تغییر کاربری ملک
هرگاه ملکی ساخته شود، کاربری آن نیز به نحوی مشخص تعیین میگردد و در سند آن ملک ثبت خواهد شد. کاربری یک ملک انواع مختلفی دارد که عبارتند از کاربری مسکونی، کاربری تجاری و کاربری اداری که تغییر کاربری ملک یا زمین مسکونی به تجاری یا اداری دارای روند و مراحل متفاوتی میباشد. مطابق با قانون در شهرهایی که نقشه جامعی از شهر موجود است، شهرداری مکلف بوده که بر اساس ضوابط نقشه آن ملک، در پروانه های ساختمانی نوع کاربری ملک را قید نماید و چنانچه بر خلاف آن چیزی که در پروانه ساختمانی ذکر گردیده، در منطقه ای غیر تجاری، اقدام به فعالیت و کسب و کار و تجارت نماید، شهرداری موظف بوده این موضوع را پیگیری نماید.
بیشتر بخوانید : مشاوره به وکیل ملکی
کاربری مسکونی
ملکی که به نام واحد مسکونی بیان میگردد، واحدهایی میباشد که به جهت اسکان دائمی یا موقت اشخاص ساخته شده و به لحاظ ترکیب بندی بنا دارای ظواهری ویژه از جمله اتاق خواب، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و… میباشد. فلذا کاربری مسکونی به فضا هایی اطلاق میگردد که جهت سکونت خانوار ساخته شده است.
کاربری تجاری یا اداری
هنگامی یک ملک تجاری یا اداری تلقی خواهد شد که تاجر یا شخصی مشغول به انجام یک فعالیت تجاری یا اداری در آن ملک باشد. با عنایت به دستورالعمل وزارت کشور، که تحت عنوان دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی شناخته میشود، واحد تجاری به کلیه املاکی اطلاق میگردد که برابر با تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها، هدف استیفا در کسب و پیشه یا عمل تجارتی داشته باشند که در این زمان تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحد های تابع قانون تجارت، فعالیت خواهند نمود.
بیشتر بخوانید : سند مالکیت 147 و 148
اصل عدم تغییر کاربری ملک مسکونی
مطابق قانون شهرداری، جهت ساخت هر ملکی اولاً میبایست یک مجوز صادر گردد که کاربری ملک به نحوی صحیح در آن تعیین شود. این مجوز پروانه ساخت میباشد که اخذ آن قبل از شروع هر نوع عملیات برای ساخت و ساز لازم میباشد. علاوه بر اینکه کاربری ملک در پروانه ساخت آن ذکر میگردد، شهرداری نیز مکلف میباشد که همیشه بر تغییر کاربری ملک مسکونی یا تغییر کاربری ملک به تجاری نظارت نماید و از انجام فعالیت های غیر قانونی جلوگیری نماید. زیرا هر گونه تغییر کاربری ملک یا زمین که به شکل غیر قانونی و با تخلف انجام گیرد، مشمول مجازات های سنگین از قبیل جریمه نقدی و حبس خواهد بود.
هرگاه تخلفی در مراجع قانونی محرز گردد، مالک یا مستاجری که مرتکب تخلف گردیده میبایست در مهلت مقرر قانونی (کمتر از دو ماه) کسب و کار خویش را در ملک مورد نظر تعطیل نموده و در صورتی که مالک یا مستاجر در مهلت مقرر اقدامی جهت تعطیل نمودن کسب و کار خود ننماید، به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دو سال محکوم خواهد گردید.
بیشتر بخوانید : ملک مشاع چیست؟ + ادله اثبات مالکیت
اصل عدم امکان تغییر کاربری ملک بر اساس قانون
همانطور که پیش تر بیان شد، وفق تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری مقرر گردیده که: شهرداری در شهرهایی که در آن نقشه جامعی از شهر تهیه گردیده موظف بوده مطابق ضوابط نقشه فوق الذکر در پروانه های ساختمانی نوع کاربری ملک را ذکر نمایند. چنانچه برخلاف پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محلی جهت کسب و تجارت برپا شود، شهرداری موضوع را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح نموده و چنانچه کمیسیون تخلف مالک یا مستأجر را احراز نماید با تعیین مهلتی معین، در خصوص تعطیل نمودن محل کسب و پیشه ظرف مهلت مقرر یکماه اتخاذ تصمیم خواهد نمود. این تصمیم به واسطه مأمورین شهرداری اجرا شده و هرکسی که عالما و عامدا از محل مذکور بعد از تعطیلی جهت کسب و پیشه استفاده نماید، به حبس از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی مقرر در قانون محکوم شده و محل کسب وی نیز مجدد تعطیل خواهد شد.
