مفهوم حق سرقفلی
مستاجر یک ملک قادر است که با پرداخت مبلغی تحت عنوان حق سرقفلی، از یک ملک تجاری استفاده نماید. به هنگام خرید سرقفلی محل تجاری می بایست حتما این موضوع بررسی شود که فروشنده حق سرقفلی مالک عین املاک باشد و این حق را به دیگری واگذار نکرده باشد. برخی این تصور را دارند که رضایت مالک جهت خرید سرقفلی لازم نیست و فقط همین که فرد، مالک سرقفلی باشد کفایت میکند و نسبت به این امر که فروشنده، مالک عین ملک باشد و از قبل حق سرقفلی را به شخص دیگری واگذار نکرده باشد آگاه نیستند و همین موضوع برای خریدار دردسرساز میشود. در زمان معامله، خریدار باید بداند که چنانچه مستأجر قبلی دارای حق سرقفلی بوده و قصد انتقال آن را دارد باید دارای حق انتقال باشد و اگر این حق را نداشته باشد، میبایست رضایت مالک عین را برای انتقال سرقفلی جلب نماید.
بیشتر بخوانید : الزام به فک رهن
وکیل سرقفلی تضمینی تهران کیست؟
وکیل سرقفلی تضمینی وکیلی (پایه یک دادگستری) می باشد که اکثراً در حوزه دعاوی ملکی از جمله دعاوی مرتبط با موجر و مستاجر، تجربه فراوانی داشته و در این زمینه فعالیت می نماید و به موکل خود راهکارهایی را ارائه کرده که در کوتاه ترین زمان ممکن و به صورت تضمینی به حق و حقوق خود برسد.
بیشتر بخوانید : تحویل و تسلیم ملک
شرح مبنای ایجاد حق سرقفلی
اولاً در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مستاجر مبلغی را به عنوان خرید سرقفلی به مالک پرداخت نموده و این مبلغ در قرارداد ذکر می گردد. به هنگام تخلیه ملک، مالک می بایست سرقفلی را به نرخ روز محاسبه نموده و به مستاجر پرداخت کند.
ثانیاً به هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مالک و مستاجر تراضی مینمایند که مالک ملزم است هر ساله در صورتی که مستاجر تمایل داشته باشد، مورد اجاره را با همان قیمت قبل به وی اجاره دهد، در اینصورت چنانچه با اتمام زمان قرارداد، مالک خواهان تخلیه ملک خود باشد، باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت کند.
ثالثاً به هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مالک و مستاجر تراضی نموده که مالک، هر ساله مورد اجاره را با نرخ اجاره متعارف به شخص مستاجر اجاره دهد که در این صورت چنانچه مالک خواهان تخلیه ملک خود باشد میبایست مبلغی را به عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت کند.
بیشتر بخوانید : تخليه املاک استیجاری
انتقال سرقفلی به چه صورت انجام می شود؟
حق سرقفلی به مرور زمان به مستأجر انتقال نمی یابد بدین معنا که مستأجری که سرقفلی ندارد حتی اگر برای سال های متمادی هم در ملک تجاری فعالیت تجاری نماید، حق سرقفلی به ایشان منتقل نمیشود. در خصوص این موضوع مستأجر ملک تجاری میبایست سرقفلی را از مالک یا دارنده قبلی سرقفلی خریداری نماید و یا به ایشان به ارث برسد تا دارنده سرقفلی به حساب آید.
بیشتر بخوانید : وکیل پیمانکاری تهران
چه مواردی سبب از بین رفتن حق سرقفلی می شوند؟
زمانی که مستأجر مبلغ اجاره را پرداخت ننماید یا اینکه بدون اذن موجر شغل تجاری خود را تغییر دهد و یا در خصوص عین مستاجره تعدی و تفریط نماید، تمام حق سرقفلی ایشان ساقط می شود.
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تهران
آیا انتقال حق سرقفلی به دیگری امکان پذیر است؟
این امکان وجود دارد که حق سرقفلی را به دیگری واگذار نمود ولی این امر دارای شرایطی میباشد. چنانچه مالک رضایت داشته و اذن دهد، می توان حق سرقفلی را به هر شخصی منتقل کرد فلذا رضایت مالک باید جهت انتقال وجود داشته باشد. چنانچه شخص جهت واگذاری حق سرقفلی از مالک ملک اجازه نگرفته باشد مالک این حق را دارد که درخواست تخلیه دهد و به دادگاه مراجعه نموده و دادخواستی مبنی بر انتقال و واگذاری ملک خود از جانب مستاجر بدون رضایت وی را ارائه نماید. بعد از احراز انتقال به غیر، نصف ارزش سرقفلی به واسطه کارشناس محاسبه میگردد و چنانچه مستاجر یک دوم حق سرقفلی را پرداخت نماید، حکم به تخلیه دریافت مینماید. به همین دلیل زمانی تعیین میگردد تا مستاجر ابتدا مبلغ یک دوم را به دادگستری پرداخت نموده و سپس حق سرقفلی به مستاجر دوم تعلق گیرد.
