کلاهبرداری ملکی

امروزه به علت مشکلات اخلاقی، روانی، شرایط کشور انواع کلاهبرداری ها به وجود آمده است یکی از سنگین ترین نوع کلاهبرداری، کلاهبرداری ملکی است. در این مقاله به طور کامل در موردکلاهبرداری ملکی به شما خواهیم گفت.گروه حقوقی رضا عبدالمحمد به شماکمک خواهد کرد تا اطلاعات کاملی در مورد دعاوی ملکی بدهدو همچنین وکلا و کارشناسان ما ادامه مشاوره به شما هستند.در این مقاله می خواهیم شما را با کلاهبرداری ملکی ، روشهای متداول آن و اهمیت مشاوره حقوقی در مورد کلاهبرداری در آن آشنا کنیم. با ما در موضوع کلاهبرداری ملکی همراه باشید.

بیشتر بخوانید : کمیسیون ماده 12 [قانون زمین شهری]

کلاهبرداری چطور جرمی است؟

کلاهبرداری یکی از رایج ترین جرایم علیه اموال است. در واقع کلاهبرداران با نیت مجرمانه و روشنگری متقلبانه اموال دیگران را می دزدند. قربانیان این جنایت تحت تأثیر حیله و کلاهبرداری مجرم، ناآگاهانه و با رغبت اموال خود را به وی تسلیم می کنند و کلاهبردار از اموال قربانی سود مالی می برد. اثبات جرم کلاهبرداری کار ساده ای نیست و نیازمند دانش حقوقی ویژه ای هست است. 

بیشتر بخوانید :  ثمن معامله

کلاهبرداری ملک و مستغلات با دفتر املاک جعلی

در این موضوع کلاهبردار با اجاره دفتری شیک، بدون مجوز کار می کند و در نقش مشاور املاک می رود و با معرفی خریدار معامله تنظیم می کند. کلاهبردار با قیمت گذاری ملک زیر قیمت واقعی بازار، ملک را به همدست خود می فروشد. این افراد با گرفتن سند از فروشنده به مبلغ ناچیزی ملک را به چند نفر می فروشند و فرار می کنند.
برای جلوگیری از درگیر شدن در این نوع کلاهبرداری املاک و مستغلات:       
در مراجعه به دفاتر املاک از داشتن پروانه ثبت و بهره برداری مطمئن شوید و سپس نسبت به انجام هرگونه معامله اقدام کنید.
کلاهبرداری ملکی با استشهاد جعلی :
بدون مشورت با شخص مورد اعتماد وارد قولنامه نشوید. بسیاری از پرونده های کلاهبرداری ملکی با استفاده از اسناد جعلی صورت میگیرد.  کلاهبرداران با نوشتن مدارک جعلی و نادیده گرفتن کد رهگیری صادر شده توسط سامانه به سودجویی و کلاهبرداری در املاک و مستغلات می پردازند.

به موارد زیر توجه داشته باشید تا در دام کلاهبرداری ملکی نیوفتید:

• هنگام خرید ملک، هم خریدار و هم فروشنده باید از وضعیت سند مطلع باشند. 
• خریدار باید سند را ببیند و توجه داشته باشد که با مشخصات ملک یکی است.
• هویت مالک یا مالکان باید تأیید شود
• در شرح مبایعه نامه کلیه شرایط طرفین قرارداد، مشخصات چک هایی که مبادله می شود و مبالغ واریزی نقدی باید نوشته شود.

بیشتر بخوانید : تحویل و تسلیم ملک

آیا فروختن ملک در رهن بانک، کلاهبرداری ملکی محسوب می شود؟

در این قسمت عملا به قسمتی از قانون اشاره میشود که شما قبل از خرید خانه باید الزام به فک رهن را انجام دهید .
اگر سند ملکی در رهن بانک میباشد، معامله آن انتقال مال غیر نمیباشد و به همین کلاهبرداری مجسوب نمیشود.طبق بند 793 قانون مدنی (رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمیشود و صرفا برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد میکند که میتواند از محل فروش مال مرهونه به طلب خود استیفا کند).باتوجه به قانونی که ذکر شد اگر فروشنده ملکی، این امر که ملک در رهن بانک میباشد را پنهان کند، این پنهان کاری حقیقت جرم نیست و کلاهبرداری نمیباشد.ولی اگر صاحب ملک در معامله فروش با سند رسمی ، از یک سند معمولی مانند بیع نامه یا قولنامه استفاده کند و از این راه نیت فریب مشتری را داشته باشد ، این شخص یک کلاهبردار ملکی تلقی میشود. اگر شخصی یک مبایعه نامه تنظیم کند که متعهد میشود در ازای دریافت وجه ، ملک مورد نظر را به نام شخص کند، ولی در عوض انجام تعهد خود همان ملک را با یک مبایعه نامه یا سند رسمی دیگر به شخص دوم انتقال دهد، این شخص کلاهبردار مرتکب جرم انتقال مال غیر شده است.

