دعاوی پیش فروش آپارتمان

دعاوی پیش فروش اپارتمان چیست؟

متاسفانه اخیرا دعاوی پیش فروش املاک و آپارتمان افزایش یافته و دلیل آن این است که در این چند ساله قیمت آپارتمان افزایش و قدرت خرید مردم کاهش یافته و این دلایل باعث شده پیش فروش آپارتمان ها افزایش پیدا کند.

افزایش دعاوی پیش فروش آپارتمان سبب ترغیب مردم شده و آن ها را با مسائل حقوقی آشنا می کند و همچنین آن ها را ملزم به یادگیری مسائل مربوط به آن می نماید. زیرا کمتر مبحثی را می توان یافت که چه از نظر اجرای مفاد قرارداد های پیش فروش آپارتمان و چه از نظر تنوع تخلفات در این قرارداد ها تا این حد مشکل ساز باشد. این مشکلات سبب شد تا قانون گذار در سال 1389 قانون پیش فروش آپارتمان را تصویب کند که در واقع برای حمایت از خریداران است.

ما در گروه حقوقی رضا عبدالمحمد به شما کمک می کنیم تا در زمینه های ملکی و دعاوی پیش فروش آپارتمان شما را همراهی نماییم.

 
پیش فروش آپارتمان یکی از پیچیده ترین مسائل و موضوعات حقوقی می باشد. از آنجا که در این موضوعات مورد معامله هنوز وجود خارجی به شکل کامل ندارد و این امکان وجود دارد که همین مورد باعث ایجاد مشکلات و درگیری های حقوقی گردد.

از ابتدا پیدایش معاملات پیش فروش آپارتمان و همه گیری آن ها بیشتر اوقات مسائل و مشکلاتی در بین پیمانکاران و فروشندگان و خریداران دیده می شود. همین امر سبب تشکیل پرونده های بسیاری در مراجع قضایی شده است. در شکل معمول به هنگام عقد معامله مورد موضوع معامله وجود خارجی و فیزیکی دارد اما در موضوعات پیش فروش این مورد دیده نمی شود و عموما ملک موضوع معامله آماده نیست و این باعث بروز مسائل و مشکلات زیادی خواهد شد.

قانون پیش فروش آپارتمان ها با توجه به مسائل مذکور در سال 1389 قانون گذار برای این مسائل قانون پیش فروش آپارتمان را وضع کردند و به تصویب رسید. این قانون شامل 25 ماده و همچنین 4 تبصره می باشد که در آن به شکل واضح بیان شده که فروشنده موظف است تا واحد ساختمانی مورد معامله را تکمیل و احداث کند. سپس ویژگی های مورد توافق و مشخصی را در آن پیاده سازی کند و در پایان آن را به خریدار که مالک رسمی آن ملک می باشد تحویل دهد.

۱-فک رهن
۲-الزام به تنظیم سند رسمی

حتما این موضوعات را مورد توجه خود قرار دهید که درگیر دعاوی پیش فروش آپارتمان نشوید. زمانی که صحبت از خرید خانه، آپارتمان یا پیش فروش آپارتمان می شود، بررسی پروانه ساختمانی و بررسی دقیق جزئیات ضروری است تا برای مثال ملک دچار مشکل قانونی نشود. متن قرارداد نیز باید توسط خریدار و فروشنده خوانده شود. خرید و فروش امری فنی و تخصصی است. در هنگام عقد قرارداد باید به تمامی جوانب موضوع توجه شود.

با کمی دقت و آگاهی از معاملات ملکی به راحتی می توانید از ضرر های احتمالی جلوگیری نمایید. آپارتمان را باید از افراد خوشنام و خوش حساب خرید. خریدار یا باید درگیر معامله باشد یا از کارشناس کمک بگیرد تا کمتر دچار مشکل شود. برخی به جای خرید، بخشی از سند را نامگذاری کرده و برخی به آن اعتماد می کنند.

بیشتر بخوانید : کمیسیون ماده 12 [قانون زمین شهری]

تحلیل قوانین دعاوی پیش فروش آپارتمان

ساختمان قانون پیش فروش آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن با همه نقوص، کاستی ها و ابهاماتش نقطه باریکی از امید بر عزم شکل گرفته برای به روز رسانی و تنظیم قوانین و مقررات املاک است. وکلای مدنی و حقوقی و قضات محاکم حقوقی به ضروری بودن قوانین جدید در این زمینه واقف هستند. چرا که قانون مدنی در مورد عقود بیع ملکی بسیار قدیمی، غیر عملی و ابتدایی بود. در ادامه به بررسی مختصر قانون پیش فروش آپارتمان و آیین نامه اجرایی آن پرداخته شده و در نهایت متن قانون به اطلاع مخاطبان محترم می رسد.

زمان تحویل اپارتمان

در قرارداد های پیش فروش آپارتمان یکی از مسائل مهم که می بایست به صورت دقیق مشخص شود، زمان تحویل آپارتمان است. سازندگان و سرمایه گذاران آپارتمان ها حتما تاریخی را برای پایان پروژه مورد نظر دارند که باید در زمان تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی آن را تعیین کند تا موعد انتقال قطعی سند هم مشخص شود.

