قرارداد در تعریف عمومی به این معنی است که توافق میان دو طرف حقیقی و حقوقی به طور مثال شرکت های عمرانی میباشد . در قرارداد وظایف و حقوق هر دو طرف مشخص میشود و هر طرف قرارداد موظف به تبعیت از ان هستند . در این مقاله ما قصد داریم تا انواع شکل قراردادهای پیمانکاری و ظوابط و شرایط انرا توضیح دهیم . قرارداد های پیمانکاری انواع مختلفی دارند که در اینجا به انها میپردازیم :

• قرارداد بر اساس فهرست بها

در این نوع از قرارداد ها پیمانکار متعهد میشود تا عملیات موضوع پیمان طبق مبلغ معینی برای هر مقدار واحد از کار انجام شود . در قرارداد های بر اساس فهرست بها محاسبه ضریب پیمان مبلغی که پیمانکار طبق قیمت های هر واحد مورد نظر برای تمام کار محاسبه کرده و پیشنهاد داده را با براورد مصوب مقایسه میکنند و مقدار اختلاف انرا با عنوان اضافه و یا تخفیف محسوب میکنند . با محاسبه کردن این مقدار اضافه و یا تخفیف بر روی هزینه کل (براورد مصوب) مبلغ هزینه کار هر واحد در قرارداد به دست می اید .

• قرارداد مقطوع

در این شکل از قرارداد ها مراحل به این ترتیب است که در ابتدا کارفرما تمامی حوزه های کاری و مشخصات ابتدایی انرا که طبق طراحی ان به دست امده را مشخص کرده و پس از ان از پیمان کار میخواه تا قیمت اجرای تمامی انرا تعیین کند . در اصل این قرارداد به این شکل است که طبق ان پیمان کار موضوع عمیات ان پیمان را با مبلغ قطعی و ثابتی برای هر واحد از عملیات انجام خواهد داد ؛ در بعضی از مورد ها مبلغ پیمان بر طبق مواردی مانند تغییر شاخص های قیمت تعدیل میکنند . در قیمت اعلام شده سود پیمانکار هم محاسبه میشود از همین رو باید تمامی هزینه های عملیات را محاسبه کنند . این قرارداد ها برای پیمانکاران ریسک بالا و برای کارفرما ریسک کمتری دارد .
این شکل از قرارداد ها برایروژه ها با حدود و مشخصات کاری مشخص و بدون ابهام مناسب میباشند و چنانچه هزینه های ان از قیمت مورد توافق و ثابت قرارداد بالاتر بشود پیمانکار متحمل ضرر و زیان میشود .
طبق محل تامین منابع پروژه قرارداد میتواند به صورت ارزی ، ریالی و یا ترکیب انها باشد . در این بین با توجه به نوساناتی که ارز دارد صلاح است تا قیمت های قسمت هایی مانند خرید های خارجی یا استفاده از کارشناسان خارجی ویا کالاهای خارجی که مواد اولیه انها از خارج از کشور تامین میشوند به شکل ارزی محاسبه شود تا ریسک کمتری را شامل شود .در مواردی برای کاهش ریسک احتمالی پیمانکار قرارداد با قیمت ثابت به همراه تعدیل قیمت منظور میشود . در این روش طبق دستورالعمل ها افزایشات و یا کاهش قیمت بعضی از موارد به عنوان تعدیل قیمت منظور و پرداخت میشود .

• قرارداد امانی

در قرارداد های امانی مخارج تعیین شده و قانونی به پیمان کار پرداخت شده و در برابر کار و خدماتی که صورت میگیرد مقدار مشخصی از مخارج با عنوان حق الزحمه دریافت میکند .
نکته مورد توجه این است که قرارداد امانی با شیوه انجام کار به شکل امانی متفاوت است . در شیوه انجام کار به شکل امانی کارفرما در روند اجرای ان طرح قراردادی را منعقد نمیکند و بلکه ان طرح را با کمک و استفاده از عوامل و کارکنان خود اجرا میکنند و هزینه ها را هم خودشان پرداخت میکنند . در ادامه انواع قرارداد های پیمانکاری را خواهیم خواند.

• قرارداد بر اساس مواد و دستمزد

این قرارداد مشابه با قرارداد امانی میباشد و مشابه ان پیمانکار توافق خواهد کرد تا عملیات موضوع پیمان را در مقابل دریافت دستمزد مشخص و قیمت های مواد و مصالح مورد نیاز و باقی مخارج که پرداخت کرده انجام دهد . پیمانکاران نرخ دستمزد را طبق هزینه های غیر مستقیم و سود مورد نظر مشخص میکنند .

• قرارداد مدیریت پیمان

در قراردادهای مدیریت پیمان پیمانکار در مقابل دریافت حق الزحمه ای مقطوع مدیریت اجرای طرح را قبول میکند . در قرارداد مدیریت پیمان تامین مصالح و تجهیزات و ماشین الات و نیروی انسانی و سایر ملزومات انجام کار به غیر از هزینه مدیریت کار به عهده کارفرما هم میباشد .

