ابطال سند رسمی ملک غیر منقول 

ابطال سند رسمی ملک غیر منقول در ضوابط و مقررات ثبتی، سند رسمی به دلیل اهمیت آن در اثبات مالکیت اموال غیرمنقول و شناسایی صاحب سند رسمی به عنوان مالک ملک، اهمیت بیشتری یافته است.

دعوای ابطال سند به دعاویی گفته می شود که در آن خواهان از طریق قانونی خواستار اعلام بطلان سند رسمی یا عادی باشد. دعاوی مربوط به ابطال سند ثبتی در صورتی که مبنی بر این باشد که ثبت ملک طبق قانون انجام شده است رسیدگی به آن ها مغایر با ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک نیست.

گروه حقوقی رضا عبدالمحمد همراه شما در دعاوی ملکی و متخصص در دعاوی ابطال سند رسمی ملک غیر منقول

آیا امکان اقامه دعوای ابطال سند رسمی وجود دارد؟

ماده 22 قانون ثبت به این موضوع اشاره دارد که وقتی ملکی در دفتر املاک به ثبت می رسد، دولت کسی را که ملک به نام او ثبت شده، به او واگذار، انتقال ملک انجام و ثبت شده در دفتر املاک یا از طریق ارث، او را مالک رسمی می شناسد.
در صورتی که ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده یا به صورت غیرقانونی منتقل شده باشد، شخصی که در آن ملک منفعت دارد می تواند از دادگاه ابطال سند را اقامه دعوی کند.

بیشتر بخوانید : کمیسیون ماده 12 [قانون زمین شهری]

ابطال سند رسمی اموال غیرمنقول به موجب سند عادی

به سندی گفته می شود که طبق ضوابط و در حدود قانون توسط مقام قانونی با صلاحیت تنظیم می شود و ارزش این سند بگونه ای است که سند عادی نمی تواند با آن منافات داشته باشد. این را نیز بدانید که در برابر سند عادی همیشه سند رسمی ارجحیت دارد مگر آن بتوان که دادگاه را قانع کرد که ثبت ملک به صورت غیرقانونی صورت گرفته است. البته در این زمینه اختلاف نظرهایی وجود دارد و چهل و هشتمین جلسه دادگاه تجدیدنظر استان تهران با موضوع «ابطال سند رسمی بر اساس سند عادی» تشکیل شد. این جلسه توسط آقایان دکتر منصور امینی برگزار شد که عضو هیئت علمی دانشگاه شهید بهشتی می باشد.

بیشتر بخوانید : افراز و تفکیک ملک

در جلسه مذکور آقایان دکتر ناصری، دکتر طاهری، آقای کریمی و دکتر جمشیدی (معاون منابع انسانی، رئیس شعبه ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران، مستشار دادگاه تجدیدنظر استان تهران، رئیس شعبه ۳۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران) حضور داشتند و اعلام کردند: دکتر امینی به عنوان یکی از اعضای هیأت علمی دانشگاه شهید بهشتی به رضایت از عقد بیع به عنوان یک اصل قانونی اشاره می کند، اما می دانیم که دقیقاً سه سال بعد مواد 22، 46 و 48 در قانون ثبت به تصویب رسید. و قاعده دیگری در مورد املاک غیرمنقول در نظر گرفته شد. قرار شد طبق قانون، اموال غیرمنقولی برای فروش ملزوم به تنظیم شدن سند می باشند. در تنظیم سند اختلاف نظر وجود ندارد، اما در عدم تنظیم سند در خصوص عواقب و آثاری که پیش می آید، تناقض وجود دارد.

بیشتر بخوانید : اعتراض ثبتی 

مطالب مرتبط با ابطال سند رسمی ملک غیر منقول

دلایل رسمی بودن سند

1. اموال غیرمنقول ارزش بیشتری داشته باشد:

اموال غیرمنقول مشمول مالیات و عوارض است که دولت بخشی از درآمد خود را از همین نقل و انتقالات از اموال غیرمنقول به دست می آورد.

2. مال غیر منقول جزء زمین است:

دولت های مختلف با تنظیم سند رسمی توانایی کنترل اموال غیرمنقول زمین خود را به دست می آورند. ملک بخشی از هر کشور است و سند رسمی به راحتی این هدف را انجام می دهد.

3. معامله معارض رد می شود:

پس از تنظیم سند رسمی برای املاک، دیگر نمی توان یک ملک را به چند نفر فروخت.

4. اطمینان از نظم کلی معاملات:

تضمین نظم عمومی معاملات باید از طریق حمایت اشخاص ثالث با حسن نیت باشد که از نقص هایی که قبلاً در معاملات وجود داشته بی اطلاع بوده اند.

