خلع ید

به طور کلی خلع ید به چه معنا میباشد؟

دعوی حقوقی اموال غیرمنقول (خانه، زمین، باغ) خلع ید است و شکایت کیفری ممکن نیست.در ساده ترین معنی، دعوای خلع ید زمانی مطرح می شود که شخصی به طور غیرقانونی در مال غیر منقول دیگری تصرف کند و صاحب مال به دنبال اخراج متصرف از اموال خود باشد.کلمه خلع ید در قانون مدنی نیامده است ولی این ماده 308 خلع ید را غصب معرفی می کند که در واقع همان خلع ید است..به عبارت ساده تر، چنانچه مال مالک (اعم از زمین و ساختمان) به هر دلیل در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضی به ادامه تصرف نباشد، می تواند با ارائه نامه ای نسبت به تخلیه متصرف اقدام کند. بدین معنی که دادخواست خلع ید به مقام قضایی بنماید .
گروه حقوقی رضا عبدالمحمد با مجرب ترین وکیل ملکی در ایران شما را در دعاوی خلع ید همراه شما خواهد بود.

دعوای خلع ید به معنای اعم

این نوع از دعوای به 3 دسته تقسیم میشود :
  • 1. یکی از انواع ان خلع ید به معنای اخص میباشدکه به ان دعوای مالکیت هم میگویند و در طی ان مالک خواهان رفع تصرف شخص دیگر از ملکش میباشد .
  • 2. نوع دیگر ان دعوای تخلیه ید میباشد که طی ان نداشتن مالکیت خوانده بر ملک موضوع دعوا و در برابر ان تصرف قانونی خوانده بر ان ملک میان طرفین است و خواهان ادعا دارد که ادامه روند تصرف بر ان ملک بر اساس قرارداد و یا قانون نمیباشد و میبایست رفع تصرف شود .
  • 3. دعوای تصرف نوع دیگری از ان است که خود این مورد به چند دسته ممانعت از حق و مزاحمت و تصرف عدوانی میباشد و امکان دارد به شکل کیفری و یا حقوقی طرح شود .

    دعوای خلع ید به معنای اخص در املاک مشاعی

    در رابطه با مطرح شدن این دعوا در میان شرکا و یا شخص سوم مواد قانونی به شکل واضح میباشند و در این موارد اختلاف نظری وجود ندارد . ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در این مورد بیان دارد :
    ” در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرفملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است ” .
    مقصود از این بخش از ماده در رابطه با مقررات املاک مشاع مواد 576 و 582 قانون مدنی میباشد که تصرف هر شریک در ملک مشاع را شرط به رضایت و اجازه دیگر شریک ها میداند . چنانچه اجازه نداشتن شخص تصرف کننده ضامن میباشد . در نتیجه محکوم اله در دعاوی خلع ید (اخص) در ملک مشاع زمانی میتواند تحویل ملک موضوع دعوا به خودش را بخواهد که اجازه دیگر شریک ها را داشته باشد .
    در این رابطه رای مشورتی وجود دارد که از طرف اداره کل حقوقی قوه قضاییه با شماره 8358/7 به تاریخ 6/11/1377 صادر شده است و به شکل واضح این مطلب را بیان کرده :
    “چون بر اساس ماده های 581 و 582 قانون مدنی هیچکدام از شریک ها بدون اجازه مابقی شریک ها قادر به تصرف در مال مشاع را ندارد ، در نتیجه در صورتی که یکی از شریک ها بدون اذن دیگر شرکا در بخشی از ملک مشاعی تصرفی انجام دهد هرکدام از دیگر شریک ها قادر به درخواست خلع ید او میباشند . پس از خلع ید از وی تحویل ملک به دیگر شریک ها به موافقت همه انها موکول میشود ” .

    سه شرط لازم برای اقامه دعوی خلع ید چیست؟

    (دفاع در دعوی خلع ید)مالکیت خواهان (ارائه سند رسمی مالکیت الزامی است. اعم از اینکه سند ثبتی باشد یا حکم دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان) تصرف مال توسط خوانده تصرف غیرقانونی و غیرمجاز (غصب) وجود این سه شرط باید توسط دادگاه احراز شود.

