ترهین ملک چیست؟
شاید کلمه ترهین به گوشتان خورده باشد، ترهین از رهن می آید و به معنای گرو گذاشتن چیزی نزد کسی است. در اصطلاح حقوقی رهن عقدی است که از طریق آن مالی به عنوان تضمین دین به طلبکار داده می شود درواقع رهن میان طلبکار و بدهکار (داین و مدیون) تنظیم می شود. ترهین ملک به معنای آن است که مدیون ملک خود را به عنوان تضمین طلب نزد طلبکار به رهن بگذارد. قانون گذار شرایط تنظیم و اجرای این عقد را در ماده های 771 و 794 قانون مدنی مشخص می کند؛ بنابراین عقد رهن از نوع عقد معین می باشد. 3 رکن قانونی این قرارداد عبارت اند از:
- راهن یا بدهکار:
راهن یا بدهکار شخصی است که به دیگری بدهی داشته و در این زمان مالی را به عنوان تضمین بدهی خود نزد طلبکار گرو می گذارد.
- مُرتَهِن یا طلبکار:
مرتهن یا طلبکار شخصی است که از دیگری طلبی دارد و مال بدهکار را به عنوان تضمین دریافت می کند.
- عین مرهونه:
عین مرهونه همان مال راهن است که بدهکار به عنوان تضمین نزد طلبکار گرو می گذارد.
برای مشاوره با وکیل متخصص دعاوی ملکی با شماره 09121574297 تماس بگیرید.
شرایط ترهین ملک
ترهین ملک شرایط خاص خود را دارد درواقع قانون گذار در قانون مدنی شرایط ویژه ای را برای عین مرهونه معین کرده است. و ترهین تنها در صورت دارا بودن شرایط لازم صحیح و قانونی خواهد بود. شرایط مذکور عبارت اند از:
- موضوع ترهین ملک عین معین باشد:
منظور از معین بودن موضوع ترهین این است که عین مرهونه نباید مبهم یا مجهول باشد زیرا در صورت مجهول یا مبهم بودن آن عقد رهن باطل خواهد شد. به همین منظور نیز به هنگام تنظیم و امضای عقد ترهین، راهن باید مال مرهونه را به طور دقیق معین نماید.
- ملک مورد رهن گذاشته شده باید قابلیت نقل و انتقال داشته باشد:
از آنجا که هدف از به رهن گذاشتن ملک این است که در صورت عدم پرداخت دین یا طلب توسط راهن در موعد مقرر، مرتهن بتواند از طریق فروش ملک مذکور طلب خود را وصول نماید. نکته مهم در این زمینه این است که مال موقوفه قابلیت فروش و نقل و انتقال را ندارد و از آنجا که ملک مورد رهن گذاشته شده باید حتما قابل فروش باشد پس املاک موقوفه را نمی توان به رهن گذاشت.
- ملک مورد رهن گذاشته شده باید قابلیت تسلیم را دارا باشد:
عقد رهن تنها در صورت قانونی بودن تحقق پیدا می کند به این صورت که راهن باید عین مرهونه را از همان ابتدا به مرتهن تسلیم کرده باشد؛ بنابراین اگر عین مرهونه ملک باشد، اسناد مالکیت ملک مذکور باید قابلیت تسلیم داشته باشد.
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تهران
نمونه فرم ترهین ملک
آیا ملک به رهن گذاشته شده را می توان فروخت؟
ممکن است راهن ملکی را به رهن بگذارد و سپس ملک مذکور را به شخصی بجز مرتهن بفروشد. به رهن گذاشتن ملک سبب برخورداری مرتهن از حقوقی می شود و از طرف دیگر نیز براساس نظر قانون گذار مالک می تواند هرگونه تصرف قانونی و شرعی در ملک مورد رهن واقع شده داشته باشد. در ماده 793 از قانون مدنی آمده است که تصرفات راهن در عین مرهونه نباید به گونه ای باشند که منافاتی با حقوق مرتهن داشته باشند. از طرف دیگر نیز اگر راهن عین مرهونه را بفروشد این امر با حقوق مرتهن منافات دارد. بنابراین طبق این ماده فروش ملک ترهین توسط راهن تنها در صورتی بلامانع است که مرتهن موافق این امر باشد. طبق ماده 784 از قانون مدنی تغییر عین مرهونه تنها در صورت توافق راهن و مرتهن امکان پذیر خواهد بود.
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی
شرایط و نحوه ترهین ملک مشاع
ملک مشاع ملکی است که مالکیت آن متعلق به دو یا چند نفر است و ملک مذکور نیز هنوز بین مالکان آن تقسیم نشده است. در این صورت هر نقطه از ملک مشاع متعلق به تمام مالکان می باشد. قانون مدنی در مورد ترهین ملک مشاع صحبتی نکرده و قانون گذار نیز ترهین ملک مشاع را ممنوع نکرده؛ بنابراین هر یک مالکان ملک مشاع بدون کسب اجازه از دیگر شرکا می توانند سهم خود را به رهن بگذارند. البته تصرف مادی هر یک از شرکا در ملک مشاع باید با موافقت سایر شرکا صورت گیرد. تسلیم سهم مشاع به رهن گذاشته شده به مرتهن تصرف مادی محسوب می شود. به همین دلیل نیز تنها در صورت موافقت سایر شرکا تسلیم سهم مشاع به مرتهن امکان پذیر خواهد بود.
