شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای

در صورت فوت افراد، ورثه به دنبال انحصار وراثت خواهند بود. پس از انحصار وراثت و گاهی حتی قبل از انحصار وراثت، تعدادی یا همه وراث می خواهند سهم الارث خود را بفروشند. مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای با خرید و فروش ملک عادی کمی متفاوت است. برای اطلاع از این شرایط و مراحل می توانید با وکیل انحصار وراثت خبره مشورت کنید.

ملک ورثه ای چیست؟

ملک ورثه ای یا موروثی ملکی است که فرد فوت شده صاحب آن باشد و ایشان نیز فرزند یا فرزندانی داشته باشد که پس از فوت متوفی این ملک به آن ها ارث می رسد و دیگر نمی توان بصورت مساوی بین آن ها تقسیم کرد. در این شرایط زمانی که مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای توسط وراث انجام شده باشد، ملک مورد نظر قابل معامله خواهد بود.

بیشتر بخوانید : کمیسیون ماده 12 [قانون زمین شهری]

شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای یا موروثی

اگر متوفی ورثه ای داشته باشد، وراث می توانند در اموال متوفی دخل و تصرف داشته باشند. اما تقسیم این ملک و یا زندگی در آن با صلح وراث برای خرید و فروش آن کافی نخواهد بود. به این دلیل که باید تکلیف سهم الارث همه ورثه حتی ورثه ی محجور یا غایب مشخص و محفوظ گردد. به همین منظور نیز بهتر است با قوانین انحصار وراثت آشنا شوید.

بطور کلی شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای به شرح زیر می باشد:

1. پس از تقسیم ارث هر فرد فقط در مورد سهم الارث خود می تواند تصمیم بگیرد که به دیگری بفروشد یا نه. حال اگر تصمیم بر فروش کل ملک باشد باید رضایت همه وراث، دادستان یا قیم فرد محجور جلب شود.
2. خرید و فروش ملک ورثه ای باید مشروع و موضوع آن نیز باید مشخص باشد.
3. طرفین معامله خرید یا فروش ملک ورثه ای باید رضایت خود را نسبت به معامله اعلام دارند.

در نهایت برای انتقال سند ملک ورثه ای، وراث باید گواهی انحصار وراثت و پایان کار ملک را دریافت و سپس مالیات و هزینه های شهرداری را پرداخت کنند و در آخر می توان برای انجام معامله اقدام کرد.

مراحل فروش ملک موروثی

خرید و فروش املاک ورثه ای همواره باید طبق شرایط و ضوابطی انجام گیرد به همین منظور نیز باید بصورت گام به گام مراحل فروش ملک ورثه ای را پس از طی مراحل انحصار وراثت پیش ببرید. این مراحل عبارتند از:

1. احراز مالکیت.
2. بررسی گواهی انحصار وراثت.
3. بررسی حساب مالیاتی متوفی.
4. بررسی ورثه دیگر (درصورت وجود).
5. بررسی وصیت نامه متوفی.
6. بررسی ورثه صغیر (درصورت وجود).
7. امضای ورثه.
8. ثمن معامله ملک موروثی چگونه پرداخت گردد.

روش های فروش ملک ورثه ای

در حالت کلی پس از دریافت گواهی انحصار وراثت می توان ملک ورثه ای را به فروش رساند. اما راه های دیگری نیز وجود دارد که بتوان ملک مورد نظر را به فروش رساند:

• فروش ملک موروثی بدون گواهی انحصار وراثت

همانطور که می دانید سهم الارث هر یک از ورثه در گواهی انحصار وراثت مشخص گردیده است. پس قبل از صدور این گواهی ورثه، میزان سهم الارث ورثه و مالیات آن مشخص نمی باشد، پس در نتیجه پیش از صدور گواهی انحصار وراثت، وراث نمی توانند اقدام به فروش سهم الارث خود کنند.

• فروش ملک موروثی بدون رضایت تعدادی از ورثه

وراث متوفی هر کدام دارای سهم الارث مشخصی از ارث برجای مانده از متوفی می باشند. در صورت تصمیم به فروش ملک ورثه ای تمامی وراث باید رضایت داشته باشند. حال اگر یک یا چند تن از ورثه بدون جلب رضایت بقیه وراث بخواهند ملک موروثی را به فروش برسانند، سایر ورثه می توانند به جرم فروش مال غیر، از آن ها شکایت به عمل آورند.

حال اگر این معامله صورت گرفته باشد، این معامله از نوع فضولی یا غیر نافذ شناخته می شود. در اینصورت مالک تنها قادر به خرید سهم الارث ورثه ای که راضی هستند می باشد. این بدین معنی است که درصورت عدم رضایت ورثه برای فروش سهم الارث خود، معامله برای سهم الارث ایشان باطل خواهد شد. بنابراین در صورت عدم رضایت تمامی ورثه برای فروش،  معماله دچار مشکل بوده و خریدار مشمول ضرر و زیان زیادی خواهد بود.