    دعوای خلع ید و تخلیه ید چه تفاوتهایی با یکدیگر دارند؟

    گفتیم که دعوای خلع ید مربوط به ملکی است که به طور غیرقانونی توسط شخص دیگری تصرف شده است و می خواهیم غاصب را از مال بیرون کنیم.اما در صورتی که بین موجر و مستاجر قراردادی مانند اجاره نامه وجود داشته باشد که در قرارداد زمان تخلیه ملک مشخص شده باشد اما متصرف یا مستاجر ملک را تخلیه نکنند، می توان نسبت به اقامه دعوی تخلیه ید دعوی اقدام کرد. همچنین ممکن است شخصی به دیگری اجازه دهد تا از دارایی او استفاده کند و سپس بخواهد اجازه او را پس بگیرد میابیست نسبت به طرح دعوای تخلیه ید اقدام کند. دعوای خلع ید فقط از اموال غیر منقول قابل طرح است اما دعوای تخلیه ید اعم از منقول و غیرمنقول قابل طرح است. اگر شخص واقعاً خلع ید بخواهد اما در دادخواست خود خواستار تخلیه ید شود، دعوی عدم رسیدگی صادر می شود.
    خلع ید
    مطالب مرتبط با خلع ید
    مطالب مرتبط

    تفاوت دعوای تخلیه و دعوای عدوانی در چیست؟

    در دعوای خلع ید شاکی باید با ارائه سند مالکیت خود را ثابت کند. در واقع اولین اقدام وی پس از اقامه دعوی اثبات مالکیت است اما در دعوایتصرف عدوانی خواهان نیازی به اثبات مالکیت ندارد و خواهان فقط باید ثابت کند که تصرف وی قبل از متصرف فعلی بوده و زودتر انجام شده اس نسبت به او (اثبات سبق تصرف)انواع خلع یدبه صورت غاصبانه
    تصرف هر شخصی در ملک خود باید قانونی باشد و تا زمانی که این تصرف قانونی باشد مشکلی پیش نمی آید و شخص می تواند طبق حق مالکیت در ملک خود به تصرف خود ادامه دهد. اما مشکلهای حقوقی وقتی ایجاد میشود که این تصرفات مبنای غصبی را دارا باشند.به صورت امانی باشد

    دعاوی خلع ید:

    در این نوع دعوای خلع ید ابتدا قراردادی بین طرفین بوده و طرفین با توافق بر سر بندهای آن، رابطه حقوقی را بین خود آغاز کرده اند. این رابطه حقوقی به درستی و به درستی پیش خواهد رفت مگر اینکه مدت قرارداد منقضی شود (در صورت تعیین مدت برای قرارداد) که در این صورت پس از انقضای مدت، مالک دیگر موظف به ادامه قرارداد و رابطه حقوقی بر اساس آن ، نمی باشد. اما در صورتی که متصرف به تصرف خود ادامه دهد، غاصبی شناخته می شود که به طور غیرقانونی در مال تصرف می کند و می توان از وی برای تخلیه شکایت کرد و دادخواست خلع ید امانی تنظیم کرد .به صورت مشاعی باشد در مواردی که حکم تخلیه علیه متصرف مال مشاع به نفع مالک قسمتی از مال مشاع صادر شده باشد، تمام اموال توقیف شده ضبط می شود ولی تصرف محکوم له در مال خلع ید منوط مقررات املاک مشاعی است. بنابراین قانونگذار استثنائاً به صاحب قسمتی از مال مشاع اجازه خلع ید در تمام اموال و جلوگیری از تصرف شریک یا غاصب را داده است.
    خلع ید