در صورتی که سازندگان و سرمایه گذاران نتوانند آپارتمان را در زمان تعیین شده به خریدار تحویل دهند، آنگاه فروشنده باید خسارت دیر کرد را به خریدار پرداخت کند و رضایت فرد را جلب نماید.

طبق قانون پیش فروش آپارتمان در زمان عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید 10% مبلغ کل پرداخت گردد. باقیمانده مبلغ به صورت اقساطی از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شده و این امر طبق پیشروی پروژه می باشد.

متراژ آپارتمان

از موارد قابل ذکر دیگر در مسائل پیش فروش آپارتمان که عموما باعث ایجاد مشکلات میان خریدار و فروشنده می شود، متراژ و مساحت ملک می باشد. به دلیل آنکه عموما متراژ پایانی با نظر به شرایط، نسبت به مراحل ابتدایی پیش فروش آپارتمان که اعلام شده بود تفاوت هایی دارد، قانون در این رابطه هم ضوابطی را تعیین کرده است.

چنانچه اختلاف مساحت تا 5 متر باشد ایرادی وارد نیست و طرفین قادر به اعتراض نیستند اما در صورتی که این اختلاف بیش از 5 متر باشد خریدار می تواند درخواست فسخ معامله کند و یا برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق انجام دهد. در پایان فروشنده باید خسارت را به خریدار داده یا با وی توافق کند و رضایت او را دریافت کند.

مطالب مرتبط با دعاوی پیش فروش اپارتمان

۱- فسخ قرارداد
۲- کلاهبرداری ملکی

شخص فروشنده باید پس از دریافت پروانه ساختمان از سوی شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی برای هرکدام از واحد ها به صورت اختصاصی که جزئیات و مشخصات آن ها در ان درج شده باشد، در اولین حرکت اقدام به پخش آگهی و تبلیغ نماید. لازم است تا برای ثبت آگهی پیش فروش آپارتمان در سایت ها و جراید مجوز رسمی دریافت کنید. نکته قابل توجه آن است که طبق قانون پیش فروش آپارتمان چنانچه فروشنده و سرمایه گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی و یا دریافت مجوز انتشار آگهی هرگونه اقدامی انجام دهند. در همین نیز به مدت 91 روز تا یک سال حبس محکوم خواهند شد و یا به میزان 2 تا 4 برابر مبلغی که دریافت کرده اند، جریمه می شوند.

نکته قابل توجه برای خریداران واحد های پیش فروش این است که بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان لازم است تا همه مراحل در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسد و صرفا تنظیم قولنامه در بنگاه املاک کافی نخواهد بود. تنظیم قراردادی درست به شما کمک خواهد کرد که درگیر دعاوی پیش فروش آپارتمان نشوید داشتن وکیل خوب به شما در زمینه ملکی کمک شایانی خواهد که درگیر ضرر و زیان نشوید.

گروه حقوقی رضاعبدالمحمد با دراختیار داشتن وکیل متخصص در این امرشما را همراهی می کند .

مواردی که طبق قانون پیش فروش آپارتمان به خریدار اعلان می شود

• مشخصات مالک: مانند هر قراردادی که وجود دارد لازم است که مشخصات دو طرف در اسناد آپارتمان به ثبت رسد. ولی در موضوعات پیش فروش آپارتمان لازم است مشخص شود فردی که به عنوان فروشنده حاضر شده است، مالک سند و یا سازنده ملک باشد. این احتمال هم وجود دارد که فروشنده خود در گذشته ملک را پیش خرید کرده باشد. این موضوع بررسی درستی و سلامت مدارک فروشنده در قانون پیش فروش آپارتمان بسیار حائز اهمیت میب اشد .
• مشخصات آپارتمان: این مسئله هم به مانند تمامی قرارداد های دیگر لازم است تا مشخصات مورد معامله کاملا و دقیق در قرارداد مشخص شود. به دلیل آنکه در پیش فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به شکل تکمیل وجود ندارد، باید جزئیات و مشخصات دقیق آن ذکر شود تا خریدار بر اساس آن ها تصمیم گیری کند و در نهایت ملک را تحویل گیرد. این مشخصات و جزئیات عبارتند از:

1. موقعیت مکانی ملک
2. طبقات و واحد ها
3. موقعیت طبقه و واحد
4. متراژ واحد و تعداد اتاق
5. کاربری ملک
6. پارکینگ و انباری ملک
7. نوع سیستم گرمایشی و سرمایشی
8. نمای ملک در پایان پروژه
9. نوع مصالح مصرفی
10. مشخصات دکوراسیون داخل واحد (کابینت ….)
11. زمان پایان و تحویل پروژه

روش و شرایط تسویه مبلغ آپارتمان در پیش فروش آپارتمان زمان پایان پروژه و تحویل ان با توجه شرایط و اعلام سرمایه گذاران و سازندگان متعاقبا اعلام خواهد شد، به همین دلیل مبلغ آن به شکل مرحله ای و قسطی پرداخت خواهد شد.