بیشتر بخوانید : انواع قرارداد پیمانکاری
نکات مهم در ترهین ملک
- عقد رهن به دلیل دینی که راهن به مرهون دارد صورت می گیرد؛ بنابراین ترهین ملک در صورتی که راهن به مرتهن مدیون باشد موضوعیت پیدا می کند. پس عقد رهن نیز یک عقد تبعی است.
- تنها توافق میان راهن و مرتهن کافی نیست و باید عین مرهونه نیز به مرتهن تسلیم شود.
- اگر عین مرهونه ملک باشد تسلیم مدارک به مرتهن کافی است.
بیشتر بخوانید : تصرف عدوانی
مرگ و حجر راهن و مرتهن و انحلال ترهین سند!
در صورت فوت مرتهن، راهن می تواند از دادگاه بخواهد که مال مرهونه یا سند به تصرف شخص ثالث (که توسط راهن و ورثه مرتهن تعیین می گردد) در آید. اگر راهن و وراث مرتهن نتوانند شخص ثالث را تعیین کنند، توسط دادگاه تعیین می شود.
بیشتر بخوانید : پایان کار شهرداری
هزینه ترهین سند در دفتر اسناد رسمی
ترهین سند در صورتی معتبر خواهد بود که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. هزینه ترهین سند در دفترخانه توسط قوه قضاییه تعیین می گردد.
سوالات متداول ترهین ملک
ترهین چیست؟
ترهین، نوعی تضمین و وثیقه گذاشتن برای تأمین دین یا تعهدی است. در ترهین، مال غیرمنقول (مانند ملک) در رهن طلبکار قرار می گیرد تا در صورت عدم ایفای تعهد، طلبکار بتواند از محل آن مال، طلب خود را استیفا کند.
ترهین ملک چیست؟
ترهین ملک، فرآیندی است که در آن یک ملک (زمین، ساختمان، آپارتمان و غیره) به عنوان وثیقه در اختیار طلبکار (معمولاً بانک یا موسسه مالی) قرار می گیرد تا در صورت عدم پرداخت بدهی، طلبکار بتواند ملک را به فروش برساند و طلب خود را از محل آن دریافت کند.
مراحل ترهین ملک چیست؟
مراحل ترهین ملک عبارتند از: 1) ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی، 2) تنظیم سند رهنی در دفترخانه اسناد رسمی، 3) ثبت قرارداد رهن در دفتر املاک، 4) دریافت سند رهنی از طرف طلبکار (بانک یا موسسه مالی).
هزینه های ترهین ملک چیست؟
هزینه های مربوط به ترهین ملک عبارتند از: هزینه کارشناسی، حق الثبت دفترخانه، هزینه های دفتر املاک برای ثبت رهن، و در برخی موارد هزینه های مشاوره حقوقی.
چرا باید ملک را ترهین کرد؟
ترهین ملک معمولاً برای دریافت تسهیلات مالی از بانک ها یا موسسات مالی انجام می شود. با ترهین ملک، متقاضی می تواند وام یا تسهیلات مالی دریافت کند و بانک یا موسسه مالی نیز از طریق ملک رهینی، تضمین لازم برای بازپرداخت تسهیلات را خواهد داشت.
آیا می توان سند ملکی را ترهین کرد؟
بله، ترهین سند ملکی امکان پذیر است. در این روش، سند مالکیت ملک در رهن طلبکار قرار می گیرد و در صورت عدم پرداخت بدهی، طلبکار می تواند از محل فروش ملک، طلب خود را دریافت کند.
معنای لغوی کلمه “ترهین” چیست؟
ریشه لغوی کلمه “ترهین” از واژه “رهن” گرفته شده است که به معنای گرو گذاشتن، وثیقه قرار دادن و در گرو نهادن است. بنابراین، ترهین به معنای گرو گذاشتن و وثیقه قرار دادن مال برای تضمین دین یا تعهد است.
آیا می توان ملک را برای دریافت تسهیلات ترهین کرد؟
بله، یکی از کاربردهای اصلی ترهین ملک، دریافت تسهیلات مالی از بانک ها یا موسسات مالی است. با ترهین ملک، متقاضی می تواند وام، تسهیلات یا خط اعتباری دریافت کند و بانک یا موسسه مالی نیز از طریق ملک رهینی، تضمین لازم برای بازپرداخت تسهیلات را خواهد داشت.
آیا ملک رهینی همچنان در تصرف مالک باقی می ماند؟
بله، در ترهین ملک، مالکیت و تصرف ملک همچنان در اختیار مالک باقی می ماند و فقط حق انتفاع از ملک به طور موقت به طلبکار (بانک یا موسسه مالی) منتقل می شود. پس از پرداخت کامل بدهی، ملک رهینی به طور کامل به مالک بازگردانده می شود.
