشاعی نشأت می گیرد. نکته مهم در تفکیک این است که در املاک مفروز نیز می توان طبق شرایط قانونی و مقررات نسبت به تفکیک ملک اقدام نمود. برای مثال، فردی که یک ملک مسکونی یا تجازی به همراه سند رسمی آن داشته و اکنون می خواهد آن ها را از یکدیگر تفکیک کرده و دو سند جداگانه برای ملک خود بگیرد باید از روش های قانونی تفکیک نسبت به این امر اقدام نماید.
انواع تفکیک
تفکیک انواع مختلفی دارد که عبارت اند از:
- تفکیک عرصه یا قطعاتی
- تفکیک اعیان یا آپارتمان
- تفکیک برای مناطقی که خارج از حریم شهر قرار دارند.
- تفکیک برای مناطقی که داخل حریم شهر قرار دارند.
- تفکیک زمین های غیر زراعی و زراعی
- تفکیک زمین های دولتی و غیر دولتی
برای تفکیک ملک نیاز به مشاوره حقوقی دارید؟
در مواجهه با موارد حقوقی مرتبط به تفکیک ملک به علت پیچیدگی پرونده ها احتمالا نیاز به مشاوره داشته باشید. برای مشاوره با وکیل ملکی میتوانید با شماره 09121574297 تماس بگیرید.
تفکیک عرصه و انواع آن
تفکیک عرصه بدین معنی است که ملک مذکور به دو یا چند قسمت تقسیم شود به طوری که هیچ کدام از این قسمت ها هیچ گونه ارتباط فیزیکی یا حقوقی با یکدیگر نداشته و هر یک نیز به عنوان قطعات مستقل نقش حود را ایفا نماید. تفکیک عرصه انواع مختلفی دارد که به شرح زیر می باشند:
1. تفکیک عرصه معمولی
2. تفکیک عرصه براساس مالکیت اعیانی
تفکیک اعیان و انواع آن
در تفکیک اعیان اگر قطعات افراز شده از پلاک مذکور حدود و مساحت مشخص نیز داشته باشند باز هم ارتباط فیزیکی آن ها به طور کامل با یکدیگر قطع نخواهد شد.
حال به دلیل ارتباط فیزیکی که بین قسمت های تفکیک شده وجود دارد، حقوق مشترکی برای بخش های مشاع و مشترک آن ها به وجود می آید که همین امر سبب توجه قانونگذار به اهمیت آن شده و به همین منظور نیز قوانین و آیین نامه های اجرایی برای آن ها تدوین خواهد شد.
لازم به ذکر است که تفکیک عیان تنها به معنای تفکیک آپارتمان نبوده و اگر چندین واحد خانه ویلایی یا مغازه در یک سطح و روی عرصه نیز احداث شده باشند، بخش عیان محسوب شده؛ بنابراین قسمت عرشه آن ها مشترک است.
تفکیک عیان انواع مختلفی دارد که شامل موارد ذیل می باشند:
- تفکیک از نوع آپارتمانی
- تفکیک عیان براساس ماده 104 آیین نامه قانون ثبت
تفکیک به لحاظ حقوقی به چه معناست؟
در ماده 106 از آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک، تفکیک اینگونه بیان شده که اگر املاک بعد از آنکه در دفتر اسناد و املاک ثبت شد به قطعات افراز شده یا آپارتمان تقسیم گردند و مالک یا مالکان آن ها به اداره ثبت ثبت اسناد درخواست دهند که یکی از قطعه ها طبق صورت مجلس تفکیکی در بخش ملک ثبت شده و مابقی در صفحات دفتر جاری یا متمم انجام گیرد. حال با باطل کردن سند مالکیت اصلی، برای هر یک از قطعات افراز شده یا هر آپارتمان، سند مالکیت مجزایی صادر خواهد شد.
روند انجام تفکیک
روند تفکیک در انواع تفکیک یکسان و به شکل زیر می باشد:
اگر ملک در محدوده قانونی شهر باشد برای تفکیک ابتدا مالک باید ضمن مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی، نقشه تفکیکی ملک مصوب شهرداری را به آن ها ارائه نموده و با استناد به مدارک حاکی از مالکیت ایشان، تقاضای تفکیک نماید.
حال در صورتی که ملک در بافت مسکونی روستاها باشد باید نقشه تفکیکی را از طریق بخشداری یا دهیاری تهیه و برای تصویب به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تقدیم گردد. به همین منظور نیز تقاضای فرد متقاضی به همراه نقشه مربوطه توسط دفترخانه به اداره ثبت محل احداث ملک ارسال می گردد.
برای کنترل میزان و حدود ملک نقشه تفکیکی با سند مالکیت نیز نماینده و مهندس نقشه بردار با تعیین زمان مناسب و از طریق اداره ثبت محل احداث ملک به محل ملک اعزام خواهند شد. پس از اعزام نیز نماینده و مهندس بررسی خواهند کرد که هیچگونه تجاوزی به مجاور صورت نگرفته باشد.
تنظیم صورت مجلس تفکیکی براساس ماده 154 از قانون ثبت و بند 383 از مجموعه بخشنامه های ثبتی صورت می گیرد.
پس از تهیه صورت مجلس تفکیکی توسط مسئولین مربوطه، مالک یا مالکان ملک و مامورین ثبت باید آن را امضا نمایند. سپس مسئول صالح مربوطه نیز باید برای کنترل آن از حیث رعایت مقررات و ضوابط مربوطه اقدام نماید. در نهایت طبق ماده 150 از قانون ثبت باید مخارج مربوط به تفکیک واریز گردند.
مرجع صالح جهت تقدیم درخواست تفکیک ملک
با توجه به مفاد ماده 101 از قانون شهرداری، اداره ثبت اسناد و املاک و دادگاه ها باید به هنگام دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی، برای اجرای آن طبق نقشه ای اقدام نمایند که شهرداری از پیش آن را تایید کرده باشد، درواقع مرجع صالح برای تقدیم اینگونه دادخواست ها شهرداری و کمیسیون ماده 5 می باشند. همچنین اگر برای انجام پروسه های حقوقی مرتبط با شهرداری و پایان کار شهرداری میتوانید از مشاوره های تخصصی مجموعه حقوقی عبدالمحمد استفاده کنید. جهت ارتباط با وکیل شهرداری با شماره 09121574297 تماس بگیرید.
