خلع ید از ملک مشاعی
خلع ید عبارت از این است که فردی بدون داشتن ادعای مالکیت و به نحو غیر قانونی ملکی را تصرف کرده و با تقاضای مالک به تصرف غیر قانونی خود پایان ندهد.خلع ید مشاعی نیز به این معناست که یکی از مالکان مشاعی بدون رضایت دیگران ملک مشترک را در تصرف خود نگه داشته و با اخطار دیگران مبنی بر عدم رضایت به وضع ید به اقدام خود ادامه دهد.بارزترین مصداق خلع ید مشاعی مربوط به موردی است که چند فرد به واسطه ارث مالک یک مال غیر منقول مانند خانه، آپارتمان، زمین، باغ یا مغازه می شوند ولی یک یا چند نفر از ورثه و شرکا آن ملک را در تصرف خود نگه داشته و اجازه تصرف به ورثه دیگر نداده و به تقسیم یا فروش هم راضی نشود و با هم توافق نمی کنند.اصولا یکی از راه های اجبار شرکا و ورثه به تقسیم و فروش درخواست خلع ید مشاعی طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است.
بیشتر بخوانید : وکیل ملکی
بیشتر بخوانید : ملک مشاع چیست؟
تعریف دعوای خلع ید مشاعی
وقتی ملکی بین دو یا چند نفر مشترک باشد و شرکا در خصوص نحوه استفاده توافقی نداشته باشندو یک یا چند نفر از شرکا به استفاده شریک یا شرکای دیگر معترض باشند صرفنظر از میزان سهم و تعداد شرکای معترض این امکان وجود دارد که در دادگاه محل ملک دعوای خلع ید مشاعی مطرح نمایند.
تنها جایی که به واژه خلع ید و خلع ید مشاعی اشاره شده، ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است.هر چند که مفهوم خلع ید در رویه قضایی واژه ای بسیار متداول است ولی قانونگذار جز آنچه بیان کردیم صراحتاً از واژه غصب به جای خلع ید استفاده نموده است.
معنا خلع ید مشاعی به طور مختصر این است که در صورت عدم توافق مالکین مشاعی ، ملک توسط اجرای احکام از تصزف همه ی آن ها خارج شده و تا رفع تنازع و حصول توافق جمعی به تصرف هیج یک از شرکا داده نمی شود.
گاهی بدون اینکه منظور خواهان در این دعوا رسیدن به خلع ید مشاعی باشد از آن به عنوان یک اهرم فشار علیه شریک متصرف استفاده می کند تا او راضی به خرید سهم شریک یا فروش سهم خود یا به طور کلی تعیین تکلیف و رضایت به پایان دادن به شراکت گردد.
بیشتر بخوانید : فروش مال غیر اعم از منافع و مالکیت
مدارک لازم برای خلع ید مشاعی
برای طرح دعوای خلع ید به مدارک زیر احتیاج می باشد:
1- اثبات مالکیت خواهان در ملک موضوع دعوا.
این مالکیت می تواند با منشاء ارث باشد یا با خرید ومالکیتی که منشا آن ارث باشد با ارائه مدارک مالکیت مورث (شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای) به همراه گواهی انحصار وراثت قابل اثبات است ولی سایر صور مالکیت نیازمند سند رسمی قطعی می باشند.
2- اثبات اینکه مخاطب دعوای خلع ید (خوانده) در ملک موضوع دعوا تصرف دارد.
به هر طریقی اعم از استشهادیه ، تامین دلیل ، معاینه محل و یااقرار خوانده در جلسه دادرسی این امر به اثبات می رسد و البته مطابق یک نظر دعوای خلع ید با توجه به این موضوع که قابلیت اجرا علیه هر متصرفی را دارد این مساله خیلی اهمیت نداردو نیازی به اثبات آن نیست.
بیشتر بخوانید : صدور سند مالکیت المثنی
روند خلع ید ملک مشاع چگونه است ؟
شرکا و مالکین مشاعی یک ملک در صورتی که در خصوص نحوه تصرف در ملک مشاع با هم اتفاق نظر نداشته باشند و حتی یک نفر به استفاده و تصرف سایرین راضی نباشد می توانند با مراجعه به دادگاه حقوقی و تقدیم دادخواست خلع ید از ملک مشاعی تقاضای خلع ید مشاعی ملک را تقدیم کند.
خلع ید مشاعی آثار و ویژگی هایی دارد مانند اینکه علیه هر متصرفی اجرا می شود اعم از اینکه محکوم علیه باشد یا نباشد و نتیجه خلع ید مشاعی خالی کردن ملک و در اختیار گرفتن کلید آن توسط اجرای احکام مجری حکم می باشد تا رفع تنازع و حل اختلاف و فصل خصومت و توافق شرکای مال مشاع بر نحوه ی استفاده یا فروش ملک مورد نزاع.فروش ملک نیز می تواند در قالب یک دستور فروش توسط دادگاه یا توافق شرکا باشد.
بیشتر بخوانید : دعوای اشتباهات ثبتی
چند نکته در خصوص خلع ید مشاعی
1- مستند خلع ید مشاعی در قانون ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است.
2- دعوای خلع ید یک دعوای مالی بوده و در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک قرار دارد.
3- هزینه دادرسی خلع ید بر اساس قیمت منطقه ای ملک محاسبه می شود.
4- اجرای خلع ید مشاعی به این صورت است که ملک از تصرف کلیه مالکین و متصرفین خارج شده و به تصرف هیچ یک از آنها داده نمی شود تا اینکه در خصوص نحوه تصرف توافقی کنند.
5- در صورتی که خلع ید به اختلافات شرکا پایان ندهد تنها راه فصل خصومت میان شرکا و پایان دادن قطعی به اختلافات تقاضای دستور فروش ملک مشاع از دادگاه است.
6- تنها جایی که قانون گذار از عبارت خلع ید استفاده نموده ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است با این وجود در ماده 308 به بعد قانون مدنی هم مقررات ناظر به خلع ید است و در واقع خلع ید به نوعی رفع غصب است.
