دعاوی تحویل و تسلیم ملک چه زمانی صورت می گیرند؟
دعاوی تحویل و تسلیم ملک زمانی مطرح می شوند که ملکی طی سندی به خریدار فروخته می شود اما فروشنده از تعهد خود در تسلیم مال تخطی کرده است. خریدار ملک خواهان دعوای الزام به تحویل ملک و فروشنده ای که ملک را تحویل نمی دهد، خوانده این دعوا می باشد. دعاوی ملکی باید در دادگاهی که ملک در محدوده قضایی آن واقع است اقامه شوند.
گروه حقوق رضا عبد المحمد در دعاوی ملکی (وکیل متخصص امور ملک) و متخصص در امور دعاوی تحویل و تسلیم ملک تا موفقیت شما در پرونده هایتان همراه شماست.
پس از صدور رای مبنی بر الزام متهم به تحویل مال و قطعی شدن آن، اجرائیه صادر و پرونده اجرا و اقدامات قانونی لازم برای تحویل ملک انجام می شود. در صورتی که مال در تصرف ثالث باشد و شخص ثالث قرارداد معتبری نسبت به آن مال نداشته باشد، تصرف وی غصب محسوب می شود. برای تخلیه و تحویل مال نیاز به اقدام و دعوی دیگری نیست. در صورتی که متصرف نسبت به مال حقی داشته باشد، باید ظرف یک هفته به دادگاه مراجعه کند و چنانچه ظرف 15 روز از تاریخ مهلت مذکور دادگاه صالح به تأخیر اجرای حکم رأی صادر نکند، اجرا ادامه می یابد و پس از تخلیه ملک به خریدار تحویل داده می شود.
بیشتر بخوانید : تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک سند
نکات کلیدی الزام به تحویل و تسلیم ملک
- در صورتی که طرفین زمان خاصی را برای تحویل ملک تعیین کرده باشند، خریدار نمی تواند از فروشنده مطالبه کند که ملک را قبل از آن تاریخ تحویل دهد.
- هزینه تحویل ملک به عهده فروشنده است و خریدار می تواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه کند.
- اگر در قرارداد زمانی برای تحویل ملک مشخص نشده باشد، اصل بر این است که تحویل مال فوری است.
- در صورتی که قبل از تحویل ملک عیبی وجود داشته باشد، خریدار می تواند معامله را فسخ کند.
- در صورتی که از زمان انعقاد عقد تحویل مال برای فروشنده ممکن نباشد، بیع باطل است.
- ضمانت عدم تحویل ملک در زمان تعیین شده توسط فروشنده، مطالبه خسارت تاخیر در تحویل دادن ملک است.
- در صورت امکان تسلیم به قسمتی از ملک و عدم امکان تسلیم به قسمت دیگر، عقد نسبت به قسمت قابل تسلیم صحیح و نسبت به قسمت دیگر باطل است.
- تحویل ملک مستلزم تحویل کلیه توابع و اقسام ملک است.
- دعوی الزام به تحویل ملک نسبت به مال توقیف شده مسموع نخواهد بود.
بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی
مطالبه غرامت مال غیرمنقول
مطالبه غرامت مال غیرمنقول مستلزم مالکیت رسمی شاکی است و دستور تحویل مال مورد معامله به معنای شناسایی مالکیت وی نیست و بر اساس آن اجرت المثل ایام تصرف را نمی توان مطالبه نمود. نقل و انتقال دیون ناشی با وجود داشتن حکم قطعی مبتنی بر تحویل ملک یا تنظیم سند مصادیق معامله به قصد فرار از دین می باشد.
شیوه اجرای رای الزام به تحویل ملک بعد از صادر شدن رأی قطعی مبنی بر تحویل ملک، نسبت به اجرای حکم و تحویل ملک اقدام صورت می گیرد. در این مرحله اگر مال در تصرف شخص دیگری باشد و شخص ثالث قرارداد معتبری که تصرف او را در مال ثابت کند نداشته باشد، این تصرف غصب محسوب می شود و برای تخلیه و تحویل مال اقدام قانونی دیگری لازم نیست.
بیشتر بخوانید : تخلیه املاک استیجاری
در صورت وجود دعوای الزام به تسلیم ملک و الزام به تنظیم سند رسمی با هم، بهتر است شاکی درخواست صدور قرار عدم انتقال ملک را داشته باشد تا با پرداخت خسارت احتمالی و صدور دستور موقت از انتقال احتمالی مال جلوگیری شود. برای این منظور که چه زمانی باید دادخواست الزام به تحویل ملک را به دادگاه تحویل دهیم اول لازم است که به محتوای قرارداد دقت داشته باشیم. امکان دارد با خود فروشنده توافق کرده باشید که به طور مثال پس از یک ماه ملک تسلیم شود. در این شرایط تا یک ماه شکایت در نظر گرفته نخواهد شد. اما پس از گذشتن یک ماه چنانچه که تحویل داده نشود می توان دادخواست را به دادگاه تقدیم کرد. همینطور اگر طرفین زمانی را تعیین نکرده باشند به محض عدم تحویل قادر به تحویل دادخواست هستید .
