تاکنون شاهد ان بودید که در زمانی که خانه خود را به فروش میرسانید باید هزینه هایی را پرداخت کنید ، به عنوان مثال پرداخت هزینه مالیات بر نقل و انتقال و مستغلات قسمتی از این رویه هستند و به دلیل اهمیت بالایی که این بحث دارد نیاز است تا افراد اطلاعات کاملی در این زمینه داشته باشند .

درامد بر نقل و انتقال ملک چیست ؟

در هنگام نقل و انتقال هرگونه ملک در دفترخانه ها مالیات بر نقل و انتقال به مقدار 5% از ارزش کل معامله ملک از مالک یا همان فروشنده مطالبه خواهد شد ، در این بین تایین مقدار ارزش معاملات وظیفه کمسیون تقویم املاک میباشد .
کمسیون تقویم املاک ارزش معاملات را طبق ظوابط زیر تایین میکند :
• برابر با 2% مقدار میانگین قیمت بروز منطقه
• توجه به نکاتی همانند عمر و کاربری ملک ، اسکلت و نوع مالکیت ان
• موقعیت مکانی بنا در صورتی که برای یک ملک ارزش معاملاتی تایین نشده باشد ارزش معاملاتی نزدیک ترین ملک مشابه را ملاک قرار میدهند . و حتی در شرایطی که معامله ای در دفتر اسناد رسمی شکل نگیرد ارزش معاملاتی ملک محاسبه میشود و مالیات نقل و انتقال ان مطالبه میشود .چنانچه حتی معامله ملک به صورت فروش نباشد و به صورت اجاره به شرط تملیک ویا معاوضه و غیره باشد هم در هنگام انتقال نهایی ملک مالیات بر نقل و انتقال مطالبه میشود .
همانطور که گفتیم تایین ارزش معاملاتی ملک ها از وظایف کمسیون تقویم املاک است ، این کمسیون وظیفه دارد تا ارزش معاملاتی این قانون را در سال اول برابر 2% میانگین قیمت روز ان منطقه تعیین کند و این مقدار هر سال برابر با 2 واحد درصد اضافه شود تا زمانی که ارزش ان به 20% میانگین قیمت روز منطقه شود .به واسطه قوانین اصلاحات ارضی انتقال ملک شامل مالیات نقل و انتقال نیست ، تحویل واحد های مسکونی از سوی شرکت های تعاونی به اعضایشان شامل مالیات نقل و انتقال نمیشود .
در شرایطی که دریافت کننده دولت و یا شهرداری و یا موسساتی وابسته به اینها باشد و یا چنانچه در موردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و سایر ادارات دولتی به نیابت از مالک منتقل شود در محاسبه مالیات نقل و انتقال مقدار مبلغ ذکر شده در سند به جای ارزش معاملاتی ملاک عمل قرار است .
لغو ویا فسخ معامله تا هنگام 6 ماه بعد از تاریخ معامله ، معامله جدید محسوب نخواهد شد اما پس از گذشت 6 ماه معامله جدیدی در نظر گرفته میشود و شامل مالیات نقل و انتقال خواهد بود . • ملک هایی که در اجرای ماده 34 قانون ثبتمصوب شده مرداد1320 و اصلاحات پس از ان به مالکیت دولت درامده باشند از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف میباشند
• اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی با قیمت ارزان و یا متوسط که طی 10 سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق با ظوابط و فیمت های وزارت خانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین میکنند ، احداث و حداکثر در زمان 1 سال از تاریخ انقضاء مهلت اجرای برنامه احداث که توسط وزارت مسکن و شهرسازی و یا شهرداری محل تعیین میشود انتقال پیدا کند ، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی معاف هستند .
• املاکی که در لیست میراث ملی ایران قرار داشته باشند و به سازمان میراث فرهنگی انتقال پیدا کنند از مالیات نقل و انتقال معاف میباشند و اگر در اختیار اشخاص باقی بمانند از 50% از مالیات معاف هستند .
• زمین هایی که با سند عادی به فروش برسند و مالک در ان ساختمانی بسازد در هنگام فروش و تنظیم سند رسمی به شرط انکه شهرداری . یا مراجع دولتی و قضایی تایید کنند ارزش ساختمان در محاسبات مالیاتی نقل و انتقال به حساب نمی اید .
چنانچه فردی پس از واریز مالیات معامله را به هر دلیل انجام ندهد اداره امور مالیات موظف است که طبق درخواست مودی و تایید دفتر اسناد رسمی به عدم ثبت معامله طی 15 روز از زمان اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات را بازگرداند .
در رابطه با ملک هایی که طبق عرف در اختار و تصرف شخصی است و سند مالکیت وجود نداشته باشد متصرف حکم مالک را دارد و در زمان انتقال شامل مالیات نقل و انتقال میباشد .
در رابطه با املاک اوقافی مستاجر فقط نسبت به عرصه شامل مالیات نقل و انتقال ملک ها میباشد .
به طور کلی مالیات نقل و انتقال در معاملات قطعی ، جدا از مبلغی که در سند ذکر شده و یا که مبلغی که بین خریدار و فروشنده توافق و مبادله شده است ، بر طبق ارزش معاملاتی ملک در هنگام ثبت معامله در دفتر خانه اسناد رسمی حساب میشود .
•اگر خریدار، شخص حقوقی باشد و همینطور در بعضی موارد که ملک یا حقوق ناشی از ان به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی ملک منتقل شود در صورتی که قیمت ذکر شده در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد قیمت در سند به جای ارزش معاملاتی ملک منظور میشود .
• چنانچه ملک مورد معامله فاقد ارزش معاملاتی باشد ارزش معاملاتی نزدیک ترین ملک مشابه ان برای مالیات منظور میشود .
• در صورتی که ملک مورد انتقال عرصه و اعیان دارا باشد برای پرداخت مالیات عرصه و اعیان براساس ارزش معاملاتی محسوب میشود .
• اشخاص حقیقی یا حقوقی که بساز و بفروش هستند اضافه بر مالیات نقل و انتقال باید مالیات مقطوعی معادل 10% ارزش اعیانی ملک پرداخت کنند اما دیگر بابت بساز و بفروش هیچ نوع از مالیات دیگرپرداخت نخواهند کرد .
تعیین مقدار ارزش معاملاتی ملک ها وظیفه کمسیون 7 نفره بوده که با حضور حداقل 5 نفر که 3 نفر از انها عضودولت باشند تشکیل میشود . تصمیم های این کمسیون با 4 رای موافق معتبر میشود .• چنانچه ملک به طور رایگان و بلاعوض واگذار شود فرد واگذار کننده شامل مالیات نقل و انتقال قطعی نمیباشد و دریافت کننده به مقدار ارزش معاملاتی ملک در هنگام انتقال مشمول مالیات بر درامد میباشد .
• اولین نقل و انتقال املاک تازه ساز اعم از مسکونی و غیر ان که بیشتر از 2 سال از پایان کار انها نگذشته باشد مالک علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی مالیات مقطوع 10% به مقدار ارزش معاملاتی اعیانی موضوع انتقال را هم میبایست پرداخت کند .
• در صورتی که ملک مورد معامله با حق واگذاری محل انتقال داده شود مالیات وجوه دریافتی بابت حق واگذاری ان برابر 2% وجوه دریافتی و مالیات نقل و انتقال ملک به مقدار ارزش معاملاتی ان ملک با نرخ 5% تعیین خواهد شد .