    غصب در خلع ید

    تعریف غصب در خلع یدطبق ماده 308 قانون مدنی، غصب تصرف عدوانی در حق دیگری است و اگر غاصب ید را در مال دیگری ثابت کند و این عمل فاقد مجوز قانونی و بدون اذن صاحب آن باشد، این عمل غصب محسوب می شود. ، اما برابر ماده 309 همین قانون، آنچه موضوع غصب است تصرف غاصب است، بنابراین اگر مال یا حق مالک به طور کامل تحت سلطه خوانده نشود، عنوان غصب محقق نمی شود و موضوع. تحت عناوین قانونی دیگر قابل بحث است.همان طور که گفته شد، غاصب شخصی است که بر اموال یا حقوق اشخاص تسلط غیرقانونی ایجاد کرده باشد.همچنین در مورد هایی قانونگذار بعضی اقدام ها و اعمال را در حکم غصب برشمرده برای مثالی از اقدامات در حکم غصب می توان به موردی اشاره کرد قرض یا ودیعه ای دارد و از استرداد آن به مالک خودداری می کند و منکر وجود آن مال در تصرف خود می شود. برای نمونه موارد حقوقی در این خصوص می توان به مواد 310، 616 و 631 قانون مدنی مراجعه کرد.

    ارکان خلع ید به چه صورت است ؟

    • 1. اثبات مالکیت خواهان : در هنگام طرح دعوا خلع ید ابتدا و حتی پیش از طرح دعوی مالک باید یا سند مالکیت رسمی را دارا باشد و یا برای اثبات مالکیتش به دادگاه مراجعه کند . شما میتوانید با مشاوره از وکیل خلع ید حرفه ای گروه حقوقی هر دو این دعاوی را به طور همزمان مطرح کنید .
    • 2. موضوع دعوا باید غیر منقول باشد : شما فقط و فقط در صورت تصرف غیر قانونی ملکتان میتوانید دعوی خلع ید را مطرح کنید . یکی از نکات در رابطه با دعوی خلع ید این است که این دعوی تنها در صورت تصرف بر اموال غیر منقول قابل طرح است و چنانچه مالی منقول حتی به صورت غیر قانونی به تصرف در بیاید نمیتوانید این دعوی را مطرح کنید .
    • 3. تصرف مال غیر و اثبات ان : برای طرح این دعوی باید که یا فردی به صورت غیر قانونی وارد ملک شده و ان را تصرف کند ویا حضوری قانونی داشته باشد و در ادامه حضورش غیرقانونی باشد .نکنه ای که وجود دارد این است که اگر فردی از استفاده مالک از ملک جلوگیری کند ولی خودش هم ان را به تصرف در نیاورد نمیتوانید این دعوی را مطرح کنید .
    • 4. تصرف متصرف عدوانی باشد : باید توجه کنید که در طرح دعوی خلع ید تنها تصرف کردن ملک ملاک نیست و باید غیر قانونی بودن ان نیز ثابت شود ولی اگر ورود قانونی باشد و ادامه حضور فرد غیر قانونی باشد نیز میتوانید این دعوی را مطرح کنید .
    خلع ید

    انواع خلع ید

    دعوی خلع ید در ملک مشاع

    در رابطه با دعوی خلع ید بر مالکان مشاع طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در شرایطی که حکم خلع ید بر متصرف ملک مشاع صادر شده باشد از تمامی ملک خلع ید میشود ولی تصزف خواهان در ملک شامل مقررات ملک مشاعی میباشد .
    نکته مهم این است که تصرف هر شریک باید با اطلاع و اجازه سایر شریک ها باشد و چنانچه تصرف بدون اجازه باشد فرد متصرف ضامن میباشد ، یعنی در صورتی که مالک بیش از 1 نفر باشد برای طرح این دعوی حضور تنها یکی از شرکا کافیست و به تمامی انها نیازی نیست .

