الزام به تنظيم سند رسمی ملک

مستند به ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک همین‌ که‌ ملکی‌ مطابق‌ قانون‌ در دفتر املاک‌ به‌ ثبت‌ رسید، دولت‌ فقط‌ کسی‌ را که‌ ملک‌ به‌ اسم‌ او ثبت‌ شده‌ و یا کسی‌ که‌ ملک‌ مزبور به‌ او منتقل‌ گردیده‌ به عنوان مالک خواهد شناخت. این‌ انتقال‌ باید در دفتر املاک‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ یا این‌ که‌ ملک‌ مزبور از مالک‌ رسمی‌ ارثا به‌ او رسیده‌ باشد. معاملات به صورت عادی نزد مراجع رسمی اعم از دادگاه های و ادارت دولتی و شهرداری معتبر نمی باشند.
لذا اگر معامله عادی توسط مبایعه نامه و یا هبه نامه و یا صلح نامه منعقد شود تا زمانی که در دفتر املاک ثبت نشده و رسمیت آن توسط دادگاه احراز نشده باشد دارای اعتبار نمی باشد.

 گروه حقوقی رضا عبدالمحمد همراه با وکیل ملکی در دعاوی ملکی کنار شماست.

موارد مورد توجه در زمان الزام به تنظیم سند رسمی ملک

1. توجه شود ملکی که می خواهد مراحل الزام به تنظیم سند رسمی را طی کند، در رهن و یا بازداشت نباشد .
2. هرگونه دعوی مربوط به الزام به تنظیم سند در اصل دعوی مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی آن طبق قیمت منطقه ای ملک محاسبه می گردد.
3. تاخیر به هر دلیل در تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده و یا در پرداخت ثمن معامله با پرداخت خسارت برابر می شود .
4. دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه عمومی ارتباط دارد .
5. در زمینه الزام به تنظیم سند رسمی ملک سابقه ثبت ملک مورد نیاز است .
6. اگر فروشنده ملک فوت کند آنگاه وراث به عنوان طرف دعوی قرار می گیرند .
7. خریدار باید دقت کند که ملک مورد نظر گواهی پایان کار و پروانه شهرداری را دارا باشد .
8. اگر فروشنده ملک را به فرد دیگری منتقل کند آنگاه این انتقال، انتقال مال غیر محسوب شده و امکان ابطال معامله دوم هست .
9. چنانچه پیش از طرح دعوی اقداماتی در رابطه با اظهارنامه در حضور فرد فروشنده از طرف خریدار انجام بگیرد آنگاه باید زمان و مکان تنظیم سند مورد ارزیابی قرار بگیرد.

بیشتر بخوانید : وکیل شهرداری

برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک حق الوکاله وکیل چقدر می باشد؟

حقوق وکلا برای ارائه خدمات حقوقی متفاوت است. وکلای موسسه حقوقی ما سعی کرده اند با تعیین دستمزد منصفانه و رعایت تعرفه قانونی در خصوص دعاوی ملکی، دستمزد را اعلام کرده و حق الوکاله عادی و منطقی را دریافت کنند.

در ادامه با مطالب بیشتری از الزام به تنظيم سند رسمی ملک آشنا می شوید:

