تعریف ملک مشاع؛ زمین مشاع چیست و مال مشاع به چه معناست؟
مال مشاع عبارت است از اموالی که بین چند شریک میباشد و بین آنها مشترک است. در صورت عدم توافق شرکا با یکدیگر برای خاتمه مشارکت، کسانی که چنین تصمیمی گرفته اند باید به دادگاه مراجعه کنند و موضوع درخواست آنها دستور فروش ملک مشاع است. مال مشاع، ملکی است که سهم هر یک از مالکین در آن معلوم است، اما حدود سهم او مشخص نشده است. در این صورت هر مالک در تمام اجزای ملک سهم دارد، مثلاً اگر دو نفر در یک آپارتمان مشترک باشند و هر کدام سه دانگ یا هر یک 50 درصد شریک داشته باشند. تمام اجزا و قسمت های آپارتمان به هر دو به یک شکل تعلق دارد.
گروه حقوق رضا عبدالمحمد همراه شما در دعاوی ملکی به همراه مجرب ترین وکیل ملکی در ایران
سند مالکیت طبق تعریف قانون مدنی یکی از مهمترین اسناد رسمی است زیرا برای همه افراد معتبر است و همه مراجع رسمی باید به آن اعتبار داده و رسمی بدانند. اما در عرف به آن ثبت می گویند. سند مالکیت سند رسمی نیست و لذا اثر خاص سند رسمی را ندارد که بدون حکم دادگاه لازم الاجرا باشد، مثلاً: با ارائه اسناد مالکیت نمی توان خلع ید یا اجرائیه تخلیه ملک صادر کرد.
بیشتر بخوانید : کمیسیون ماده 12 [قانون زمین شهری]
نکات اساسی در دستور فروش ملک مشاع
یک ملک و مال غیر منقول صرف نظر از اینکه آپارتمان باشد یا زمین یا مغازه و هر نوع ملکی که دارای چند مالک باشد به دو دسته کلی مشاع و مفروز تقسیم می شود.
نوع دیگر مالکیت مشترک، مالکیت مفروض می باشد، که در آن سهم هر یک از طرفین و شرکا مشخص می شود. به عنوان مثال اگر سه نفر در زمینی به مساحت 300 متر اشتراک داشته باشند و سهام آن ها مساوی باشد می توانند با توافق یا در صورت عدم توافق حسب مورد با مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه درخواست افراز کنند. پس از تقسیم سهم و حدود آن مشخص شد و حتی می توانند با شرایط سند شش دانگ، سهم خود را مالکیت بگیرد.
نحوه اداره و توقیف اموال مشاع با توجه به ویژگی های خاص این نوع اموال، قوانین و مقررات پیچیده و مشخصی وجود دارد که توصیه می شود قبل از هر اقدامی با وکیل ملکی مشورت کنید. با فرض عدم وجود مال مشاع که بین چند نفر مشترک باشد، صرف نظر از علت اشاعه ارث بردن است یا معامله اختیاری و امکان توافق بین همه شرکا برای فروش یا تملک، هر یک از شرکا صرف نظر از سهم حق این را دارند که به دادگاه مراجعه کرده دستور فروش را ارسال کند.
بیشتر بخوانید : پایان کار شهرداری
در مورد تقاضای دستور فروش یا تقاضای فروش ملک مشاع، قاضی پس از رسیدگی و احراز مالکیت و قرائت سایر شرکاء، حکم فروش را صادر می کند. در مرحله اجرا با ارجاع موضوع به کارشناس، قیمت ملک مشخص و کل ملک به فروش می رسد و وجوه حاصل از فروش به حساب صندوق دادگستری واریز می شود. طبیعتاً هر شریک فقط حق مطالبه سهم خود از مبلغ را دارد. مالکیت ملک مشاعی در نقطه مقابل مالکیت مفروز قرار می گیرد. مالکیت مشاع در واقع در نتیجه اعمال یک گروه و یا اختلاف پیش آمده است که ملک دارای چند مالک مشترک می باشد. به صورتی که تعیین سهم هر مالک ممکن نیست. وقتی به ملکی اشاعه گفته می شود که تمامی مالکان در تمام منفعت و ضرر یک مال به طور کامل باهم شریک باشند. دعاوی اثبات ملک مشاعی یکی از رایج ترین اخلافات در رابطه اموال مشاعی است. این اختلاف در بسیاری از موارد بین مالکان یک ملک اشاعه و یا مالکان به یک شخص سومی رخ می دهد. این دعاوی وقتی بیان می شود که سند رسمی برای مالکیت موجود نباشد.
