الزام به فک رهن

دعاوی الزام به فک رهن

امروزه به دلیل افزایش هزینه ساخت ملک و هزینه های جانبی آن، سازندگان یا مالکانی که قصد ساخت ملک را دارند معمولاً با وثیقه گذاری ملک در حال ساخت نزد بانک ها اعتبار می دهند و وام دریافت می کنند. برای بازپرداخت بخشی از هزینه های ساختمان و در این رابطه اموال در رهن بانک قرار می گیرد. در موضوع الزام به فک رهن نکته بسیار مهمی وجود دارد و برای این موضوع شما به وکیلی نیاز دارید که در زمینه های بانکی نیز متخصص باشد در واقع شما به یک وکیل بانکی نیاز دارید.

در دعوای الزام به فک رهن، خواهان شاکی است و درخواست فک رهن دارد. متهم شخصی است که تحت قرارداد رهن گرفته یا به طور قانونی ملزم و تعهد داده شده به فک رهن و همچنین مالک رسمی ملک است. در ادعای الزام به فک رهن مستقل فرد بخشی از اموال خود را در اختیار بانک و یا فرد طلبکار قرار داده و تعهد می دهد که بدهی را کامل پرداخت نماید. اموال تا به اتمام رسیدن بدهی در گرو مانده و پس از تسویه بدهی چنانچه فک رهن انجام نشده باشد انگاه فرد این توانایی را دارد تا طرح دعوای الزام به فک رهن کند .

بیشتر بخوانید : وکیل شهرداری

ادعای الزام به فک رهن

در صورتی که فروشنده ملک مورد نظر پیش از پایان کار ملک و تحویل آن به وسیله سند ملک وامی دریافت کند و تعهد دهد که قبل از تحویل ملک سند را از رهن در آورد ولی این کار را عملی نکند، خریدار می تواند در رابطه با طرح دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی اقدام کند.

 دفتر حقوقی رضا عبدالمحمد به شماکمک خواهد کرد تا در دعاوی ملکی ودعاوی فک رهن به موفقیت برسید.

بیشتر بخوانید : هزینه مشاوره ملکی

الزام به فک رهن چیست؟

اقداماتی که برای رهایی سند ملک رهن بانک انجام می شود، الزام به فک رهن نامیده می شوند. منظور از الزام فک رهن یا دعوای فک رهن، رها شدن رهن گیرنده از بند رهن است، چه با دادن بدهی و چه با گذشت طلبكار. یعنی بدهكار دیگر بدهكار باقی نمی ماند. گاهی اوقات افراد ممکن است اموال خود را در ازای وام بانکی یا بدهی از شخصی دیگر در رهن قرار دهند که اصطلاحا به وی راهن می گویند. در این صورت ممکن است وقتی وام گیرنده یا راهن تمام اقساط خود را پرداخت می کند اما طرف مقابل یعنی طلبکار به هر دلیلی اموال خود را از رهن رها نمی کند، در این صورت صاحب ملک باید پرونده شکایت در دادگاه به صورت دادخواست الزام به فک رهن را مطرح نماید.

بیشتر بخوانید : اعتراض به مزایده ملک مشاع

اما هدف از رهن سند ملکی بانک چیست؟

سند مالکیت توسط راهن یا وام گیرنده برای تضمین پرداخت اقساط وام به بانک صادر می شود. برای خرید یا فروش ملک یا مبادله ملک یا جلوگیری از فروش ملک در حراج بانکی، باید برای فک رهن اقدامات لازم را انجام داد. این الزام مستلزم مرتبه ها و مراحلی است که توسط بانک برای فرد توضیح داده می شود.

بیشتر بخوانید : انواع کلاهبرداری ملکی

موارد مختلف الزام به فک رهن

مالک با قراردادنامه عادی اموال رهن را به شخص دیگری منتقل می کند و متعهد می شود که تا زمان تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند، اما تعهد خود را به موقع انجام نمی دهد. در این مورد، خریدار که از عدم خروج رهن و نداشتن اموال ضرر می برد، توانایی این را دارد که از فروشنده درخواست الزام به فک رهن کند.
یک مورد دیگر نیز وجود دارد که تحت قرارداد مشارکت ساختمانی، ملک به بانک رهن گذاشته می شود و سازنده متعهد می شود اقدماتی برای فک رهن ملک انجام دهد.

بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی تهران

نکات مهم الزام به فک رهن

1. توجه کنید که در صورت رهن ملک، نمی توان مالک را ملزم به تهیه سند رسمی برای ملک کرد. در این مورد، بین دادگاه ها اختلاف نظر وجود دارد. برخی از دادگاه ها استدلال می کنند که ابتدا باید دادخواست الزام به فک رهن ثبت شود و سپس موجر ملزم به تهیه سند رسمی شود. اما برخی از دادگاه های دیگر برای اقدام همزمان تعهد به فک رهن و سند رسمی اعتراضی ندارند. رهن و تهیه سند رسمی قابل موردی نیست.
2. اگر شخصی قبل از مطرح شدن دعوی فک رهن بدون اجازه او بدهی خود را به مرتهن پرداخت کند، نمی تواند نزد بدهکار رفته و مبالغ پرداختی رهن را دریافت کند.
3. اگر شخصی از اصل رهن ملک شکایت کند و معتقد باشد که سند رهن توسط قانون تنظیم نشده، باید دادخواست ابطال سند رهن را مطرح کند و نیازی به طرح دادخواست رهن نیست.

بیشتر بخوانید :  الزام به تنظیم سند مالکیت

ادعای الزام به فک هن برای تنظیم سند

در صورتی که فروشنده ملک مورد رهن قبل از ساخت و ساز کامل و تحویل ملک به خریدار با سند ملک وام بانکی گرفته و قبل از تحویل سند متعهد شود که آن را از رهن بانک خارج کند، در صورتی که فروشنده این کار را نکرده و به تعهد خود عمل نکند، خریدار ادعایی بنام الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح می کند.