در کشور ما بسیاری از معاملات مربوط به املاک و زمین ها و آپارتمان ها به صورت عادی و با سند عادی منعقد می گردد. پس از مدتی خریدار به هردلیلی اعم از جواز ساخت و یا انتقالات بعدی نسبت به ملک خود نیاز به سند رسمی دارد. حال آنکه در حال حاضر سند در دفتر املاک به نام فروشنده اصلی می باشد، در این حالت در صورت عدم همکاری و توافق بین فروشنده و خریدار برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی مبنی بر انتقال پلاک مزبور به خریدار، وی می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی، انتقال به خریدار و حضور در دفترخانه اسناد رسمی به همراه توابع ملک از جمله پارکینگ و انباری (در صورت دارا بودن) را از دادگاه بخواهد.
نکته حائز اهمیت آن است که در برخی از قرارداد های عادی زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال و حضور در دفترخانه اسناد رسمی پیش‌بینی نشده است. حتی در این صورت نیز خریدار می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از دادگاه بخواهد و منافاتی با عدم درج تاریخ تنظیم سند در دفترخانه ندارد. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک انتقال ملک خواهان خریدار ملک است و خوانده کسی است که ملک را به خواهان منتقل نموده و اگر علاوه بر فروشنده، شخص دیگر مالک ملک باشد و یا ملک از طریق خریداران متعدد به فروشنده آخر رسیده باشد تمام اشخاص باید خوانده دعوا قرار گیرند و در نهایت حکم علیه مالک رسمی و قانونی ملک صادر شده و ایشان ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی می باشند.

بیشتر بخوانید : هزینه مشاوره ملکی

موارد مهم در رابطه با الزام به تنظیم سند رسمی ملک

• الزام به تنظیم سند رسمی برای ملک های غیر منقول در دادگاه محل ملک و برای املاک منقول در دادگاه محل زندگی خوانده مورد بررسی قرار می گیرد .
• در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیاز است تا هزینه های مربوط به دادرسی پرداخت شود که طبق قانون برابر با تقریبا 5/3% ارزش منطقه ملکی می باشد .
• در رابطه با حساب هزینه های مربوط به دادرسی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک به جز ارزش منطقه ای ملک موارد و ویژگی های ظاهری و نوع مصالح و موقعیت ملک مورد توجه قرار می گیرد .
• طبق قوانین موجود، تنها زمانی خواهان می تواند درخواست دعوی برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک دهد که برای خواسته هایش دلایل کتبی و عینی داشته باشد، در غیر اینصورت و نبود مبایعه نامه موفق نخواهد بود و اثبات به مالکیت ترتیب اثر داده نمی شود. زمان لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک به دادگاه و دادخواست شما بستگی دارد. برای مثال برای زمان لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی می توان گفت که زمان دعاوی لازم برای زمین ۵ هکتار بیشتر از یک آپارتمان طول خواهد کشید.
• مهم ترین عامل در طول کشیدن دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند ملکی استعلام دادگاه از اداره ثبت و دیگر سازمان ها است. برای مثال استعلام دادگاه از اداره ثبت به این منظور که سند ارسالی و موجود در پرونده جعلی نباشد یا ملک در موقیعتی نباشد که ساخت و ساز در آن ممنوع باشد یا در دست دولت نباشد و همانطور که گفتیم بیشترین زمان در این مرحله طول خواهد کشید.

بیشتر بخوانید :  الزام به فک رهن

انتقال مالکیت ملک مطابق ماده 1287 قانون مدنی، از طریق دو نوع سند عادی و سند رسمی و اسنادی که در اداره ثبت یا دفاتر اسناد رسمی و یا نزد سایر مقامات رسمی در صلاحیت آنها باشد انجام می شود. اسنادی که طبق مقررات قانونی تنظیم شده اند، رسمی اند. طبق ماده ۱۲۸۸ قانون مدنی اسنادی که رسمی نیستند عادی محسوب می شوند. در رویه قضایی ایران اسناد رسمی از اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی برخوردار بوده و قابل انکار و تردید نیست. برای بطلان آن باید جعلی بودن یا سند با مشخصات مندرج در ماده 1287 ثابت شود که نیست .

قوانین الزام به تنظیم سند رسمی ملک

اگر ملک به هر دلیلی در رهن بانک باشد، ابتدا الزام به فک رهن انجام شود یا پایان کار و صورت مجلس تفکیکی صادر نشده باشد باید علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی ملک خواسته‌های الزام به فک رهن و اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی نیز ذکر شود. اگر ملک به هردلیلی در بازداشت باشد دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی با قرار رد دعوی روبرو می شود. همچنین بنا بر رویه قضایی بر حسب نظر نگارنده در تنظیم سند رسمی خواسته الزام به پرداخت مفاصا حساب مالیاتی و تامین اجتماعی و سایر بدهی های دولتی نیز ذکر شود.

