اثبات مالکیت

دعاوی اثبات مالکیت چیست؟

مقاله زیر در مورد اثبات مالکیت، اثبات مالکیت برای ورثه و اثبات مالکیت برای متوفی است. موضوع اثبات مالکیت ملک از جمله موضوعات بسیار مهم و پیچیده در حوزه حقوق املاک و ثبت بوده و دعاوی بسیاری مرتبط با این موضوع در دادگاه ها و محاکم قضایی و ادارات ثبت در جریان رسیدگی می باشد و درباره اثبات مالکیت آراء وحدت رویه و نظریات مشورتی بسیاری صادر شده است. گروه حقوقی رضا عبدالمحمد  در دعاوی ملکی همراه شما است و تا حصول موفقیت در امور اثبات مالکیت در کنار شما خواهد بود. 

مبنای حقوقی دعوای اثبات مالکیت ملک

مبنای حقوقی دعوای اثبات مالکیت ملک عبارتست از:اینکه اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد و هیچ گونه سابقه ثبتی در مورد آن ملک نباشد، بالطبع سند رسمی نیز ندارد و اگر در مورد مالکیت این گونه املاک اختلافی حاصل شود و شخصی آن را خریده یا به هردلیلی متصرف و در تملک وی می باشد بخواهد مالکیت خود را اثبات کند، باید دعوایی با عنوان و خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح نماید و دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان یا مدعی از جمله قرارداد انتقال مالکیت یا ادله ای مبنی بر احراز مالکیت که عبارتند از  سابقه تصرف وی، مبایعه نامه عادی و استشهادیه یا شهادت شهود و در صورتی که تصرف و مالکیت خواهان را احراز نماید حکم به اثبات مالکیت وی صادر می نماید و البته برای اثبات مالکیت صرفا نیازی به وجود مبایعه نامه و قرارداد عادی نیست و مالکیت ملک ممکن است به اشکال مختلف احراز شود. حتی ممکن است ملک موضوع اختلاف در تصرف شخص دیگری باشد که در این صورت خواهان دعوا باید دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان و توامان مطرح نماید (نشست قضایی دادگستری سیرجان ، تیر 1386). فرد متقاضی می تواند دعوی خلع ید در رابطه با اموال غیر منقول که دارای گزارش ثبتی هستند را در دادگاه ارائه نماید. البته باید توجه داشت که در مورد املاک سند عادی متقاضی باید اول دادخواست مربوط به اثبات مالکیت را به دادگاه ارائه نماید و یا دعوی خلع ید و اثبات مالکیت به همراه یکدیگر را در دادگاه ارائه کند. شاکی می تواند برای اثبات مالکیت اموالی که فاقد سند رسمی است در مرجع صالح اقامه دعوی کند لذا در صورتی که ملک دارای سند رسمی باشد دعوا در دادگاه رسیدگی نمی شود. شاکی می تواند علاوه بر ارائه سند مالکیت به ادله دیگری از قبیل آمار تصرف، سوگند، اقرار، شهادت شاهد و … برای اثبات ادعای خود استناد کند.بیشتر بخوانید : پایان کار شهرداری

اثبات مالکیت در ورثه

وارثان متوفی به دو گروه تقسیم بندی می شوند:

• • گروه اول اشخاصی هستند که طبق قانون اساسی کشور وارث سهم می باشند.
  • گروه دوم نیز کسانی هستند که طبق وصیت نامه فرد متوفی برایشان سهم الارثی در نظر گرفته شده.

وارثان نمی توانند بدون داشتن گواهی انحصار وراثت خود نسبت به اموال متوفی دادخواستی در رابطه با سهم و الارث خود داشته باشند. پس از زمانی که لیست ورثه توسط دادگاه در گواهی گفته شد، ورثه می توانند اموال مربوطه را تقسیم کنند. دادگاهی که گواهی انحصار وراثت را برای اموال صادر کند، باید نزدیک ترین دادگاه در محلی که فرد متوفی آخرین بار زندگی می کرده باشد. 