    خلع ید از ملک موروثی

    چنانچه یکی از ورثه بدون اجازه دیگر وراث در ملکی موروثی تصرفی بکند و به درخواست ورثه در رابطه با تخلیه ملک نیز توجهی نکندهر کدام از ورثه میتوانند دعوی خلع ید را از دادگاه درخواست کنند .
    نکته مهم این است که متصرف میبایست با نیت غصبانه اقدام به تصرف کند و هیچ رابطه قراردادی میان انها نباید موجود باشد ؛ در صورت درخواست ورثه نسبت به تخلیه و عدم انجام ان توسط متصرف انها میتوانند برای طلب اجرت المثله دوران تصرف اقداماتی را انجام دهند .مدارک مورد نیاز برای دادخواست خلع ید از طرف ورثهدادخواست خلع ید از سوی ورثه میبایست با ارائه مدارک وراثت خواهان و خواندههمراه باشد .
    1. گواهی انحصار ورثه
    2. تصویر اظهارنامه در صورت ارسال ان
    3. سند مالکیت بر ملک
    دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی خلع ید
    دادگاه صالح برای دعوی خلع ید دادگاهی میباشد که ملک در انجا واقع شده . اگر خواهان در دادخواست میزان خواسته را بیش از 3 میلیون تومان درخواسته کرده باشد دعوی قابل تجدید نظر است .در این نوع از دعاوی ارسال دادخواست به مراجه مربوطه به وسیلهدفاتر خدمات الکترونیکی قضایی انجام میشود .
    برای مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی باید مدارک شناسایی برای احراز هویت و سند مالکیت و وکالت نامه و کارت عابر بانک برای پرداخت هزینه دادرسی واجب است .
    دعوی خلع ید در کل دعوی مالی محسوب میشود به همین دلیل خواهان باید خواسته خود را مطرح و طبق مبنای محاسبه هزینه دادرسی قیمت منطقه ای میباشد .

    اقدامات دادگاه در رابطه با دعوای خلع ید

    • 1. احراز مالکیت شخص خواهان از راه بررسی سند مالکیت و استعلام ثبتی . (اولین اقدام دادگاه پیش از ورود به ماهیت اصلی دعوا)
    • 2. بررسی و تشخیص مشروعیت نداشتن و غیرقانونی بودن تصرف شخص خوانده .
    • 3. مشخص کردن انکه تصرف شحص خوانده در بخش مالکیت شخص خواهان میباشد و یا خیر و همچنین مقدار تصرف خوانده . (بررسی ها از راه تحقیق در محل ملک و معاینه محلی و در مواردی نظر کارشناسان)
    • در این دعوا خوانده موظف است که برای تصرف خودش و مشروعیت ان دلایلی بیاورد . در صورت نداشتن دلایل قابل قبول تصرف وی غاصبانه خوانده میشود ، از انجایی که مالکان توانایی و حق هرگونه استفاده ای و تصرفی را در ملک خودشان دارند . در صورتی که فردی مالکیت خود را به وسیله سند مالکیت اثبات کند و در مقابل خوانده نتواند برای تصرف خود و مشروعیت ان دلیل ارائه کند به طور مثال ثابت کند تصرفش به واسطه اجاره ملک و یا خرید ان میباشد این تصرف را تصرف غصبی میگویند و به این معنا میباشد که تصرف میبایست با رضایت و اجازه مالک ملک باشد .
      چنانچه شخص خواهان ملک موضوع معامله را خریده باشد و ان ملک به وی تحویل داده نشده باشد میبایست دادخواست الزام به تحویل مطرح کند ویا اینکه انرا در دعاوی الزام به تنظیم سند طرح کند ؛ در صورتی که بخواهد انرا در دعاوی خلع ید طرح کند میبایست در زمانی باشد که مالکیت خواهان مستقر شده باشد و زمانی که دادخواست الزام به تنظیم سند طرح میشود تا هنگامی که حکم به سود خواهان صادر نشود و سند به نام او تنظیم نشود قادر به طرح این دعوی نمیباشد و توانایی استماع تا ان موقع را نخواهد داشت .