نکته مهم آن است که دادگاه نمی تواند ضمن دعوای تنظیم سند رسمی خریدار را به پرداخت تتمه و باقیمانده ثمن معامله محکوم نماید مگر اینکه در قرارداد عادی، تعهد متقابل مبنی بر پرداخت ثمن در روز تنظیم سند رسمی پیش‌ بینی شده باشد. در این صورت باید خریدار باقیمانده مبلغ معامله را در صندوق دادگستری واریز نموده و سپس نسبت به اجرای حکم الزام به تنظیم سند اقدام شود. همچنین اگر به هر دلیل ملک در تحویل و تصرف خریدار نباشد ایشان می تواند علاوه بردادخواست فوق، خواسته الزام به تحویل مبیع را هم درخواست نماید.
چنانچه فروشنده به تعهدات خود در رابطه با تنظیم سند عمل نکند و در تاریخ مقرر در مبایعه نامه در دفتر خانه حضور به عمل نیاورد، خریدار باید با تهیه الباقی ثمن معامله به شکل چک بین بانکی از سر دفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند. چنانچه در مبایعه نامه برای تنظیم سند تاریخی تعیین نشده باشد، خریدار می بایست اظهارنامه ای را به فروشنده فرستاده و محل و تاریخ قرار را به وی اعلام کند.

بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تهران

روش طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

چنانچه خریدار قصد الزام به تنظیم سند رسمی داشته باشد، باید با اصل مبایعه نامه و در صورت ارسال اظهارنامه و همچنین گواهی عدم حضور به دفاتر خدمات قضایی مراجعه و اقدام به ثبت دادخواست کند. بعد از ارجاع پرونده به شعبه، زمانی برای رسیدگی به پرونده تعیین شده و به آن ها اعلام خواهد شد.

بعد موارد بالا، تحقیقات و بررسی هایی توسط دادگاه برای آگاهی از درستی شرایط و اطلاعات دادخواست انجام می شود. این تحقیقات شامل احراز هویت فروشنده و خریدار، احراز مالکیت فروشنده به واسطه استعلام ثبتی و همچنین در توقیف نبودن ملک می باشد. پس از این بررسی ها قاضی شعبه اقدام به صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی ملک خواهد کرد.

1. باید بدوا مبایعه نامه ای بین خریدار و فروشنده بصورت صحیح تنظیم شده باشد و به صراحت الزام به تنظیم سند ملک جزء تعهدات فروشنده قید شود.
2. در مبایعه نامه تنظیمی، فروشنده باید تعهد نماید که در تاریخ مشخص شده در مبایعه نامه در دفتراسناد رسمی جهت امضای سند انتقال حضور پیدا کند.
3. در صورتی که فروشنده در تاریخ معین شده برای تنظیم سند در دفترخانه حاضر نشود، خریدار باید گواهی عدم حضور فروشنده را از سردفتر تقاضا و اخذ نماید. توجه داشته باشید که اخذ گواهی عدم حضور مربوط به مطالبه خسارات قراردادی می باشد نه تنظیم سند رسمی.
4. خریدار باید قبل از طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی تحقیق نماید که ملک مورد معامله دارای پایان کار و صورت مجلس تفکیکی است یا خیر.
5. در صورتیکه فروشنده فوت نماید، خریدار باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت وراث فروشنده مطرح نماید.
6. در صورتی که خریدار احتمال دهد در فاصله زمانی خرید ملک تا تنظیم سند، فروشنده ملک را به دیگری منتقل می کند، خریدار باید درخواست خود علاوه بر الزام به تنظیم، دستور موقت را مبنی بر جلوگیری از فروش و انتقال ملک را از دادگاه تقاضا نماید. چنانچه فروشنده بعد از انجام معامله، ملک را به دیگری منتقل نماید، مرتکب جرم کیفری انتقال مال غیر شده و علاوه بر شکایت کیفری می توانید ابطال معامله دوم را از دادگاه تقاضا کنید.
7. اگر در مبایعه نامه تنظیمی فی ما بین خریدار و فروشنده برای تأخیر در تنظیم سند رسمی، مبلغی به عنوان تأخیر در انجام تعهد تعیین شده باشد، خریدار می تواند مبلغی را که به عنوان خسارت دیر کرد یا وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند.
8. دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود و هزینه دادرسی آن بر اساس قیمت منطقه ای ملک محاسبه می شود.
9. گاهی مورد معامله آپارتمانی است که هنوز پایان کار ساختمان آن از شهرداری صادر نگردیده است. در این صورت صرف درخواست الزام به سند رسمی فایده ای برای خواهان نخواهد داشت، زیرا اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی از مقدمات تنظیم سند رسمی محسوب می شود و جزو تشریفات و مقدمات تنظیم سند رسمی است. بنابراین، اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی نیز باید جزو خواسته خواهان باشد.
10. در تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک توجه داشته باشید که در دادخواست تنظیمی باید به تعداد فروشندگان و سلسه انتقالات فروش دقت کنید و همه آن ها را طرف دعوا قرار دهید، زیرا عدم رعایت این موضوع موجب رد دادخواست شما می شود.