بیشتر بخوانید : وکیل پیمانکاری
خسارت تاخیر در تحویل ملک
زمانی که فروشنده در تحویل ملک تاخیر داشته باشد، ضمن این که می توانید از دادگاه الزام به تحویل ملک را مطالبه کنید، قادر می باشید که خسارت تاخیر را هم مطالبه کنید. امکان دارد ضمن خود قرارداد مبلغی هم به عنوان خسارت مقطوع و یا وجه التزام (مطالبه وجه التزام ) در نظر گرفته شود که دادگاه به همان مبلغ حکم خواهد کرد. جز این شرایط اگر طرفین خسارت را پیش بینی نکرده باشند دادگاه به واسطه کارشناس مقدار خسارت را محاسبه و مشخص خواهد کرد. در مواردی ممکن است مالک ملک علی رغم در دست داشتن سند رسمی دایر بر مالکیت مشاعی نسبت به قسمتی از یک مال غیر منقول، تصرفی در آن نداشته و قصد دارد نسبت به الزام معامل به تحویل حصه تحت مالکیت خویش اقدام نماید.
بیشتر بخوانید : مطالبه ثمن معامله
در اینگونه موارد باید به این نکته اساسی توجه داشته باشیم که اگرچه موکل سند رسمی مالکیت در اختیار دارد، لیکن در خصوص اموال مشاع، صرف مالکیت رسمی برای طرح دعوی الزام به تحویل مورد معامله کفایت نمی کند و طرح چنین دعوایی منتهی به صدور قرار رد از ناحیه دادگاه مرجوع الیه خواهد شد. زیرا اگرچه به موجب ماده 583 قانون مدنی، هر یک از شرکاء می تواند بدون رضایت سایر شرکاء سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص یا اشخاص ثالث منتقل نماید، لیکن تصرفات مفروز هر یک از شرکاء در مال مشاع، نتیجتاً منافی با حقوق سایر شرکاء است که در جزء جزء مال مشاع، سهیم و شریک هستند و لذا مادامی که وضع اشاعه در اموال غیر منقول حاکم باشد و مالکیت مشاعی شرکاء منتزع نشود، جز با افراز و تقسیم نمی توان یکی از شرکاء را بر بخشی از مال غیر منقول مسلط کرد و به وی اجازه تصرف داد.
بیشتر بخوانید : وکیل پیمانکاری تهران
لذا برای طرح صحیح دعوی الزام به تحویل در اموال غیر منقول مشاع، بدواً باید در صورت خاتمه جریان ثبتی با مراجعه به اداره ثبت محل، درخواست افراز مال مشاع را تقدیم نمود و در صورت عدم خاتمه جریان ثبتی، بدواً از دادگاه ذی صلاح، تقسیم مال مشاعی را درخواست کرد. سپس ضمن همان دعوی (دعوی تقسیم) و یا مستقلاً پس از صدور حکم قطعی یا افراز مال مشاع توسط اداره ثبت، درخواست تحویل مورد معامله را مطرح نمود.
در این موارد حتی در مقام خوانده دعوا اگر خواهان ابتدا دستور فروش رو مطرح ننمود می توان ایراد گرفت دعوای وی را رد کرد.
چنانچه درگیر مسائل حقوقی در زمینه معامله ملک و عدم تحویل از طرف فروشنده شده اید ؛ می توانید با استفاده از وکلای متخصص گروه حقوقی رضا عبدالمحمد در این زمینه مشاوره داشته باشید و بهترین راه را برای حل و فصل پرونده خود پیدا کنید.
بیشتر بخوانید : تخليه املاک استیجاری
دادگاه صالح الزام به تحویل ملک
الزام به تحویل ملک را باید از دادگاهی درخواست کنید که در محل وقوع ملک می باشد. به طور مثال چنانچه ملکی در شهر ری خریداری شده دادگاه همان محل صلاحیت دارد که دعوای مذکور را بررسی کند .
برای دعوای الزام به تحویل ملک قادر هستید تا با گروه حقوقی رضا عبدالمحمد ارتباط برقرار کنید تا با وکیل مجرب در این زمینه مشاوره کنید و در پرونده هایتان پیروز باشید.
بیشتر بخوانید : اعتراض به تحدید حدود
ناممکن شدن تسلیم ملک
در مواقعی بر اثر حوادثی تسلیم موردی که خریداری شده همانند ملک و ماشین و… ناممکن می شود به طور مثال در اثر زلزله ای پیش از تحویل ملک تخریب شده در شرایط قرارداد خود به خود منحل خواهد شد و چنانچه پولی به فروشنده داده شده است می توانید آن را دریافت کنید.