هرگونه ملکی که چند نفر در آن سهیم بوده و شریک میباشند را ملک مشاع می گویند. در واقع اغلب این ملک به عنوان دارایی چند نفر محسوب می شود. غالبا این نوع از شراکت یا با تمایل خود افراد یا به دلیل رسیدن ارث به افراد شکل می گیرد که در نهایت سبب مشکلات حقوقی مربوط با املاک مشاع میگردد. در واقع به جهت شراکت چند نفر در یک ملک، نحوه مالکیت و نحوه خرید و فروش ملک مشاع باید با رضایت کلیه سهامداران و شرکا انجام گردد که همین موضوع سبب پیچیدگی مسائل حقوقی خواهد بود.
چنانچه خرید و فروش بدون رضایت یکی از شرکا انجام گردد، امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع برای سایر شرکا به وجود میاید.
بیشتر بخوانید : وکیل ملکی تهران
منظور از ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع، ملکی بوده که چند نفر به نحو اشتراکی در مالکیت آن سهیم هستند و آن ملک مایملک مشترک میان آنها به شمار می آید و چنانچه شرکا قصد فروش یا بهره برداری از ملک مشاع را داشته باشند باید ابتدا ملک مشاع را میان خودشان تقسیم نمایند ولی چنانچه امکان تقسیم کردن ملک وجود نداشته باشد میبایست به مرجع قضایی مراجعه نموده و دستور فروش ملک مشاع را دریافت نمایند. با این حال اگر بعد از صدور دستور فروش ملک، رضایت نداشته باشید، این امکان را دارید که به حکم صادره اعتراض کنید.
بیشتر بخوانید : الزام به تحویل ملک
مفهوم مزایده:
گاهی این امکان وجود دارد که بخش یا تمام اموال اشخاص و یا سازمانهای دولتی، توسط مراجع قانونی به فروش گذاشته شود. بدین صورت که اموال مذکور برای فروش گذاشته شده و افراد پیشنهادهای مختلفی را جهت خرید آنها ارائه مینمایند. و در نهایت در مزایده اموال به کسانی فروخته میشود که بیشترین و بالاترین پیشنهاد را ارائه نمایند.
بیشتر بخوانید : خلع ید از ملک مشاعی
نحوه فروش ملک مشاع:
با عنایت به قانون مدنی، انجام هر کاری نسبت به ملک مشاع باید با رضایت کامل کلیه شرکا انجام بگیرد. به نحوی که چنانچه حتی یک نفر از شرکا رضایت نداشته باشد، شرکای دیگر نمی توانند اقدامی از قبیل خرید و فروش انجام نمایند. متقاضی تقسیم زمین میبایست از طریق دادگاه درخواست کند و سپس کارشناس رسمی دادگستری درخواست را بررسی مینماید و در صورتی که کارشناس تقسیم ملک را تایید ننماید، برای ملک گواهی عدم افراز صادر شده که برای فروش ملک دستور دادگاه الزامی میباشد.
بیشتر بخوانید : افراز و تفکیک ملک قوانین مربوط
نحوه اعتراض به دستور فروش ملک مشاع:
بنابراین چون فروش ملک مشاع دستور میباشد و نه رای، امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع وجود ندارد. زیرا با عنایت به قوانین، نمی توان به دستور دادگاه اعتراض نمود. البته صدور دستور فروش ملک مشاع زمانی امکان دارد که اداره ثبت گواهی عدم افراز را برای دادگاه ارسال نموده باشد و تقاضای فروش علیه همه شرکا باشد. بعد از صدور حکم فروش ملک مشاع از جانب دادگاه، کارشناس ملک را ارزش گذاری مینماید و بعد از ارزیابی ملک مشاع، مالکین ملک تا ۳ روز فرصت دارند تا روی قیمت تعیین شده اعتراض نمایند. سپس ملک مشاع به مزایده گذاشته شده که کارشناس هزینه پایه مزایده را تعیین مینماید. برنده مزایده باید ده درصد از کل ارزش ملک را پرداخت نموده و ظرف مدت یک ماه تمام مبلغ را به مالکین ملک پرداخت نماید. هرگاه یکی از مالکین برنده مزایده شود، میبایست سهم سایر شرکا را تا حداکثر ظرف مدت یک ماه پرداخت کند.
بیشتر بخوانید : قلم بردن در سند
نحوه تقاضای دستور فروش ملک مشاع:
اگر شرکا در استفاده و استیفا از ملک مشاعی به تراضی نرسند و ملک نیز قابلیت تقسیم نداشته باشد، هر کدام از شرکا می توانند از دادگاه ذی ربط تقاضای صدور دستور فروش نمایند و به موجب مزایده ملک مشاع فروخته شده و مبلغ آن به نسبت سهم هر کدام از شرکا، بین آنها تقسیم میگردد.