• قرارداد بر اساس برنامه ریزی پیشرفت کار

بعضی از قسمت های عملیات را نمیتوان در بخش فهرست بها و یا بر اساس نقشه های اجرایی و حجم عملیات مورد نظر اندازه گیری کرد به طور مثال برای کندن چاه مشخص نمیشود که چاه تا چه مقدار و در چه عمقی به اندازه مورد نیاز میرسد ؛ از همین رو نمیتوان مبلغ دقیقی را از پیش برای این امور تعیین کرد . شکل دیگر هم میتواند این باشد که برنامه اجرایی عملیات به طور کامل اماده نشده باشد ولی عملیات میبایست شروع شود ، در این صورت قرارداد بر اساس پیشرفت کار منعقد میشود که این نوع از قرارداد در کل مشابه قرارداد بر اساس فهرست بعا میباشد .

• قرارداد بر اساس متر مربع زیر بنا

برای اسان تر و پرسرعت شدن امور اجرایی عملیات های ساختمانی که سطح زیربنای انها حداکثر 2000 متر مربع باشد ، سازمان مدیریت و برنامه ریزی در بخشنامه ای این شکل از قرارداد را ابلاغ کرده است . قرارداد های این چنینی با کمی تفاوت مشابه قرارداد های مبلغ مقطوع میباشند .

روش تک عاملی

این روش به روش امانی هم شناخته میشود ، کارفرما مقدار قابل توجهی از عوامل اجرایی را دارد و قسمت اعظم امور در زمینه های طراحی و اجرا و مدیریت از طرف کارفرما اجرا میشود . از همین رو بیشترین سطح مسئولیت بر دوش کارفرما میباشد به همین دلیل مدیران با تجربه تلاش دارند تا جایی که امکان دارد از این روش استفاده نکنند .
در نوع از قرارداد ارکان اجرایی پیمانکار کاملا حذف خواهد شد و در همین راستا مقدار سود پیمانکار هم به شکل مستقیم از هزینه های دوره ی پروژه حذف خواهد شد ، در عوض هزینه های مستقیم و غیر مستقیم کارفرما افزایش پیدا میکند ، در کل این روش برای پروژه های کوچک و اسان مطلوب میباشد .

روش دو عاملی

در این روش کارفرما طی یک قرارداد واحد عملیات طراحی و ساخت را به فرد دیگری واگذار میکند . مسئولیت کارها به شکل کلی بر عهده پیمانکار میباشد و نقش کارفرما بیشتر مدیریت قرارداد و تایید مراحل میباشد . از همین رو تغییر در مفاد قرارداد برای دوطرف باعث ادعای تازه برای دو طرف میشود . در نتیجه در شروع کار میبایست برای انتخاب پیمانکار و عقد قرارداد با دقت عمل کرد .

روش سه عاملی

این روش در ایران بسیار رایج میباشد و در ان کارفرما با قرارداد های متمایز عملیات طراحی را به مشاور و عملیات ساخت را به پیمانکار میسپارد و نظارت بر اینها وظیفه مشاور میباشد . پس از اماده شدن طرح و تصویب ان عموما اسناد مناقصه به وسیله مشاور اماده میشود و بعد از طی کردن تشریفات مخصوصی برای مرحله اجرا تحویل پیمانکار میشود .توضیح وظایف پیمانکاران اجرایی همانند تامین کالا و اجرای عملیات ساخت و …. خواهد بود . به همین جهت وظیفه نظارت بر نحوه اجرا هم لازم میباشد که وظیفه یک مشاور میباشد . در اینگونه قرارداد ها مسئولیت هماهنگی و عدم هماهنگی میان طراح و ساخت بر دوش کارفرما میباشد و مابقی میان طراح و سازنده تقسیم خواهد شد .

روش چهار عاملی

این روش بهینه شده روش قبل میباشد . کارفرما مسئولیت های خود را که ذکر کردیم میان طراح و اجرا به فرد ثالثی انتقال میدهد و مسئولیت ها در میان طراح و پیمانکار و مدیر طرح و کارفرما تقسیم خواهد شد .

روش طرح و ساخت

در این روش همه و یا بخشی از مراحل پروژه به وسیله پیمانکار انجام میشود . تامین کالا و عملیات ساخت و مصالح پروژه و ….. بر عهده پیمانکار است . در این روش امکان خسارت به کارفرما بسیار کم میشود و در زمان هم صرفه جویی خواهد شد .

روش طراحی و تدارکات و ساخت

در این روش کارفرما خواسته های خود را شامل طرح اولیه و محدوده کاری و … را به طرف مقابل قرارداد اعلام خواهد کرد و ادامه کار را به او واگذار میکند . در این روش کارفرما پروژه را به پیمانکار تحویل داده و در پایان پروژه اماده شده را از او تحویل میگیرد . و در طی پروژه خودش و یا نماینده ای از طرف وی بر صحت انجام ان نظارت میکند ، نماینده میتواند مدیر طراح یا مشاور هم باشد . در این روش مسئولیت هرگونه اشتباهی در طی پروژه بر دوش پیمانکار خواهد بود .