بیشتر بخوانید : ابطال سند رسمی ملک غیر منقول
اختلاف در ملک مشاع
شرکای ملک مشاع پس از بروز اختلاف بر سر ملک هرچند ملک قابل افراز و یاغیر قابل افراز باشد باید از طریق مراجعه به مراجع قضایی آن اختلاف را بیان کنند.
اکنون دو حالت بر سر درگیری و دعاویی ملک مشاع وجود دارد.
- ملک در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد.
- ملک در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد.
در ملکی که قابل افراز است و در دفتر اسناد رسمی ثبت شده است باید درخواست افراز به اداره ثبت محل ملک ارائه شود. بنابراین در بیشتر موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به اداره ی ثبت منطقه ای که ملک در آن حوزه به ثبت رسیده است ارائه کند. در صورتی که مطابق با قوانین قابلیت افراز داشته باشد، کار بررسی افراز در مرجع ثبتی ادامه خواهد یافت. اما در صورتی که واحد ثبتی پس از بررسی، به دلایل مختلف عدم افراز را اعلام کند، متقاضی چاره ایی جز مراجعه به دادگستری و طرح دعوا نخواهد داشت.
در مورد مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه شود که در دادخواست فروش ملک مشاع، نام کلیه ی شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید شود. مالکین حق دخل و تصرف در ملک مشاعی را نخواهند داشت. همینطور در سند ملک مشاعی مقدار و قسمت سهم هر مالک مشخص نیست و فقط مالکیت در آن تعیین شده. از همین رو مالکین به منظور دخل و تصرف در مورد ملک تصمیم به تعیین سهم خود از ملک مشاع می گیرند، و در جهت آن اقدام به دریافت سند مجزا خواهند کرد.
با درخواست یکی از مالکین تقسیم ملک صورت خواهد گرفت و تفکیک سند مشاع انجام می شود و هر یک از مالکین به صورت جداگانه سند خواهند گرفت.
بیشتر بخوانید : تحویل و تسلیم اپارتمان و زمین
مراحل دریافت سند ملک مشاعی
هر کدام از مالکین ملک مشاع که تصمیم به دریافت سند مجزا برای سهم خود داشته باشد می بایست مراحل زیر را طی کند:
- طرح درخواست تفکیک سند به اداره ثبت.
- تعیین سهم مجزا اعضا.
- تنظیم کردن تقسیم نامه.
- تنظیم صورت مجلس تفکیکی حاوی مشخصات دقیق همانند متراژ، تعداد واحدها و در کل اطلاعات تکمیلی سهم تقسیم شده هر کدام از اعضا.
- ارسال کردن اصل مدارک مرتبط به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد.
- ابطال سند ملک مشاع و تنظیم سند های جداگانه برای هر مالک طبق سهم آن فرد.
چنانچه قصد خرید ملک مشاع دارید و یا از مالکین ملک مشاع می باشید و با پرداخت قدرالسهم تصمیم به مالکیت تمام ملک دارید، مراحل سند زدن ملک مشاع به دو شکل می باشد:
- انتقال ملک مشاع پیش از ثبت
- انتقال ملک مشاع پس از ثبت چون در دعاوی اثبات مالکیت مشاعی یک سند رسمی وجود ندارد، مالکان برای ثابت کردن خواسته ای که دارند باید دلایل خود را با مستندات دیگری ارائه کنند.
ادله اثبات مالکیت ملک مشاع
- شهادت: به دلیل اینکه دعاوی اثبات مالکیت ملک مشاع یکی از انواع اختلافات مالی است دادخواهان می توانند برای به اثبات رساندن خواسته خود به شهادت دو مرد و یا یک مرد به همراه دو زن استناد کند.
- اماره: متصرف شدن خواهان به عنوان شریک شدن در مالکیت یک ملک مشاع و اعتراض نکردن خوانده به حضور و تصرف کردن خواهان در ملک مشاع، خود این اماره است و می تواند دلیلی بر مالکیت ملک مشاع باشد.
- سوگند: اگر خواهان اثبات مالکیت ملک مشاع را از فرد خوانده شده خواستار سوگند کند و خوانده از ادای سوگند سر باز زند در نتیجه سوگندی که خواهان خوانده است دلیلی بر اثبات مالکیت او می شود.
- اثبات نسب: زمانی که خواهان مالکیت ملک مشاع به دلیل اینکه یکی از ورثه می باشد به وجود آمده است این فرد با اثبات کردن نسبت و وارث بودن خود در دادگاه و در صورت ثابت شدن آن می تواند مالکیت خود را قطعی کند.