دعوای اثبات مالکیت در عرصه و اعیان

ابتدا باید یک تعریف کلی از عرصه و اعیان داشته باشیم: 

• عرصه در واقع به معنی زمین و مکانی است که ساختمان مربوطه بر روی آن بنا شده و اعیانهم ساختمان ساخته شده بر روی زمین می باشد. متقاضی دادخواست اثبات مالکیت در رابطه با عرصه و اعیان زمانی می توانند در دادگاه دادخواست خود را ارائه کنند که ملک مورد نظر دارای سابقه ثبتی در گذشته نبوده و متقاضی باید دادخواست خود را دادگاهی که مال مورد نظر در محل آن قرار دارد ارائه نماید.

بیشتر بخوانید : اخذ صورت مجلس تفکیکیدادگاه و مرجع صالح برای رسیدگی به موضوع دعوا اثبات مالکیت مربوط به اموال غیر منقول در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده رسیدگی و حل اختلاف می شود. در دعوای اثبات مالکیت، خواهان شخصی است که به نحوی از انحا ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده دعوا می تواند اشخاصی از جمله کسی که غیر از خواهان ادعای مالکیت دارد یا شخصی که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و چنان چه ایادی قبلی نیز داشته باشد باید تمام ایادی نیز طرف دعوا قرار گیرند. نکته حائز اهمیت آن است که مطابق قانون ثبت خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده در اداره ثبت اسناد و املاک قابلیت استماع نداشته و نسبت بدین گونه املاک قرار رد دعوا یا عدم استماع دعوا صادر می شود، زیرا دعوای اثبات مالکیت باید زمانی مطرح شود که ملک به ثبت نرسیده باشد و مالک از این طریق بخواهد مالکیت خود را اثبات و از مزایای آن استفاده نماید و بتواند برای خود سند رسمی اخذ کند.بیشتر بخوانید : توقف عملیات اجرایی

مستندات قانونی و رویه قضایی در موضوع اثبات مالکیت اموال غیر منقول

مستندات قانونی و رویه قضایی در موضوع اثبات مالکیت اموال غیر منقول عبارتند از:ماده 35  قانون مدنی (اماره تصرف)، ماده 26  قانون مدنی (تصرف معتبر)، ماده 37 قانون مدنی (اقرار متصرف به مالکیت سابق مدعی )، ماده 22  قانون ثبت اسناد و املاک(ثبت ملک) ، ماده 47  قانون ثبت اسناد و املاک (اجباری بوده ثبت) و همچنین در رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 1 /10/1383 اشاره شده است به اینکه خلع ید از اموال غیر منقول، فرع بر مالکیت است. نتیجتا طرح دعوای خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت قابلیت استماع نخواهد داشت و همینطور در رای وحدت رویه شماره 569 مورخ 1370/10/10 و شماره 2187/7 مورخ 1385/3/30 دیوان عالی کشور، محاکم عمومی دادگستری ملزم به رسیدگی به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده است می باشند و در آخر آنکه در صورت صدور حکم به اثبات مالکیت، حکم اعلامی است و نیاز به صدور اجراییه نیست و پس از قطعیت حکم، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک، می تواند از مزایای دادنامه اصداری استفاده نماید.بیشتر بخوانید : ملک مشاع چیست؟

اثبات مالکیت اسناد فاقد سابقه ثبتی

در ماده ۳۷ قانون مدنی، نقل و انتقالات این املاک مورد بحث و بررسی قرار گرفته است. نقل و انتقالات قانونی در تعریف دیگر همان عقود تملیکی در نتیجه دعوای اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی، تنها قابلیت استماع دارد. اثبات مالکیت در اسناد بدون سابقه ثبتی، با سند عادی و دیگر ادله قانونی و یا هر یک از آن‌ها امکان‌پذیر خواهد بود. در رابطه با املاک دارای سابقه ثبتی آنچه در مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت می باشد ممنوعیت پذیرش اسناد عادی به‌عنوان دلیل مالکیت می باشد. اگر شخصی به استناد مبایعه نامه عادی دادخواست خلع‌ ید دهد قابل پذیرش نخواهد بود. تعهداتی که ضمن اسناد عادی می‌شود هیچ مباینتی با مقررات مواد مذکور ندارند. قانون‌گذار به‌صراحت در ماده ۴۸ قانون ثبت ذکر می کند که به سند عادی توجه نمی‌شود ولی نگفته است که به عقد بیع توجهی نمی شود.بیشتر بخوانید : بطلان معامله