در همین راستا باید مشخص شود که مبالغ به صورت نقد و چک در هر تاریخ و در هر مرحله به چه صورت پرداخت شود. طبق قانون پیش فروش آپارتمان در زمان عقد قرارداد در دفتر اسناد رسمی لازم است 10% قیمت کل مبلغ پرداخت گردد. باقی مانده مبلغ که به شکل اقساطی از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شود، باید در موعد های مشخص و طبق پیشروی پروژه انجام شود. چنانچه پیشروی پروژه بر اساس توافق و قرارداد انجام نشود خریدار قادر است اقساط خود را دیرتر از زمان مقرر پرداخت نماید. از سوی دیگر چنانچه در پیش فروش آپارتمان خریدار بر اساس مفاد قرارداد اقساط خود را در زمان های تعیین شده پرداخت نکرده و در یک ماه آن را جبران نکند مالک می تواند قرارداد را فسخ نماید.

به طور کلی قراردادها و فروش ملک به صورت ویژه از نظر فنی و حقوقی برخوردار بوده و جهت نظارت بر روند انعقاد قرارداد به یک وکیل با تجربه و متخصص در زمینه املاک و قراردادها نیاز است. این موضوع خارج از توان دلال های ملکی و مشاوران املاک می باشد. در قراردادهای پیش فروش آپارتمانی بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان، هر قراردادی که در آن مالک زمین است که در این قانون پیش فروشنده (صاحب رسمی) نامیده می شود، تعهد می دهد یک واحد ساختمانی را از ابتدا در آن زمین احداث و در آن واحد آپارتمان بسازد یا تکمیل کند. و نیز  در ساخت و ساز و تکمیل پروژه به طرف مقابل که در اینجا پیش خریدار نامیده می شود یا پس از تکمیل عملیات ساختمانی یا حین آن منتقل شود و مالک رسمی آن «قرارداد پیش فروش آپارتمان» محقق می شود.

فواید گرفتن وکیل در حوزه این قرارداد ها

چنانچه فروشنده حضور نداشته باشد، مدت تنظیم سند رسمی کاهش میابد. خریدار نیازی به حضور در دادگاه ندارد. وکیل می تواند به سرعت مفاد قرارداد را از فروشنده دریافت کند. در صورت رهن بودن ملک، وکیل می تواند از فروشنده تقاضای فک رهن نماید. در صورت استنکاف فروشنده از انتقال و تنظیم سند، وکیل می تواند با حضور مأمور دادگاه نسبت به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام کند.

قرارداد پیش فروش آپارتمان

طبق آمار رسمی از مراجع قانونی دعاوی پیش فروش آپارتمان جزو سخت ترین و پیچیده ترین دعاوی می باشد. همچنین طبق قانون پیش فروش آپارتمان، هر قراردادی که در آن مالک رسمی زمین که در این قانون پیش فروشنده گفته شد، متعهد می شود که یک واحد ساختمانی خاص را از ابتدا یا در طول آن زمین و آن واحد آپارتمان ساخته یا تکمیل کند. تکمیل و ساخت از ابتدا یا پس از تکمیل پروژه به طرف مقابل که در این قانون پیش خریدار نامیده می شود، واگذار می شود و پس از اتمام عملیات ساختمانی و مالک رسمی شناخته می شود به «قرارداد پیش فروش آپارتمان” تحقق میابد.

اگر در غیر این صورت باشد این قرار باید فسخ گردد. زیرا اگر ادامه پیدا کند امکان دارد در دعاوی پیش فروش آپارتمان قرار گیرد، چون در پیش فروش آپارتمان به طور معمول زمان تحویل بر طبق شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه گذاران به صورت زمانی در آینده مشخص می شود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی باید پرداخت شود.

بنابراین باید به شکل کاملاً شفاف تعیین شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک و در چه تاریخ هایی باید در کدام مرحله از پروژه پرداخت شوند. طبق قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت گردد. بقیه مبلغ که قرار است به شکل اقساطی از سمت پیش خریدار به پیش فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ های معین شده و بر اساس میزان پیشرفت کار باشد.

اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده صورت نگیرد، خریدار می تواند دیرتر از زمان تعیین شده اقساط خود را بپردازد. از سوی دیگر اگر در پیش فروش آپارتمان، پیش خریدار با توجه و رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و طی مدت یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می تواند از سوی مالک فسخ گردد. با توجه به افزایش قیمت ها در زمینه مسکن مردم می خواهند از هر راهی صاحب ملک شوند و یکی از این راه های خرید املاک پیش فروش است. پیچیدگی های این نوع از قرارداد ها باعث شده تا به مشکلات بسیاری برخورد کنند، از همین رو برای دانستن این نکات و پیچیدگی ها لازم است تا در زمان عقد قرارداد پیش فروش اپارتمان با یک وکیل پیش فروش آپارتمان مجرب مشاوره کنید تا بهترین نتیجه را کسب نمایید.