انواع دعاوی الزام به فک رهن

با توجه به نتیجه گیری از اظهارات فوق، سند ملکی که در تعهد بانک است قابل خرید و فروش می باشد. در این معامله ادعای الزام به فک رهن در 2 نوع فک رهن مستقل و الزام به تنظیم سند مطرح می شود.

مطالبه الزام به فک رهن

در دعوای الزام به فک رهن، راهن، مستقل از دعوا اموال خود را به بانک یا طلبکار تسلیم کرده و متعهد می شود که بدهی خود را بپردازد و تا پایان پرداخت در نزد شخص ثالث باقی بماند. در این صورت وقتی شخص بدهی خود را به طور کامل پرداخت می کند اما فک رهن انجام نمی شود، شخص دعوای الزام به فک رهن را مطرح می کند.

بیشتر بخوانید : وکیل پیمانکاری تهران

سپرده گذاری برای فک رهن به چه صورت است؟

گاهی شرایطی پیش می آید که فرد توانایی پرداخت بدهی و اقساط را ندارد در این صورت با مراجعه به بانک مبلغ 110% از بدهی او به عنوان سپرده باید در بانک قرار گیرد و تا پایان تسویه توانایی استفاده و بیرون آوردن آن را ندارد. همچنین بانک بیشترین سود سپرده را برای شخص در نظر می گیرد تا بتواند اقساط را پرداخت کند. با توجه به اینکه دعاوی الزام به فک رهن ملک از دسته دعاوی ملکی می باشد و دعاوی ملکی نیز جزو دعاوی غیر منقول محسوب می شوند و همینطور دادگاه صالح به جهت رسیدگی به دعاوی اموال غیر منقول دادگاه محل وقوع مال غیر منقول می باشد که در رابطه با دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک هم همینطور دادگاه صالح به رسیدگی دادگاه محل وقوع ملک در رهن می باشد.

بیشتر بخوانید : وکیل ثبت برند تهران

در شرایطی که دادگاه در دعوی الزام به فک رهن ملک حکم به فک رهن صادر کند، بعد از صدور، حکم اجراییه صادر می گردد. در این صورت چنانچه محکوم علیه دعوی الزام به فک رهن ملک، در مدت زمان ده روزه از صدور اجراییه، نسبت به فک رهن ملک اقدامی نکند در این حالت محکوم له می تواند درخواست توقیف و فروش اموال محکوم له را نماید تا به این شکل از محل فروش اموال محکوم علیه نسبت به فک رهن ملک اقدام گردد. اما خب راه حل دیگری که محکوم له در دست دارد این است که می تواند در ابتدا با اموال شخصی خود نسبت به فک رهن ملک اقدام کند و بعد نسبت به توقیف اموال محکوم علیه و جلب وی جهت وصول بدهی خود برای فک رهن ملک اقدام کند.

به این نکته نیز توجه داشته باشید که پرداخت بدهی به جهت فک رهن به هیچ عنوان نباید قبل از مراجعه به بدهکار باشد.

سوالات متداول الزام به فک رهن

دعوای الزام به فک رهن چیست؟

دعوای الزام به فک رهن، اقدامی حقوقی است که طی آن شخصی که ملک یا اموالش تحت رهن دیگری قرار گرفته است، از طریق مراجع قضایی درخواست می کند تا طرف مقابل (راهن) ملزم به فک رهن شود. طبق ماده ۷۷۶ قانون مدنی ایران، پس از انجام تعهد، راهن می تواند از مرتهن درخواست فک رهن نماید.

چگونه می توان دادخواست الزام به فک رهن را تنظیم کرد؟

برای تنظیم دادخواست الزام به فک رهن، باید دادخواستی را تنظیم و به همراه مدارک لازم از جمله سند رهنی، مدارک مثبت انجام تعهد و پرداخت بدهی به دادگاه صالح تقدیم نمود. در این دادخواست باید ادله و دلایل لازم برای الزام طرف مقابل به فک رهن ارائه شود.

فک رهن چیست؟

فک رهن به معنای آزادسازی مال یا ملک از وثیقه و رهن است. پس از انجام تعهد و پرداخت بدهی، راهن می تواند از مرتهن درخواست فک رهن نماید تا ملک یا مال تحت رهن آزاد شود.

چگونه می توان فک رهن سند را دریافت کرد؟

پس از پرداخت کامل بدهی و انجام تعهدات، راهن می تواند از مرتهن درخواست فک رهن سند را بنماید. مرتهن موظف است سند رهنی را به راهن بازگرداند یا سند فک رهن را صادر نماید. در صورت امتناع مرتهن، راهن می تواند از طریق دادگاه، الزام وی به فک رهن را درخواست نماید.

آیا می توان از طریق قراردادی، فک رهن را تسهیل کرد؟

بله، طرفین می توانند در قرارداد رهنی، شرایط و تسهیلاتی را برای فک رهن پیش بینی نمایند. مانند تعیین مهلت های مشخص برای پرداخت بدهی، تعیین جریمه برای تأخیر در پرداخت و همچنین مقررات مربوط به فک رهن پس از تأدیه بدهی.

فک وثیقه چیست؟

فک وثیقه به معنای آزادسازی مال یا ملکی است که به عنوان وثیقه یا تضمین برای انجام تعهدی در اختیار شخص دیگری قرار گرفته است. پس از انجام تعهد، شخصی که مال یا ملک وی به عنوان وثیقه در اختیار دیگری بوده است، می تواند از وی درخواست فک وثیقه یا آزادسازی آن را بنماید.