بیشتر بخوانید : دعاوی مشارکت در ساخت چیست ؟
مراحل صدور دستور فروش در مزایده ملک مشاع:
1- زمانیکه اداره ثبت، گواهی عدم افراز را صادر مینماید بر این موضوع دلالت دارد که ملک مشاعی که برای آن درخواست افراز شده، امکان افراز نخواهد داشت. فلذا دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر میگردد که دادگاه گواهی عدم افراز را از اداره ثبت اخذ نموده باشد.
2- دادگاه با اخذ گواهی عدم افراز، دستور فروش ملک مشاع را صادر مینماید.
3- سپس کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک در محل استقرار ملک حاضر شده و بعد از بررسی، ملک مشاعی مورد نظر را ارزش گذاری نموده و به دادگاه اعلام میکند.
4- دادگاه به مالکین ملک مشاعی ظرف مدت 3 روز مهلت داده تا چنانچه نسبت به ارزش کارشناسی ملک اعتراضی دارند مراتب اعتراض خود را به دادگاه اعلام کنند.
5- پس از گذشت مهلت اعتراض، ملک مشاعی مذکور مطابق با ضوابط مربوطه، در مزایده به فروش گذاشته خواهد شد.
6- مبلغ پایه مزایده را کارشناس رسمی دادگستری معین مینماید.
7- شخص برنده مزایده میتواند بعد از پرداخت نمودن 10 درصد از کل ارزش ملک مشاع، ظرف مدت 1 ماه کلیه مبلغ را به مالکین ملک مشاعی پرداخت نماید.
8- این امکان وجود دارد که شخص برنده مزایده یکی از شرکای ملک مشاع باشد که در این حالت میبایست سهم دیگر شرکا را ظرف مهلت یکماه پرداخت نماید.
بیشتر بخوانید : پایان کار شهرداری
ابطال فروش ملک مشاع از جانب یکی از شرکا:
هر زمان که ملک مشاعی قابلیت افراز داشته باشد و یکی از شرکا نسبت به فروش سهم خود اقدام نماید، سایر شرکا قادر هستند که دادخواست ابطال فروش ملک مشاعی را به دادگاه تقدیم نموده و سپس دادگاه دادخواست را بررسی کرده و اگر امکان افراز ملک ثابت گردد، معامله فروش ملک مشاع در مزایده را فسخ خواهد کرد.
بیشتر بخوانید : تخليه املاک استیجاری
قطعی بودن دستور فروش ملک مشاعی:
مطابق با رویه قضایی، دستور فروش همانند حکم یا قرار نبوده و قابل اعتراض نمیباشد. بلکه یک دستور بوده و دستور قاضی قابلیت اعتراض ندارد. نظریه اداره حقوقی شماره 455/7 مورخ 28/1/1362 و همچنین آراء برخی دادگاهها دستور را حکم ندانسته و بر غیر قابل اعتراض بودن آن دلالت دارد. بنابراین همانطور که برای فروش ملک مشاع دستور رسمی از دادگاه صادر میگردد، اعتراض به دستور فروش ملک مشاع در مزایده نیز ممکن نخواهد بود و مهلت قانونی برای این موضوع مقرر نمیشود. فلذا اعتراض به دستور رسمی دادگاه وارد نبوده و امکان پذیر نیست.
هرگاه که امکان افراز یک ملک ممکن نباشد و مزایده ملک مشاع به طور علنی مقرر و دستور فروش آن صادر شده باشد، هیچ اعتراضی به این موضوع پذیرفته نخواهد شد. دادخواست فروش ملک مشاع به طرفیت کلیه شرکا ارائه میگردد. به همین جهت اعتراض به مزایده ملک مشاع باطل میگردد و فقط در شرایطی امکان اعتراض به این دستورات وجود دارد که شرایط افراز ملک مشاع موجود باشد. بنابراین طرف دعوی با اثبات امکان افراز ملک مشاع، اعتراض خود را به حکم اصداری اعلام مینماید.
سوالات متداول اعتراض به مزایده ملک مشاع
موارد اعتراض به مزایده ملک مشاع چیست؟
موارد اعتراض به مزایده ملک مشاع شامل عدم رعایت تشریفات قانونی مزایده، ارزیابی نادرست ملک، عدم رعایت حق تقدم شرکا، تبانی در مزایده و اشکالات شکلی در فرآیند مزایده میشود. همچنین اگر قیمت پایه کارشناسی ملک نادرست باشد یا مهلت قانونی برای برگزاری مزایده رعایت نشده باشد، میتوان به مزایده اعتراض کرد.