کسی که به این صورت باآگاهی نسبت به اینکه این مال متعلق به فرد دیگری است ، با نیت و قصد خود بدون داشتن مجوز قانونی به فرد دیگری انتقال دهد یک کلاهبردار میباشد.حتی اگر فرد دومی که این ملک به او انتقال داده شده است از این موضوع آگاه بوده باشد هم کلاهبردار میباشد و این شخص نیز به جرم کلاهبرداری ملکی مجازات خواهد شد. گروهی دیگر از کلاهبرداران هستند که با منتشر کردن تبلیغات و آگهی های زرد با مضمون های وام هایی با درصد کم بهره و یا تسهیلات خرید مسکن در روزنامه های و سایتا مخاطبانی را جذب خود میکندد.

این اشخاص بعد از فریب خوردن به دفاتر گفته شده مراجعه میکنند.سپس با اشخاصی موجه و با ظاهر دفتری فریب دهنده روبه رو مشوند. در این روش گروه کلاهبردار با جعل سربرگ های بنیاد شهدا و سازمان تامین اجتماعی و یا سایر ادارات دولتی ، میخواهند اطمینان مراجعه کنندگان را جلب و از آن ها هزینه هایی دریافت کنند.
پ.ن: اگر شما هم با اینچنین آگهی هایی روبه رو شدید باید ابتدا با مراجعه به سایت رسمی روزنامه اطلاعات شرکت و یا موسسه مورد نظر را برسی کنید، بعد از برسی سایت ، از بانک خواسته شده در تبلیغات درستی و رسمی بودن آن را جویا شوید تا در دام این کلاهبرداران گرفتار نشوید. مطالب مرتبط با کلاهبرداری ملکی مشاوره حقوقی در مورد کلاهبرداری در انواع این جرایم کارآمد است.

نوعی کلاهبرداری که هنگام انجام معاملات املاک بسیار رایج شده است. تقلب در املاک هنگام خرید ، رهن یا اجاره یک ساختمان یا تجارت یک قطعه زمین می تواند رخ دهد. هنگام افزایش میزان خسارات اموال در این نوع کلاهبرداری ، دانستن جزئیات این جنایت ضروری است.  با سودآوری و نوسانات بازار مسکن، کلاهبرداران به طور فزاینده ای خلاقیت خود را در کلاهبرداری املاک نشان می دهند. ما تصمیم گرفتیم نگاهی دقیق تر به این موضوع بیندازیم تا آن ها را برای شما بررسی کنیم. قبل از خرید ملک حتما با یک وکیل ملکی مشورت کنید و نکات حقوقی خرید ملک را حتما در نظر بگیرید. هرگز گول ظاهر و دفتر فروشنده ملک را نخورید. اعتماد نکن. همیشه بهتر است به قیمت های پایین تر از عرف بازار شک داشته باشید!

بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تهران

کلاهبرداری از طریق خرید و فروش ملک بدون بازدید

خب مشاور املاک در نقش کلاهبردار یه واحد دیگه از همون ساختمون به خریدار بازدید میده و بعد در صورت رضایت و بستن معامله ، واحد اصلی اون ساختمون رو به شما پیشنهاد میده و میگه این دقیقا نقشه اش یکی هستش و بازدید نمیخواد … طرف مقابل هم معمولا قبول می کند. قرارداد بسته میشه و موقع تحویل خریدار با یک سری از کسری امکانات و نواقص و ایرادات مواجه می شود. ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری می گوید: هرکس با حیله و کلاهبرداری وجه و مال یا اسناد یا حواله یا قبض یا قبض یا حساب و مانند آن را به دست آورد و مال دیگری را بدزدد، به این جرم و تقلب مرتکب می شود  همچنین به دلیل ارتکاب جرم ، مال به صاحب آن رد و به حبس از یک تا هفت سال و پرداخت معادل آن مالی که گرفته جزای نقدی محکوم می شود.