در این قسمت نمونه دادخواست رسمی الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مشاهده می کنید که یکی از وکلای مجرب ما در زمینه دعاوی ملکی برای یکی از موکلین ما درخواست داده است.

همچنین شما عزیزان می توانید خودتان از روی عکس نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را درست کرده و برای دادگاه ارسال نمایید اما همانطور که گفتیم دعاوی ملکی از جمله پیچیده ترین دعاوی در تمامی دعاوی حقوقی و کیفری بوده و نیازمند دانش بالایی می باشد که حتی تمامی وکلا نیز توانایی این کار را ندارند. ما در گروه حقوقی رضا عبدالمحمد مجرب ترین وکلا که متخصص در زمینه دعاوی ملکی هستند را در اختیار شما قرار می دهیم.
حتما دقت داشته باشید که در نمونه متن درخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مقداری که در اختیار شما می باشد را ذکر کنید (۳ دانگ-۶ دانگ)، تاريخ درخواست، تعداد واحد هایی که دارید، آدرس کامل ملک حتما در نمونه متن دادخواست الزام ذکر شود، مساحت ملک، متراژ و … ازملزوماتی است که در نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند باید ذکر شود.

• از طریق استعلام ثبتی بررسی می شود که خوانده مالک رسمی ملک باشد.
• وی در هنگام عقد قرارداد اهلیت لازم به منظور انجام معامله را داشته باشد.
• خواهان همه ی تعهدات قانونی و درج شده در قرارداد را به درستی انجام داده باشد.
• دادگاه بررسی می کند که هزینه های تنظیم سند رسمی به چه میزان بوده و طبق آن تعیین می کند چه کسی مسئول پرداخت آن است.
• دادگاه نیز می تواند برای بررسی سابقه تصرفات ملکی از طریق معاینه محلی اقدام کند.

نکته قابل توجه ان است که سند انتقال در دسته اسناد عادی قرار می گیرد، در صورتی که خوانده نسبت به آن انکار یا تردیدی کند دادگاه بدوا به آن رسیدگی خواهد کرد و از خواهان درخواست می کند طبق ادله و بینه دارای اعتبار همانند شهادت شاهدان مبادرت به اثبات این مسئاله کند. چنانچه دادگاه نسبت به اصالت سند تردید کند از خواهان درخواست اثبات آن را خواهد کرد.

شما می توانید مطالب مربوط به اخذ پایان کار  و -اسناد مالکیت معارض و ابطال آن را مطالعه فرمایید.

رضا عبدالمحمد – وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی و متخصص در حوزه املاک و مستغلات