بیشتر بخوانید : تحویل و تسلیم اپارتمان

شرایط ابطال  سند رسمی چیست؟

ابطال سند رسمی در شرایط و موارد ویژه قابل درخواست خواهد بود که اصلی ترین آن ها عبارتند از:

• اسناد صوری (غیر واقعی)

در مواردی به دلایل مختلفی طرفین قرارداد بدون داشتن هدف واقعی بنا بر نقل و انتقال به شکل صوری قراردادهایی را تنظیم خواهند کرد. در اصطلاحات حقوقی به این دست از قراردادهایی که به دور از واقعیت هستند و به شکل غیر واقعی و یا صورتی تنظیم شده اند قراردادهای صوری می گویند. در چنین شرایطی می شود درخواست ابطال سند رسمی را به دلیل صوری بودن و عدم دارا بودن شرایط حقوقی از مراجع قضایی داشت.

• اسناد جعلی

در برخی موارد افرادی که نیت نامشروع دارند و قصد دریافت مال نامشروع و فریب دیگران را دارند با دسترسی غیرقانونی به اسناد و مهرهای دولتی، اسنادی را جعل می کنند و از این راه به اهداف خود خواهند رسید. این اسناد امکان دارد شامل کارت پایان خدمت و یا گذرنامه، مدارک تحصیلی افراد، اسناد مالکیت املاک، خودرو ها، اسناد گمرکی و ترخیص و … شود. پس چنانچه که فردی با داشتن این چنین اهداف غیر قانونی سندی را به نام خود و یا اشخاص دیگر جعل کند و بتواند از این روش مالکیت هر کدام از موارد مذکور را دریافت کند و سپس آن را به فروش برساند مجرم محسوب خواهد شد و در این شرایط فردی که در اصل مالک می باشد و یا فرد خریدار که در تله کلاهبرداران افتاده است قادر می باشد که علاوه بر طرح شکایت کیفری، دادخواست حقوقی مرتبط به موضوع ابطال سند رسمی جعلی را هم تنظیم کند.

بیشتر بخوانید : تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک سند

• اسنادی که از روش کلاهبرداری و جرایم مشابه صادر شده

در این گونه از موارد عموما افراد سریعا اقدام به طرح شکایت کیفری کرده و شعبه های جزایی در دادنامه مذکور حکم بر ابطال اسناد مورد بحث را هم صادر می کنند. اما در بیشتر موارد صلاحیت ابطال سند با مراجع حقوقی می باشد و شخص ذینفع باید درخواست ابطال سند رسمی را از مراجع حقوقی درخواست کند. در مواردی مشاهده شده که افراد به منظور دریافت وام یا برای انجام امور مضاربه ای به اشخاص ثروتمند مراجعه می کنند و برای تضمین و پشتوانه بازپرداخت آن، املاک و آپارتمان های داوطلبان را قولنامه خواهند کرد. در این شرایط هیچگونه نیت و هدفی به منظور انتقال املاک مزبور وجود نخواهد داشت و تنظیم قولنامه تنها به دلیل پشتوانه بازپرداخت قرض و یا وام خواهد بود.

بیشتر بخوانید : ابطال سند رسمی ملک مشاع 

اما در مواردی دیگر هم مشاهده شده که فرد قرض دهنده به تنظیم قولنامه عادی اکتفا نمی کند و فرد داوطلب را مجاب خواهد کرد که سند رسمی ملک را هم به نام وی منتقل کند. همچنین در شرایطی عموما این احتمال وجود دارد که قرض دهنده بر خلاف آنکه تمام طلب خود را دریافت کرده است اما بنا بر دلایلی از بازگرداندن سند به مالک واقعی خود خودداری خواهد کرد و از این رو قصد سوء استفاده و تحصیل مال از طریق نامشروع را خواهد داشت. در این شرایط فرد قرض گیرنده قادر است به لحاظ عدم وجود قصد و نیت واقعی به منظور انتقال و بیع و به دلیل پشتوانه بودن انتقال سند، ابطال آن را از دادگاه خواستار شود .

بیشتر بخوانید : صدور سند مالکیت المثنی

• اسناد مالکیت معارض

سند مالکیت معارض سندی است که همه و یا بخشی از سند مالکیت پیشین را در برداشته و همه و یا بخشی از یک ملک در محدوده دو سند مالکیت قرار داشته باشد. به بیان دیگر، چنانچه نسبت به کل و یا بخشی از یک ملک دو بار سند مالکیت تعلق بگیرد و یا در رابطه حقوق ارتفاقی متعارض باشند. سند مالکیت اخری نسبت به سند مالکیت مقدم را معارض خواهند گفت و تا هنگامی که حکم پایانی دادگاه به درستی آن صادر نشده باشد همچنان به عنوان سند مالکیت معارض محسوب خواهد شد.