شرایط مزایده ملک مشاع چیست؟
شرایط مزایده ملک مشاع شامل ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی، آگهی مزایده در روزنامه کثیرالانتشار، رعایت مهلت قانونی بین آگهی و برگزاری مزایده، حضور نماینده دادستان در جلسه مزایده و رعایت حق تقدم شرکا در خرید ملک است. همچنین قیمت پایه مزایده نباید کمتر از قیمت کارشناسی باشد.
آیا یکی از شرکا میتواند ملک مشاع را در مزایده خریداری کند؟
بله، یکی از شرکا میتواند ملک مشاع را در مزایده خریداری کند. طبق قانون، شرکای ملک مشاع در خرید آن حق تقدم دارند. اگر قیمت پیشنهادی شریک با بالاترین قیمت پیشنهادی در مزایده برابر باشد، اولویت خرید با شریک خواهد بود.
مدت زمان برگزاری مزایده ملک مشاع چقدر است؟
مدت زمان برگزاری مزایده ملک مشاع معمولا بین 1 تا 2 ماه از زمان صدور دستور فروش است. این مدت شامل زمان کارشناسی ملک، انتشار آگهی مزایده و مهلت قانونی تا برگزاری جلسه مزایده میشود. البته این زمان ممکن است بسته به شرایط پرونده و حجم کاری دادگاه متغیر باشد.
چگونه میتوان به قیمت کارشناسی ملک در مزایده اعتراض کرد؟
برای اعتراض به قیمت کارشناسی ملک در مزایده، باید ظرف مهلت قانونی (معمولا 7 روز از ابلاغ نظریه کارشناسی) اعتراض کتبی خود را به دادگاه ارائه دهید. در اعتراض باید دلایل فنی و کارشناسی برای رد نظریه کارشناس اول ارائه شود. در صورت موجه بودن اعتراض، دادگاه میتواند دستور ارجاع امر به هیئت کارشناسی را صادر کند.
آیا امکان ابطال مزایده ملک مشاع وجود دارد؟
بله، امکان ابطال مزایده ملک مشاع در صورت وجود تخلف یا عدم رعایت تشریفات قانونی وجود دارد. موارد ابطال مزایده شامل عدم رعایت مقررات قانونی در برگزاری مزایده، تبانی در مزایده، عدم رعایت حق تقدم شرکا و اشکالات اساسی در فرآیند مزایده است. برای درخواست ابطال مزایده باید دادخواست مربوطه را به دادگاه صالح تقدیم کرد.
حق تقدم در مزایده ملک مشاع به چه معناست؟
حق تقدم در مزایده ملک مشاع به این معناست که شرکای ملک در خرید آن اولویت دارند. اگر یکی از شرکا در مزایده شرکت کند و قیمت پیشنهادی او برابر با بالاترین قیمت پیشنهادی سایر شرکتکنندگان باشد، ملک به شریک فروخته خواهد شد. این حق برای حفظ منافع شرکا و جلوگیری از ورود افراد غیر به مالکیت مشاع در نظر گرفته شده است.
چگونه میتوان به دستور فروش ملک مشاع اعتراض کرد؟
برای اعتراض به دستور فروش ملک مشاع، باید ظرف مهلت قانونی (معمولا 20 روز از تاریخ ابلاغ) دادخواست اعتراض را به دادگاه تجدیدنظر استان تقدیم کرد. در این دادخواست باید دلایل قانونی برای رد دستور فروش، مانند امکان افراز ملک یا عدم رعایت شرایط قانونی صدور دستور فروش، ارائه شود.
آیا رویه قضایی خاصی در مورد ابطال مزایده ملک مشاع وجود دارد؟
بله، رویه قضایی در مورد ابطال مزایده ملک مشاع وجود دارد. دادگاهها معمولا در صورت احراز تخلف از مقررات قانونی مزایده، عدم رعایت حق تقدم شرکا، یا وجود تبانی در مزایده، حکم به ابطال مزایده میدهند. همچنین در مواردی که قیمت فروش ملک به طور فاحشی کمتر از قیمت واقعی باشد، امکان ابطال مزایده وجود دارد.
قانون مزایده ملک مشاع چه مواردی را در بر میگیرد؟
قانون مزایده ملک مشاع شامل مواردی چون نحوه ارزیابی ملک، شرایط آگهی مزایده، مهلتهای قانونی، نحوه برگزاری جلسه مزایده، حق تقدم شرکا، شرایط پرداخت ثمن معامله و نحوه انتقال سند است. این قوانین در قانون اجرای احکام مدنی و آییننامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازمالاجرا آمده است و هدف آنها تضمین عدالت و شفافیت در فرآیند مزایده است.