بیشتر بخوانید : هزینه وکیل سرقفلی

حکم کلاهبردار در چه صورت تشدید می شود؟

در صورتی که کلاهبردار خود را کارمند نیروهای مسلح، نیروهای مسلح و غیره معرفی کند و یا با تبلیغات عمومی از طریق رسانه های گروهی مانند رادیو، تلویزیون، روزنامه، مجلات یا سخنرانی در مجامع مرتکب جرم شود. یا با انتشار آگهی های چاپی یا مکتوب. او بعلاوه اصل مال که بازگردانده میشود به صاحبش به انفصال دائم از خدمات دولتی و دو تا 10سال  و پرداخت جزای نقدی معادل وجه دریافتی محکوم می شود. همانطور که می دانید ما به جهت اثبات جرم های کیفری به سه شرط نیاز داریم.در اثبات جرم کلاهبرداری نیز،مانند دیگر جرایم نیاز به وجود شرایط قانونی مادی و معنوی می باشد.می توان جرایم کلاهبرداری را در دادگاه به اثبات رساند اما در صورتی که مدارک لازم را ارائه و سه شرط گفته شده در ادامه را داشته باشید:
• شرط قانونی :اگر فردی قصد تقلب از طریق قبوض ، اموال،وجوه،اسنادو… داشته باشد و مال فرد دیگری را مال خود بکند و با استفاده از فریب و دروغ بخواهد شخص دیگری را به مالکیت اموالی که وجود ندارد امیدوار کند، یک کلاهبدار عنوان خواهد شد.شما نیز در دادگاه می بایستی ماده قانونی که آن عمل را انجام داده است در دادگاه ارائه کنید.
• شرط معنوی:راه های اثبات کلاهبرداری ملکی (مشاوره با وکیل متخصص ملکی) از نظر معنوی در واقع اثبات همان سوء نیت می باشد.خود سوء نیت به دو گروه عام خاص تقسیم بندی می شود. در معنای عام همان فریب و ریا هستش ولی در معنای خاص آن هدف نتیجه در هر جرم است که در جرم کلاهبرداری سوءنیت خاص،بردن مال دیگری می باشد.
• شرط مادی :تصور کنید که فردی می خواهد از کم بودن شناخت و آگاهی یک شخص به نفع خود استفاده بکند و خدمات خود را با دروغ و جعل ، با فریب کاری به او بفروشاند، به طور مثال با جعل پروانه وکالت خود را یک وکیل معرفی کند و از آن شخص بخواهد در خرید و فروش کمکی به او برساند،از نظر مادی این شخص کلاهبردار خواهد بود. اگر در مورد کلاهبرداری ملک مشکلی یا سوالی دارید با ما تماس بگیرید تا مشکل شما را برطرف کنیم.

سوالات متداول کلاهبرداری ملکی

کلاهبرداری ملکی چیست و چه مصادیقی دارد؟

کلاهبرداری ملکی به هرگونه اقدام متقلبانه در معاملات املاک و مستغلات اطلاق میشود که منجر به فریب طرف معامله و تحصیل مال نامشروع گردد. برخی مصادیق آن عبارتند از: فروش ملک غیر، جعل اسناد ملکی، فروش مال مشاع بدون اذن شرکا، فروش ملک وقفی به عنوان ملک شخصی، و ارائه اطلاعات نادرست درباره وضعیت ملک.

مجازات کلاهبرداری در فروش ملک چیست؟

طبق ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری، مجازات کلاهبرداری ملکی علاوه بر رد مال به صاحب آن، حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است میباشد. در مواردی که میزان مال مورد کلاهبرداری بیش از یک میلیارد ریال باشد، مجازات مرتکب حبس از 5 تا 20 سال و جزای نقدی معادل دو برابر مال اخذ شده خواهد بود.

روند قانونی شکایت کلاهبرداری ملک چگونه است؟

برای شکایت کلاهبرداری ملک، ابتدا باید شکوائیهای با ذکر جزئیات و ارائه مستندات به دادسرای محل وقوع جرم تقدیم شود. دادستان پس از بررسی اولیه، پرونده را به شعبه بازپرسی ارجاع میدهد. پس از تحقیقات مقدماتی و در صورت احراز وقوع جرم، پرونده با صدور کیفرخواست به دادگاه کیفری ارسال میشود. در دادگاه، پس از رسیدگی و استماع دفاعیات متهم، حکم مقتضی صادر خواهد شد.