• فروش ملک موروثی به وسیله دادگاه

در صورت قابل افراز بودن ملک باقی مانده از متوفی، دادگاه ان را بین ورثه تقسیم کرده و سپس ورثه می توانند اقدام به فروش سهم الارث خود کنند. حال اگر ملک باقی مانده از متوفی قابل افراز نباشد، دادگاه از طریق مزایده ملک مورد نظر را به فروش رسانده و مبلغ دریافت شده از خریدار را با توجه به سهم الارث هرکدام از ورثه به حسابشان واریز می کند. هنگام فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه، وراث یا وکیل ان ها باید حضور داشته باشد و هزینه مناقصه و آگهی کردن نیز باید توسط ورثه پرداخت گردد.

در صورت تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث چه باید کرد؟

در مواردی ممکن است یکی از وراث در ملک موروثی سکونت داشته باشد. مثلا یکی از آن ها با متوفی در حال زندگی باشد و پس از فوت ایشان نیز همچنان در همان ملک سکونت داشته باشد و یا اینکه یکی از ورثه بدون رضایت وراث دیگر اقدامی در ملک مورد نظر انجام دهد. در اینصورت تصرف عدوانی ملک موروثی رخ داده است. حال بقیه ورثه می توانند از شخصی که در ملک موروثی دخل و تصرفی داشته یا ساکن آن بوده شکایت کنند.

خرید ملک موروثی توسط یکی از ورثه

در صورتی که وراث قصد خرید و فروش ملک ورثه ای را داشته باشند، یکی از آن ها نیز می تواند ملک مورد نظر را از بقیه وراث خریداری کند. البته این خریداری شرایطی دارد که به شرح زیر می باشند:

• خریدار برای آنکه بتواند ملک مورد نظر را بخرد باید اهلیت، عقل و بلوغ داشته باشد.
• برای خرید و فروش باید رضایت طرفین، مشروعیت معامله و همچنین موضوع معامله مشخص باشد.
• برای انجام این معامله باید گواهی انحصار وراثت موجود باشد تا سهم الارث هر یک از ورثه مشخص شود. حال اگر بین ورثه فرد محجوری نیز هست حضور قیم او یا اجازه دادستان برای فروش الزامیست.

8 نکته مهم در خرید و فروش ملک ورثه ای

برای آنکه خرید و فروش ملک ورثه ای یا موروثی بدون مشکلی انجام شوند و طرفین معامله راضی و خشنود باشند بهتر است به نکات زیر دقت کنند:

1. خریدار ابتدا باید از طریق استعلامات ثبتی، مشاهده سند رسمی ملک و مشاهده گواهی مالیات بر ارث، درباره سند ملک و متعلق بودن ملک مورد نظر به متوفی اطمینان حاصل نماید.
2. خریدار باید از رضایت کامل تمامی وراث مطمئن باشد.
3. سن ورثه و عدم وجود وراث محجور نیز در معامله اهمیت دارد و خریدار باید به آن توجه کند. حال اگر چنین ورثه ای نیز بین وراث باشد باید وکیل یا قیم آن ها هم هنگام معامله حضور داشته باشد.
4. درصورت غیر قابل افراز بودن ملک، فروش آن باید توسط دادکاه صورت گیرد.
5. همسر متوفی نیز از متوفی ارث می برد پس باید سهم الارث ایشان نیز مشخص شود.
6. اگر قتل عمدی در رابطه با فوت متوفی صوزرت گرفته باشد، شخصی که مرتکب قتل عمد شده از متوفی ارث نخواهد برد.
7. برای انجام معامله، خریدار باید از وجود یا عدم وجود وصیت نامه رسمی یا غیر رسمی مطلع گردد. زیرا ممکن است در وصیت نامه سهم الارث افراد متفاوت باشد.
8. مراحل پرداخت ثمن معامله باید بصورت کامل و دقیق در قرارداد فروش ملک نوشته شده و طبق آن نیز اجرا گردد.

کلام آخر

ورثه متوفی پس از فوت ایشان اقدام به دریافت سهم الارث خود کرده و سپس احتمالا تصمیم به فروش آن دارند. خرید و فروش ملک ورثه ای یا موروثی شرایط و مراحل خاصی داشته و به راحتی خرید و فروش املاک عادی نخواهد بود، به همین دلیل نیز افراد کمتری مایل به خرید این املاک می باشند. برای آنکه در خرید املاک ورثه ای به مشکل نخورید بهتر است با وکیل ارث مجرب مشورت کنید.