نحوه تغییر کاربری ملک مسکونی در ۶ مرحله
تغییر کاربری ملک مسکونی معمولاً همیشه یکی از بیشترین درخواستها در حوزه تغییر کاربری ملک به تجاری یا تغییر کاربری ملک به اداری میباشد، زیرا ملک تجاری یا اداری دارای ارزش مالی بیشتری نسبت به ملک مسکونی میباشد و این تغییر کاربری ملک دارای صرفه اقتصادی بیشتری خواهد بود.
جهت تغییر کاربری ملک ابتدا میبایست به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه‌ای که ملک در آن استقرار دارد مراجعه نموده و روند اداری تغییر کاربری انجام گردد. تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری به 2 طریق انجام خواهد شد:
- تغییر کاربری ملک از طریق تخریب و نوسازی ملک
- تغییر کاربری ملک به تجاری با دریافت مجوزهای لازم و قانونی از مراجع ذی ربط
مرحله اول تغییر کاربری ملک
چنانچه مالک، عوارض ملک مربوطه را پرداخت ننموده باشد میبایست به سازمان شهرداری رجوع نموده و مبلغ عوارض آن را پرداخت نماید اما چنانچه عوارض را پرداخت کرده میبایست به دفتر خدمات نوسازی که ملک در ناحیه آن استقرار دارد مراجعه نموده و اقدام به تکمیل فرم های مربوطه نماید که پس از آن کلیه مراحل بعدی به شکل الکترونیکی انجام خواهد گرفت.
مرحله دوم تغییر کاربری ملک
در این مرحله یک بازرس جهت بررسی و بازرسی ملک فرستاده شده که مکلف است اطلاعاتی را که در فرم ذکر گردیده را با اطلاعات ساختمان تطبیق نماید.
مرحله سوم تغییر کاربری ملک
در این مرحله دفتر خدمات نوسازی جهت تهیه و تنظیم نقشه جدیدی از ملک مورد نظر اقدام مینماید که این نقشه میبایست مناسب با تغییر کاربری ملک مزبور تهیه گردد. فلذا در این نقشه جدید اطلاعاتی از قبیل تعداد طبقات، پارکینگ و … ذکر خواهد شد. چنانچه مالک نسبت به هر بخشی از این نقشه جدید اعتراضی داشته باشد، میبایست قبل از مرحله بعدی اعتراض خود را مطرح نماید.
مرحله چهارم تغییر کاربری ملک
در این مرحله از تغییر کاربری ملک، مطابق با نقشه اصداری از ناحیه سازمان نوسازی، طراحی نقشه اصلی آغاز خواهد شد.
مرحله پنجم تغییر کاربری ملک
در این مرحله نقشه اصلی از ملک مورد نظر تنظیم و تهیه میگردد و مالک ملک میبایست به دفتر نوسازی مراجعه و پروانه ساخت ملک خویش را از آنجا اخذ نماید.
مرحله ششم تغییر کاربری ملک
در آخرین مرحله از تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری، تخریب و نوسازی آغاز خواهد شد که بعد از صدور مجوز تغییر کاربری ملک، آن را تخریب نموده و بر مبنای نقشه جدید اقدام به نوسازی خواهند کرد.
بیشتر بخوانید : الزام به تنظيم سند رسمی ملک + موانع و مشکلات پیش رو
مدارک لازم جهت تغییر کاربری ملک
مدارک شناسایی مالک یا نماینده قانونی وی – اصل سند ملک – مشخصات کامل ملک به انضمام کد پستی، برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و برگه تسویه حساب مالیات ملک – نقشه جدید ملک که متناسب با کاربری جدید آن تنظیم و تهیه گردیده است – اخذ مجوز مربوطه از سازمان های ذی ربط و دفاتر خدمات نوسازی
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تهران
هزینه های تغییر کاربری ملک
به طور کلی هزینه تغییر کاربری ملک، عدد و مبلغ معینی نداشته و اخذ مجوز جهت تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری یا تغییر کاربری ملک به اداری در هر مکانی متفاوت خواهد بود. اما هزینه های پیش بینی شده جهت تغییر کاربری ملک عبارتند از: هزینه های عوارض و مالیات که با نظر به موقعیت مکانی ملک متفاوت خواهد بود؛ عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، بافت شهری و ساختمانی، متراژ ملک و … نیز در تعیین هزینه‌ها موثر خواهد بود.
