افراز و تفکیک ملک

انواع مال

مال بسته به ماهیت آن به دو دسته زیر تقسیم می شوند:

• اموال منقول:

طبق تعریف ماده 19 قانون مدنی در واقع اشیایی هستند که قابل انتقال از محلی به مکان دیگر می باشند.

• اموال غیرمنقول:

 طبق ماده 12 قانون اشیایی که قابل انتقال از مکانی به مکان دیگر نباشند ذاتاً غیر منقول هستند، مانند زمین. یا چیزی که با اعمال انسان غیر قابل حرکت است، مانند ساختمان. در مورد اموال و زمینی که غیر منقول است، مالکیت می تواند مشاع یا مفروز باشد.اگر مال فروخته شود، در واقع فقط یک نفر مالک است، اما مال مشاع، ملکی است که بیش از یک مالک دارد و مالکیت هر کدام تقسیم می شود، به این معنی که هر یک از اجزای مال مشمول حقوق همه شرکا است و برای هرگونه تصرفی باید اجازه همه شرکا وجود داشته باشد تا حقوق سایر مالکان در ملک مشاع ضایع نشود. تشریفات قانونی و اداری برای فسخ مالکیت پراکنده ملک مورد نیاز است. در این صورت هر یک از صاحبان مال مشاع به تنهایی مالک سهم خود می شود. این کار از طریق تقسیم اموال و املاک غیرمنقول انجام می شود. اساسی ترین روش تقسیم، افراز اموال است.

بیشتر بخوانید : کمیسیون ماده 12 [قانون زمین شهری]

افراز چیست ؟

 افراز در لغت به معنای جدایی چیزی از چیز دیگر است و در اصطلاح حقوقی به معنای تفکیک سهم هر یک از شرکا از مال مشاع است که از طریق سازش بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه صورت می گیرد. قانون گذار در وهله اول به شرکاء اجازه داده است که با تراضی و توافق بین آنها هر طور که می خواهند تقسیم کنند و در صورت عدم توافق، متقاضی تقسیم می تواند شرکا را مجبور به تقسیم کند که در این صورت با موضوع افراز اموال مشاع روبرو هستیم. تفکیک فقط تقسیم اموال است اما افراز تقسیم ملک با تعیین سهام مالکان مشاع همراه است. قسمت های تقسیم به نسبت سهم مالک مشاع به آنها واگذار می شود و سند مالکیت جداگانه صادر می شود.

بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تضمینی

تفکیک چیست ؟

قبل از ورود به مبحث اصلی باید با معنی کلمه تفکیک آشنا شویم. تفکیک به معنی تقسیم کردن است. عموما تفکیک در زمینه اختلاف میزان مالکیت در میان شرکا در املاک مشاعی شکل می گیرد اما به این معنی نیست که در املاک مفروز تفکیک وجود نخواهد داشت. از همین رو مالک ملک مفروزی هم قادر است بر اساس قوانین و ضوابط اقدام به تفکیک ملک خود کند. به طور مثال شخصی دارنده یک ملک مسکونی و تجاری با یک سند است و می خواهد این ملک دو سند جداگانه داشته باشد و بقوا معروف از یکدیگر تفکیک شوند. یا مثلا شخصی دارنده هزار متر زمین است و می خواهد آن را به دو بخش پانصد متری تقسیم کند که در این شرایط باید از روش تفکیک اقدام کند.

 گروه حقوق رضا عبدالمحمد در تمامی دعاوی ملکی و افراز و تفکیک ملک با بهترین وکیل ملکی همراه شما خواهد بود

مرجع صالح برای تصمیم گیری

در حال حاضر دو مرجع صلاحیت رسیدگی به موضوع تفکیک را دارند. مرجع رسیدگی به دعاوی افراز، اداره ثبت اسناد و املاک و در برخی موارد دادگاه محل وقوع ملک است. تفکیک املاک مشاعی که مراحل ثبت آنها به پایان رسیده است. بر اساس ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 57 در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک بوده و تقاضای افراز مستقیماً به اداره ثبت ارائه می شود (در صورتی که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا با وجود اینکه سند مالکیت صادر نشده ولی تقاضای مربوطه ثبت شده باشد آگهی دوره ای و محدود به درستی منتشر و تحدید قانونی محدود شده است. همچنین در مهلت مقرر ادعا خواهی مورد اعتراض قرار نگرفته و ملک قابل ثبت در دفتر املاک می باشد). اما در صورتی که مراحل ثبت ملک به پایان نرسیده باشد و ملک فاقد سند رسمی بوده یا در افراز بین شرکا اختلاف باشد و همچنین مشاعی غایب یا محجور بین طرفین باشد، در این شرایط دادگاه محل وقوع ملک صالح برای رسیدگی به دعوای افراز است.

