دعاوی مشارکت در ساخت

قوانین مشارکت در ساخت و ساز چیست؟

مشارکت در ساختن قراردادی که بر اساس آن مالک اموال خود را به سازنده می دهد و سازنده نیز هزینه های تخریب و نوسازی ساختمان و عملیات اجرایی با توجه به ارزش زمین و هزینه ها را بر عهده می گیرد. در تخریب و نوسازی، واحدهای آپارتمانی حاصل بین طرفین تقسیم می شود.
دعاوی مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مورد توجه افرادی قرار گرفته که قرارداد ساخت و ساز را امضا کرده اند. این قرارداد که یکی از منابع مشارکت مدنی است، به دلیل ماهیت خاص آن، یعنی در آمیختگی و ادغام سرمایه های مادی و معنوی به منظور ایجاد سود و توسعه (سود) طرفین این قرارداد، یعنی مالک و سازنده پرونده است.

 

ما در گروه حقوقی رضا عبدالمحمد به شما کمک خواهیم کرد تا در دعاوی ملکی (وکیل متخصص دعاوی ملکی) و مشارکت در ساخت پیروز میدان باشید.

اساساً در مشارکت های مدنی، پیشبرد اهداف با مراجعه به قدرت مالی و معنوی طرفین و استفاده از آن ها انجام می شود. بنابراین در قرارداد و دعاوی مشارکت در ساخت، هدف طرفین، که به جای ساختن املاک فرسوده ساختمان های جدید بدست آید. با توجه به تقاضای روزافزون برای ساخت و نو سازی بسیاری از بافت های فرسوده، می توانید قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را از بانک قرارداد وینداد دریافت کنید.

نتیجه دعاوی مشارکت در ساخت

ساخت یک آپارتمان بین مالک یا مالکان از یک سو و مجری یا مدیران اجرایی از سوی دیگر که هزینه ها با گروه اول و زمین را گروه دوم را بر عهده دارد که یک سرمایه گذاری مشترک است. پیشنهاد می شود مواردی از قبیل تملک تدریجی زمین و سازه و تملیک در حداقل 3 دوره (پس از 30 درصد پیشرفت فیزیکی عملیات ساختمانی و امکان پیش فروش بخشی از سهام به ثالث، مدت تحویل موقت و تحویل نهایی)، پیش فروش قدرالسهم به ثالث توسط هر یک از طرفین و نیاز به کسب اجازه از طرف دیگر، تعلیق قرارداد به دلیل ظهور قاهره، واگذاری اجرای آن به ثالث، ارجاع اختلاف ها به داوری به عنوان حقوق و تعهدات مشترک و متقابل مالک زمین و شریک، تعدیل قرارداد به دلیل تغییر شرایط، انتقال قهری قرارداد در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود.

گفتنی است که دعاوی مشارکت در ساخت و ساز دارای نکات حقوقی و فنی زیادی است، بنابراین قبل از ورود به جلسه و شروع به امضای مشارکت در ساخت اطلاعات خود را به روزرسانی کرده و با دستی پر اقدام به انجام این کار کنید یا اینکه با افراد کار بلد در زمینه ملکی مانند مشاور املاک ها یا وکلای دادگستری که در زمینه ملکی متخصص هستند صحبت داشته باشید. با اینکار علاوه بر این‌که سرمایه‌گذاری پرسودی خواهید داشت، خطا و مشکلات مشارکت در ساخت و ساز را تا جای ممکن به صفر خواهید رساند.

بیشتر بخوانید : تحویل و تسلیم ملک

در چه مواردی افراد به مشارکت در ساخت روی می آورند؟

متاسفانه به دلیل شرایط موجود در کشور افراد قادر به سرمايه گذاری با قیمت های موجود در بازار نیستند و همچنین امکان دریافت وام نیز نیست. به همين علت شروع به ساخت سازه و یا زمان خود به صورت مشارکت در ساخت هستند.
دلیل دیگر برای مشارکت در ساخت سازه خود عدم توانایی و نداشتن دانش لازم جهت ساخت سازه می باشد.

بیشتر بخوانید : کمیسیون ماده 12 [قانون زمین شهری]

قبل از شروع مشارکت در ساخت ارزش گذاری ملک به چه صورت می باشد؟

بهتر است ارزش‌گذاری ملک پیش از انجام معامله انجام گیرد. حال در صورتی که این کار به صورت صحیح انجام نگیرد، قطعا منجر به بروز اختلاف بین دو طرف قرارداد می‌شود.

نکته: اگر پروژه به هر دلیلی با شکست یا مشکلاتی رو به رو شود، یکی از مسائلی که به هنگام تعیین تکلیف و فسخ قرارداد بررسی می شود، آورده های هر کدام از طرفین می باشد.