آیا جرم همدستی در کلاهبرداری ملکی قابل پیگرد است؟

بله، طبق ماده 126 قانون مجازات اسلامی، هر کس با شخص یا اشخاص دیگر در عملیات اجرایی جرمی مشارکت کند و یا مرتکب را در ارتکاب جرم معاونت نماید، در حکم شریک جرم محسوب میشود. بنابراین، همدستان در کلاهبرداری ملکی نیز قابل تعقیب و مجازات هستند. مجازات معاون جرم طبق ماده 127 این قانون تعیین میشود.

تفاوت کلاهبرداری ملکی با معامله معارض چیست؟

کلاهبرداری ملکی مستلزم فریب و تقلب عمدی برای تحصیل مال غیر است، در حالی که معامله معارض (موضوع ماده 117 قانون ثبت) به انتقال مال غیرمنقول به اشخاص متعدد اطلاق میشود، حتی اگر قصد فریب نباشد. در معامله معارض، انتقال دهنده به مجازات کلاهبرداری محکوم میشود، اما لزوماً عنصر فریب وجود ندارد.

آیا مشاورین املاک میتوانند مرتکب کلاهبرداری ملکی شوند؟

بله، مشاورین املاک نیز میتوانند مرتکب کلاهبرداری ملکی شوند. برخی مصادیق آن عبارتند از: ارائه اطلاعات نادرست درباره ملک، تبانی با یکی از طرفین معامله برای فریب طرف دیگر، جعل یا استفاده از اسناد مجعول، و تصاحب وجوه سپرده شده توسط طرفین معامله. در این موارد، علاوه بر مجازات کلاهبرداری، مشاور املاک با مجازات انتظامی مانند لغو پروانه کسب نیز مواجه خواهد شد.

نقش جعل اسناد در کلاهبرداری ملکی چیست؟

جعل اسناد یکی از روشهای رایج در کلاهبرداری ملکی است. مجرمان ممکن است با جعل اسناد مالکیت، وکالتنامه، یا سایر مدارک مرتبط با ملک، اقدام به فروش یا معامله ملک غیر کنند. طبق ماده 523 قانون مجازات اسلامی، جعل و استفاده از سند مجعول، جرم محسوب شده و مرتکب به حبس از یک تا پنج سال محکوم میشود. در صورتی که جعل منجر به کلاهبرداری شود، مجازات هر دو جرم اعمال خواهد شد.

آیا فروش مال مشاع بدون اذن شرکا کلاهبرداری محسوب میشود؟

فروش مال مشاع بدون اذن سایر شرکا لزوماً کلاهبرداری نیست، اما اگر فروشنده با فریب خریدار و وانمود کردن اینکه مالک تمام ملک است اقدام به فروش کند، میتواند مصداق کلاهبرداری باشد. در غیر این صورت، معامله صرفاً نسبت به سهم فروشنده صحیح و نافذ است و نسبت به سهم سایر شرکا غیرنافذ و منوط به تنفیذ آنهاست.

مرور زمان در جرم کلاهبرداری ملکی چگونه است؟

طبق ماده 105 قانون مجازات اسلامی، مرور زمان در جرائم تعزیری درجه 4 تا 8 (که شامل کلاهبرداری ملکی میشود) پس از گذشت 5 سال از تاریخ وقوع جرم یا 2 سال از تاریخ آخرین اقدام تعقیبی یا تحقیقی، تعقیب متوقف میشود. اما در مورد کلاهبرداریهای کلان (بیش از یک میلیارد ریال) که مشمول مجازات درجه 3 میشوند، مرور زمان اعمال نمیشود.

نحوه جبران خسارت قربانیان کلاهبرداری ملکی چگونه است؟

قربانیان کلاهبرداری ملکی میتوانند علاوه بر طرح شکایت کیفری، دادخواست حقوقی برای جبران خسارت نیز تقدیم کنند. دادگاه میتواند علاوه بر صدور حکم به رد مال، خسارات ناشی از جرم را نیز محاسبه و حکم به پرداخت آن صادر کند. در صورتی که اموال کلاهبردار کفاف جبران خسارت را ندهد، طبق ماده 21 قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی، محکومٌعلیه تا زمان پرداخت یا اعسار، حبس خواهد شد.