بیشتر بخوانید : هزینه وکیل سرقفلی

تفاوت های تفکیک و افراز

در حالت تفکیک، اشاعه از بین نمی رود و همه شرکا در تمام قطعات افراز به نسبت سهم خود شریک مشترک هستند، اما در افراز ملک از حالت اشاعه خارج می شود و سهم هر یک از شرکا به قطعات جداگانه تقسیم می شود.
در افراز ملک، تقاضای همه مالکین برای افراز الزامی نیست و حتی یکی از مالکین می تواند تقاضای افراز کند، اما تفکیک باید با رضایت همه مالکان  انجام شده بطوریکه به درخواست یکی از مالکین انجام نخواهد شد. تفکیک در دفتر ثبت صورت می گیرد و صورت جلسه تفکیکی صادر خواهد شد. اما افراز هم در دفتر ثبت و هم در دادگاه قابل طرح است و حکم صادر می شود. در تفکیک وجود حالت اشاعه لازم نیست و مال با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است، اما در افراز باید حالت اشاعه وجود داشته باشد یعنی مالک بیش از یک نفر وجود دارد.
اعتراض به تفکیک در حین عملیات اجرایی موجب متوقف شدن برگه تفکیک می شود، اما اعتراض به روند افراز در حین عملیات اجرایی افراز مسموع نیست و تنها پس از صدور، رأی افراز در دادگاه صالح قابل اعتراض است. ماده 150 قانون ثبت می گوید: «هرگاه تقاضای تفکیک از ملکی از سوی مالک یا قائم مقام او شود، این درخواست به اداره ثبت ارسال می شود و در درخواست باید ارزش تفکیک شده بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیک هر ده هزار ریال و دویست ریال توسط ذی نفع پرداخت شود.

تفکیک فقط تقسیم اموال است، اما افراز تقسیم ملک با تعیین سهام مالکان مشاع همراه است و قسمت های تقسیم به نسبت سهم مالک مشاع به آن ها واگذار می شود و سند مالکیت جداگانه صادر خواهد شد.

انجام تقسیم به ضرر یکی از شرکا شود، به این شکل که با تقسیم ملک، آن شریکی که مالک سهم خود در ملک مشاع خواهد شد، قیمت سهم مفروز آن شریک از سهم مشاعی وی کمتر خواهد شد و ارزش ملک با تقسیم کاهش پیدا می کند.

نکته :
چنانچه شریک به تقسیم رضایت داشته باشد ، تقسیم امکان‌پذیر است. مگر اینکه ضرر به مقداری زیاد باشد که امکان نداشته باشد.

بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تهران

میان شرکا به واسطه توافق و قرارداد و یا به هر شکل الزام آوری، الزام به عدم تقسیم تعیین شده باشد با دقت در مطالب بالا اینگونه احساس خواهد شد که تقسیم و یا تفکیک اراضی و یا اموال غیر منقول آسان می باشد. اما باید در نظر داشت اشتباهات کوچک می توانند باعث ضرر و زیان های بزرگی شوند. در اینگونه شرایط می توانید با کمک گرفتن از یک وکیل افراز متخصص از این زیان ها جلوگیری کنید. وکیل افراز با تجربه بالا در این زمینه قادر است حقوق موکل خود را بی هیچ کم وکاستی حفظ و از ایشان دفاع کند.
ابطال صورت جلسه تفکیکی بر اساس قانون ثبت، در صورتی که در اثر کم دقتی و یا اشتباه نویسنده در سند مالکیت و… خطایی صورت گرفته باشد و همینطور اگر ثبت دفتر املاک و یا سند مالکیت، مغایرت و یا اختلافی با سند رسمی داشته باشد یا اینکه ثبت دفتر املاک و یا سند مالکیت، مغایرت و اختلافی با حکم نهایی دادگاه داشته باشد. در صورتی که اشتباهی در عملیات تفکیکی انجام شده باشد و در دفتر املاک هم وارد شود، در تمام موارد مذکور، اصلاح و یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت می باشد .