      موارد تاخیر در اجرای حکم خلع ید

      مشخصا اجرای حکم خلع ید بعد از قطعیت فوری می باشد؛ ولی بعضی مواقع ملک موضوع حکم در شرایطی می باشد که اجرای حکم را با تاخیر روبه رو میکند.
      یکی از مهمترین واجبات تاخیر در اجرای حکم، حضور شخص ثالثی به جز محکوم‌علیه در ملک می باشد. حکم دادگاه اصولا نسبت به افرادی قابل اجرا می باشد که در جریان دادرسی حاضر بوده‌اند؛ ولی در بعضی موارد قانونگزار استثنائا اجرای حکم علیه ثالث را ممکن کرده است.بر اساس ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی در همین راستا اشعار میدارد چنانچه عین ملک در تصرف غیر محکوم‌علیه باشد، این امر مانع اجرا نخواهد بود؛ ولی اگر که شخص ثالث متصرف مدعی حقی برای خود باشد و برای ادعای خود نیز دلایلی تسلیم بکند، که در این حالت اجرای حکم با تاخیر خواهد بود. قانونگزار در این ماده یک هفته به ثالث مهلت خواهد داد تا اقدام به طرح دعوا کرده و طی مدت زمان 15 روز قرار تاخیر اجرای حکم را ارائه بکند؛ در غیر این شرایط حکم خلع ید مطابق اصول و مقررات اجرا در خواهد آمد.
      بر اساس وجود ماده ماده 48 قانون فوق‌الذکر نیز، زراعت محکوم‌علیه در ملک ممکن می باشد یکی از دلایل تاخیر در اجرای حکم بشود. طبق مفاد این ماده، در شرایطی که متصرف اقدام به زراعت در ملک بکند و زمان برداشت محصول مورد نظر رسیده باشد، محکوم‌علیه ملزم میشود فورا محصول را برداشت کرده و ملک را تخلیه بکند و این حالت تاخیری در روند اجرای حکم ایجاد نخواهد کرد. ولی در حالتی که موعد برداشت محصول فرا نرسیده باشد محکوم علیه میتواند به انتخاب خود به دو روش اقدام کند؛ یا بهای زراعت متصرف را پرداخت کند و بدون تاخیر، ملک را تحت تصرف خود در بی آورد یا اینکه ملک را تا زمان برداشت محصول در اختیار محکوم‌علیه قرار بدهد و اجرت‌المثل این مدت را از او درخواست کند. در ظرایطی که محکوم علیه شیوه دوم را برگزیند، حکم خلع ید با تاخیر اجرا خواهد شد؛ به این نکته نیز توجه داشته باشید که محکوم علیه برای این مدت موظف به پرداخت اجرت‌المثل زمین خود خواهد بود.

      چه کسانی می‌توانند طرح دعوی کنند؟

      نکته ای که وجود دارد این است که در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی، مالک باشد بلکه مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هر کسی که به نمایندگی یا به امانت، مال غیر را متصرف می باشد، می‌تواند به قائم‌مقامی مالک طرح دعوی کند. طبق ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی این در حالی است که در دعوای خلع ید، تنها افراد ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی توانایی طرح دعوی را دارند.
      مطالب مرتبط با دعاوی خلع ید
      هزینه دادرسی
      دعوای تصرف عدوانی، در معنای ساده مزاحمت و ممانعت از حق، غیرمالی می باشد. درصورتی که که دعوی خلع ید، از جمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی شده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل می‌شود و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری نخواهد داشت.
      دادگاه صالح برای رسیدگی دعوی خلع ید
      دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی خلع دادگاه محل وقوع ملک است. به این نکته نیز توجه داشته باشید که که اموال غیر منقول در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی است و البته که مبلغ ملک کمتر از 20 میلیون می باشد.
      غیر مالی بودن دعوای تخلیه ید
      همانطور که گفته شد دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی محسوب می شود، در نتیجه طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید خواهد داشت. زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می‌کند، شرایط و ارکان تشکیل‌دهنده این دعوا، اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه می باشد. در این شرایط خواهان می بایستی دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز دیگر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر بکند.
      جهت مشاوره در ضمینه خلع ید با مشاوران ما تماس بگیرید

      3 thoughts on “خلع ید

      1. ناشناس says:

        با سلام ، عرض خسته نباشید اقای عبدالمحمد به شما لطفا دادخواست خلع ید را نیز قراردهید

      2. غلامنژاد says:

        بنده ملکی را مبایعه نامه ی را ۱۴پیش سال خریداری کردم یک سال قبل همسایه خونه وزمینش فروخت وشخص دیگری خرید رفت که سند رابه شخص سوم انتقال کند ادعا کرد که ۲۰۰ متر زمین من در زمین شما دادخواست خلع ید و وقلع قم محدثات کرد در صورت اینکه اودوساله خریده
        چیکار میشه کرد

      دیدگاهتان را بنویسید

      نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.