بیشتر بخوانید : الزام به فک رهن
انتقال سند ملک مشاع پیش از ثبت
بر اساس ماده ۱۱۴ آیین نامه قانون ثبت، هر زمان ملک مشاع از سوی چند نفر درخواست ثبت شود و پیش از ثبت ملک به یک نفر منتقل شده باشد با تذکر به متقاضیانی که ملک به نامشان آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در جایی ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر خواهد شد.
بیشتر بخوانید : تخليه املاک استیجاری
انتقال سند ملک مشاع پس از ثبت
ماده ۱۱ آیین نامه قانون ثبت: هر زمان ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل شده و سند مالکیت جدید صادر خواهد شد. طبق ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هرکدام از شرکا قادر هستند بدون رضایت دیگر شرکا سهم خود را به شکل جزئی و یا کلی به شخص ثالثی انتقال دهند. و همینطور طبق ماده ۱۰۴ آیین نامه قانون ثبت هنگام انتقال کل و یا بخشی از ملک ثبت شده یا اعطا حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت می شود و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت خواهد شد.
مقاله مرتبط : شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای
سوالات متداول ملک مشاع
۱-ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به ملکی گفته می شود که چندین نفر به صورت مشترک مالک آن هستند و سهم هر یک از مالکین به صورت مشخص و تعیین شده نیست. به عبارت دیگر، تمامی مالکین در تمامی اجزا و بخش های ملک به صورت مشترک سهیم هستند.
۲-تعریف مشاع در قانون مدنی چیست؟
طبق قانون مدنی ایران، مشاع به حالتی اطلاق می شود که در آن مال یا ملکی بین چند نفر مشترک باشد و سهم هر یک از مالکین در هر جزء از مال مشخص نباشد. این مالکیت مشترک به صورت قهری یا ارادی ایجاد می شود.
۳-حق مشاع چیست؟
حق مشاع به معنای حق مالکین مشترک در استفاده و بهره برداری از ملک مشاع است. هر مالک مشاعی حق دارد به نسبت سهم خود از ملک بهره برداری کند، اما نمی تواند بدون رضایت سایر مالکین در استفاده یا فروش آن تصرفات مستقلی انجام دهد.
۴-سند مشاع قطعی چیست؟
سند مشاع قطعی سندی است که مالکیت مشاعی مال را به صورت رسمی و قانونی ثبت می کند. این سند نشان دهنده سهم هر یک از مالکین در ملک مشاع است و به عنوان مدرک رسمی مالکیت استفاده می شود.
۵-چگونه می توان مالکیت مشاعی را اثبات کرد؟
برای اثبات مالکیت مشاعی، می توانید از مدارک و اسنادی مانند سند رسمی ملک، قراردادها و شهادت شهود استفاده کنید. همچنین، مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و ارائه مدارک مربوطه نیز می تواند به اثبات مالکیت کمک کند.
۶-فروش ملک مشاع به چه صورت است؟
فروش ملک مشاع نیاز به رضایت تمامی مالکین دارد. هر یک از مالکین می توانند سهم خود را به فروش برسانند، اما فروش کل ملک بدون رضایت سایر مالکین امکان پذیر نیست. در صورت عدم توافق، می توان از دادگاه درخواست فروش اجباری کرد.
۷-منظور از سند مشاع چیست؟
سند مشاع سندی است که مالکیت چندین نفر بر یک مال یا ملک را به صورت مشترک نشان می دهد. در این سند، سهم هر یک از مالکین به صورت درصدی مشخص می شود و همه مالکین در تمامی اجزای ملک سهیم هستند.
۸-صورت مجلس تفکیکی از کجا بگیریم؟
صورت مجلس تفکیکی را می توانید از اداره ثبت اسناد و املاک منطقه ای که ملک در آن قرار دارد دریافت کنید. این صورت مجلس شامل اطلاعات تفصیلی مربوط به تفکیک و تقسیم ملک مشاع به قطعات مستقل است.
۹-مالکیت رسمی مشاعی چگونه ثبت می شود؟
مالکیت رسمی مشاعی از طریق ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک صورت می گیرد. مالکین باید با ارائه مدارک معتبر و قانونی مانند سند مالکیت، مدارک شناسایی و قراردادها، درخواست ثبت مالکیت مشاعی را ارائه دهند.
۱۰-مال مشاع یعنی چه؟
مال مشاع به مالی گفته می شود که چندین نفر به صورت مشترک مالک آن هستند و سهم هر یک از مالکین در تمامی اجزا و بخش های آن مال مشترک است. این نوع مالکیت می تواند در املاک، زمین ها و سایر اموال قابل تقسیم وجود داشته باشد.
بیشتر بخوانید : ابطال سند رسمی ملک مشاع