بیشتر بخوانید : ترهین ملک
ارزش سرقفلی ملک به چه شکل تعیین می شود؟
مطابق با ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر، حق سرقفلی با توجه به نوع بنا، کمیت و کیفیت و موقعیت جغرافیایی و تجهیزات و امکانات آن توسط مالک پیشنهاد شده و با تراضی طرفین تعیین میگردد و در صورت عدم توافق دادگاه آن را تعیین مینماید . اصولا نحوه تعیین ارزش سرقفلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین میگردد ولی علیحال در عرف بازار حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت کل ملک تجاری، ارزش سرقفلی آن خواهد بود.
نکات مهم در خصوص حق سرقفلی:
- چنانچه مستاجر اول ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و از او مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت کند، مستاجر دوم در هنگام تخلیه ملک، حق مطالبه سرقفلی از مالک را نخواهد داشت. چنانچه بعد از انعقاد قرارداد اجاره، مالک، ملک را بفروشد، در این صورت تعهد پرداخت حق سرقفلی به مالک جدید منتقل میگردد. انتقال سرقفلی با صلح نامه رسمی میسر است و سند عادی در ملک یا دادگاه ترتیب اثری نخواهد داشت.
- تخلفات مستاجر در اجاره نامه همانند تعدی و تفریط تأثیری در میزان حق سرقفلی نخواهد داشت.
- مستأجرين مشاعی محل کسب و تجارت حق ندارند الزام شریک دیگر به فروش و انتقال سرقفلی به غیر را تقاضا کنند.
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تهران
تفاوت های حق کسب و پیشه و حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر
اولاً برای تعیین نمودن احکام مرتبط به حق سرقفلی، میبایست به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ مراجعه کرده در حالی که احکام مربوط به حق کسب و پیشه، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ مطرح شده است.
ثانیاً حق سرقفلی و حق کسب و پیشه آن است که طرفین قرارداد اجاره، می توانند برای ایجاد حق سرقفلی تراضی نمایند و یا در صورت عدم توافق، از ایجاد آن امتناع نمایند. اما حق کسب و پیشه، به حکم قانون ایجاد شده و ربطی به تراضی و توافق طرفین عقد اجاره ندارد.
ثالثاً حق سرقفلی مبلغی معین شده است که مالک در ابتدای قرارداد اجاره و در کنار اجاره بها از مستاجر خود اخذ مینماید تا محل تجاری را برای استیفاء به وی واگذار نماید. اما حـق کسـب و پـیشه حقی است که به تدریج و به مرور زمان برای مستأجر به وجود می آید که ارزش آن با نظر کارشناس رسمی مشخص خواهد شد.
رابعاً حق سرقفلی وفق قانون تحت عنوان حقوق مالی مشخص شده، برخلاف این که حـق کسـب و پیشـه قابلیت به ارث رسیدن، قابلیت ضمانت، قابلیت توقف و قابلیت انتقال به دیگری را دارد ولی فقط حق کسب و پیشه در صورت صدور حکم و تجویز دادگاه ، وفق شرایط خاصی قابلیت واگذاری و انتقال به شخص دیگری را دارد.
خامساً حق کسب و پیشه براساس برخی فتوا ها غیر شرعی اعلام گشته ولی علیحال شرع، سرقفلی را پذیرفته اما حق کسب و پیشه در اجاره نامه های کنونی همچنان قابل قبول و مستقر است.
سادساً انتقال حق کسب و پیشه صرفا با سند رسمی امکان دارد، ولی حق سرقفلی با سند عادی هم قابلیت انتقال دارد.
وکیل سرقفلی تضمینی جهت برای حق سرقفلی
وکیل اخذ سرقفلی تضمینی به کلیه جزئیات آگاهی دارد و بهترین راه را برای پرونده های سرقفلی به شما ارائه خواهد داد پس برای بهره مندی از یک وکیل سرقفلی آگاه و مطمئن با گروه مشاوره دکتر رضا عبدالمحمد در ارتباط باشید.