بیشتر بخوانید : توقف عملیات اجرایی

چه نکاتی را در قرارداد و دعاوی مشارکت ساختمانی باید مورد بررسی قرار داد؟

این سوالیست که فکر اکثر افرادی که درگیر انعقاد قرارداد شراکت ساخت و ساز هستند را مشغول خود کرده. دعاوی مربوط به قراردادهای مشارکت ساختمانی مهم ترین نتیجه عدم توجه به مسائل حقوقی و فنی هنگام نوشتن و تهیه قراردادهای مشارکت ساختمانی است که بین مالک و سازنده به طور ناقص، غیر اصولی و غیرقانونی منعقد می شود. این قراردادی است که منجر به تفاسیر متفاوتی می شود و این کاستی ها و ابهامات دلیل آن هستند. از یک سو باعث شکایت های متعدد و متفاوتی از سوی مالکان علیه سازنده و بالعکس شده و از سوی دیگر باعث تعلل و طولانی شدن روند دعاوی می شود. پس در نگارش قرارداد مشارکت ساختمانی باید نکاتی را رعایت کنیم. بنابراین، برای موفقیت در ادعاهای قرارداد مشارکت ساختمانی، باید نکات مهمی را در نوشتن و تنظیم قرارداد در نظر گرفت:

1. در متن قرارداد خود حتما مدت قرارداد را ذکر کنید.
2. در متن قرارداد باید تعهدات هر یک از طرفین نوشته شود.
3. تعیین درآمد طرفین در قرارداد مشارکت ساختمانی.
4. در دفتر اسناد رسمی یا وکالتنامه باید تنظیم قرار انجام گیرد.
5. هنگام ساخت هزینه های لازم در چه کسی عهده دار می شود.
6. در قرارداد ها باید سهم هر طرف مشخص گردد.

بنابراین قبل از اینکه به  موضوع پرداختن به موضوع دعاوی قرارداد مشارکت ساختمانی، لازم است در تدوین و انعقاد قرارداد به این نکات توجه شود.

بیشتر بخوانید :  فسخ قرارداد

تعهدات مالک

بارزترین تعهد مالک، در اختیار گذاشتن ملک به سازنده، برای اجرای عملیات ساخت می باشد. حتی اگر این تعهد در قرارداد برای مالک ذکر نشده باشد، نیز چنین تعهدی برای وی از پیش تعیین شده است. چرا که بدون در اختار گذاشتن ملک به سازنده، از طرف مالک، اساساً امکان اجرای عملیات ساخت وجود نخواهد داشت، پس ذکر شدن چنین تعهدی، بر ذمه مالک، نیازی به تصریح در قرارداد نخواهد داشت.

بیشتر بخوانید :  کلاهبرداری ملکی

تعهدات سازنده

در قرارداد مشارکت در ساخت، تعهداتی برای سازنده برشمرده می‌شود، مانند پیشبرد عملیات ساخت، پرداخت هزینه ‌‌های ساختمانی و اداری پروژه و پرداخت اجاره بها به مالک در طول دوره ساخت برای اسکان موقت مالک، الزام به تحویل ملک در زمان مقرر، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره‌‌ های زمانی مقرر، اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره. با توجه به اين كه در صورت بروز خسارت مالی يا جانی، در مسير اجرای عمليات ساختماني، ممكن است، مالك نيز علاوه بر سازنده، مسئوليت حقوقي داشته باشد، در پروژه‌ هاي مشاركت در ساخت، معمولاً سازنده متعهد مي‌شود كه نسبت به اخذ برخي از انواع بيمه ‌ها اقدام كند. حال اگر سازنده از گرفتن بيمه‌ هاي مورد تعهد، استنكاف نمايد، مالك مي‌تواند الزام وي را از دادگاه بخواهد.

بیشتر بخوانید : وکیل شهرداری

نحوه نگارش شروط و تضمینات آن‌

براي جلوگیري از سوء استفاده ‌هاي احتمالی، ممکن است، دو طرف قرارداد تضمیناتی مانند چک را در قبال انجام تعهد از یکدیگر اخذ می‌نمایند‌. به عنوان مثال در امر مشارکت در ساخت، طبعاً ممکن است سازنده یا پیمانکار از نظر به کار بردن مصالح و نوع و مرغوبیت آنها و یا اجراي صحیح عملیات ساخت و ساز‌، به تعهدات قراردادي و یا متعارف عمل نکند. در این موارد معمولا مواردی را به عنوان تضمین از سازنده گرفته می شود تا در صورت بروز مشکلات یا تخلفات، طرف دیگر قرارداد بتواند از محل آن خسارت خود را طلب و وصول نماید. البته بایستی دقت کرد که مبنا و منشأ حقوقی مطالبه در چنین مواقعی، خسارت تخلف از انجام تعهد نیست؛ بلکه در واقع أرش عیب می باشد که نحوه محاسبه آن بر طبق ماده (427) قانون مدنی می باشد. این نقیصه مربوط به کیفیت است.